Gayrimenkul İçgörüleri

Banka krediyi satış bedeline değil ekspertiz değerine göre verir. 5 milyon TL'lik evde rapor 4,5 milyon gelirse peşinat 400 bin TL artar. Kapora ne olur, belgeye hangi şart yazılmalı?

Tapuda 1/1 tamamı, 1/2 yarısı, 1/4 dörtte biri demek. Hissenin m² hesabı, hissenizi tek başınıza satmak, 2026 önalım değişikliği (süre 1 yıl, bedel rayiç) ve ortaklığın giderilmesi.

Satın aldığınız arsaya ev yaptırdıysanız 5 yıl, arsanın tarihinden değil binanın tapuya tescil (cins tashihi) tarihinden başlar. Miras arsada değer artışı kazancı hiç doğmaz. Kat karşılığı, iskansız ev ve GİB örnekleri.

Satıcı tapu harcının %2'sini öder; 5 yıl dolmadan satışta değer artışı vergisi doğabilir (150.000 TL istisna), yerleşik olmayan satıcı 15 gün içinde beyan eder. Vekaletnameyle satış ve satış parasının yurt dışına transferi.

Ekim 2026'da yenilenen işyeri kiralarında tavan %31,49 (TÜFE 12 aylık ortalama). Fabrika ve dükkan için hesap örnekleri, açık saha istisnası, dövizli kira ve beş yıl sonra kira tespit davası.

Kocaeli'de konut m²'si Eylül 2026'da 42.494 TL. Darıca 52.314 TL ile en pahalı, Gölcük 34.681 TL ile en uygun ilçe. 12 ilçenin fiyatı, yıllık artışı, kira getirisi, amorti süresi ve bütçeye göre ilçe seçimi.

Ekim 2026 ilanlarında fabrika kirası m² başına ayda 311-450 TL, satılık fabrika medyanı 53.846 TL/m², sıfırdan yapımın resmi maliyeti 15.100-26.450 TL/m². Üç yolun karşılaştırması, OSB kuralları ve imzadan önce 6 kontrol.

Tapu tek eşin adına olsa da aile konutu iki imzayla satılır (TMK m.194). Şerh yoksa ne olur, açık rıza nasıl verilir, şerh nasıl konur ve alıcı kapora öncesi hangi 5 soruyu sormalı?

Riskli yapı şerhli dairede indirim neyi fiyatlıyor? Salt çoğunluk kuralı, arsa payı hesabı, ilk satış harç muafiyeti, Yarısı Bizden desteği ve imza öncesi 7 maddelik kontrol listesi.

İlk yıl ödenen 717 bin TL'nin 689 bini faiz. Kredi, nakit ve kira için başa baş hesabı, BDDK kredi/değer tablosu ve 5 yıl satmama sözüne kredinin bugünkü durumu.

Satışta tavan KDV hariç satış bedelinin yüzde 4'ü, kiralamada bir aylık kira ve her ikisinde eşit paylaşım. Yönetmelik maddesi, hesap tabloları ve 1 Ekim'de başlayan Güvenli Ödeme Sistemi.

Beş yıl dolmadan satılan evde vergi doğar, dolduktan sonra doğmaz. 2026 istisnası 150.000 TL. Endeksleme, indirilecek giderler ve tarifeyi iki örnek hesapla anlatıyorum.

Temmuz 2026'da İzmir'de 6.547 konut satıldı, satışlar aylık yüzde 16,8 geriledi. Türkiye'de gerileme yüzde 4,9. İpotekli satış ülkede yüzde 23,7 artarken İzmir'de yüzde 7,4 arttı.

Ağustos satışları yüzde 14,7 düştü ama ipotekli satış yüzde 7,2 arttı. Fiyatlar reel olarak yüzde 6,5 gerilerken kira yüzde 3,9 geriliyor. Alıcı tipine göre karar çerçevesi.

1.192 satılık ilanı taradım. Aynı parayla Buca'da 130 m², Karaburun'da 85 m² ev alınıyor. Üç bütçe bandında ilçe ilçe metrekare ve birim fiyat tablosu.

İskansız ev satın alınabilir, tapusu da devredilir. Sorun sonrasında başlıyor: kat mülkiyeti, elektrik ve su aboneliği, kredi ve sorumluluk. İmar Kanunu m.30, m.31 ve geçici m.16 ile birlikte, almadan önce bakılacak 7 madde.

Bornova'daki 1.606 satılık ilanı kendim taradım. Mahalleler arasındaki metrekare farkı iki katı buluyor, asıl makas ise bina yaşında: 21 yaş üstü bina, sıfırın yüzde 56'sı fiyatına geliyor.

Kira bedelini emsale oturtmaktan enerji kimlik belgesine, üç aylık depozito sınırından bankadan tahsilat zorunluluğuna kadar kiracı gelmeden önce kapatılması gereken yedi adımı sırasıyla anlattım.

Para yetkili bankadan gelmeli, Merkez Bankası'na satılmalı, belge tapuya sunulmalı. 1 Ekim 2026'da güvenli hesap da devreye giriyor. Nakit ve döviz bürosu yolunun neden işlemi çökerttiğini anlattım.

Harç alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20. Döner sermaye ise 2.227 TL gösterge çarpı bölge katsayısı artı 307 TL. Web-Tapu adımlarını ve tüm masraf kalemlerini resmi tarifeyle tabloya döktüm.

2026 konut kira istisnası 58.000 TL, işyeri stopajı %20. Konut kira sözleşmesinde damga vergisi yok. Götürü gider, beyan takvimi ve ceza kurallarını resmi dayanaklarıyla açıklıyorum.

İzmir yabancıya satışta ilk üç ilin dışında ve reel bazda değer kaybediyor. Bu iki gerçeğin yatırımcı için ne anlama geldiğini, ilçe haritasını, kira getirisini ve amorti hesabındaki brüt-net farkını TÜİK verileriyle yazdım.

Odessa'nın ortalama metrekaresi İzmir'den pahalı çıktı. Aynı bütçenin iki şehirde aldığı alanı, piyasaların ters yönlerini ve yabancı alıcıyı bağlayan hukuki sınırları doğrulanmış rakamlarla yazdım.

Harçlar Kanunu'ndaki ceza oranı %25'ten bir kata çıktı, emlak vergi değerleri yükseldi. Düşük beyanın harç farkı, vergi ziyaı ve değer artış kazancı olarak nasıl geri döndüğünü yazdım.

Haziran 2026'da İzmir'de 7.865 konut satıldı, Menemen tek başına ilin yüzde 15'ini aldı. 28 ilçenin tam tablosunu ve rakamların arkasındaki arz hikâyesini yazdım.

Fiyat nominal artıyor, reel düşüyor. Faiz yüzde 37, satışlar canlanıyor, İzmir ayrışıyor. 2026 piyasasının gerçek tablosunu güncel rakamlarla anlatıyorum.

Temerrüt, icra yoluyla tahliye ve iki haklı ihtar. Kira ödemeyen kiracıyı çıkarmanın üç yasal yolunu, sürelerini ve ev sahibinin en sık yaptığı hataları sade dille anlatıyorum.

Aynı körfez, iki farklı karakter. Metrekare fiyatı, amorti süresi, kira getirisi ve büyüme beklentisiyle iki sahil ilçesini sahadan karşılaştırıyorum.

Arsa ile daire aynı sepette görünür ama bambaşka iki iştir. Nakit akışı, vergi yükü, likidite ve risk açısından 7 kritik farkı sahadan anlatıyorum.

Doğru fiyat bir evi haftalar içinde satar, yanlış fiyat aylarca bekletir. İlk iki haftanın önemi, yüksek fiyatın gizli maliyeti ve doğru fiyatın nasıl bulunduğu, rakamlarla.

Satış kirayı bozmaz. Yeni malik kiracıyı yalnızca gereksinim nedeniyle, doğru süre ve usulle çıkarabilir. TBK 351'in 1 ay ve 6 ay kuralı ile 3 yıllık yeniden kiralama yasağı.

Depozito, kira artışı, tahliye taahhütnamesi, kefil ve demirbaş tutanağı. Mülkünü kiraya veren ev sahibinin sözleşmede mutlaka netleştirmesi gereken 9 kritik madde.

Fiyat, ilan sunumu, ilk izlenim, yanlış kanal ve katı satıcı tutumu. Aylardır ilanda kalan evlerin paylaştığı 5 ortak özellik ve sahadan çözümleri.

Tapudaki "8/240" gibi küçük bir kesir; dairenizin arsadaki hakkını, kentsel dönüşümdeki payını ve ortak giderlerdeki ağırlığını belirler. Arsa payı, pay, payda ve hisse kavramları örneklerle.

Alaçatı, Boyalık, Ovacık, Reisdere, Şifne ve Germiyan; yedi alt bölge yatırımcı gözüyle. 2026'da hangi bölge ne kadar değerleniyor, hangisi hangi profile uyuyor?

Yetki belgesi, %2 komisyonun gerçek ROI'si, sahibinden satışın görünmeyen maliyetleri ve doğru danışmanı tanımanın 5 işareti.

2026 Türkiye ortalaması 14 yıl. Şehir ve ilçe bazında karşılaştırma, sağlıklı amortisman bandı ve yatırımcı için 4 soruluk karar checklist'i.

İki yılda İstanbul'dan ayrılan 950 bin kişi, Ege'ye yönelen göç ve İzmir'de değişen fiyat tablosu. TÜİK ve TCMB verileriyle hangi ilçe doydu, hangisi hâlâ yatırım fırsatı.

Brüt ve net m² farkı, reel ve nominal m² fiyatı, ucuz m² tuzakları. TCMB ve Endeksa verileriyle yatırımcı gözünden m² fiyatını doğru okuma rehberi.

Villa fiyatları son üç yılda nasıl şekillendi, hangi mahalle gerçekten kazandırıyor, kira getirisi rakamları ne diyor? Zeytinalanı, Çeşmealtı, Demircili ve Bademler kıyaslamalı saha gözlemi.

15 yıllık saha deneyimiyle konut yatırımcılarının en sık yaptığı 7 büyük hata: duygusal karar, metrekare yanılgısı, iskan tuzağı, kredi planlama, tek bölge fanatizmi, doluluk süresi ve çıkış stratejisi.

Tapu Kanunu Madde 35, 183 ülke kuralı, DAB ve SPK değerleme zorunluluğu, 400.000 USD vatandaşlık eşiği. Yabancı alıcı için 2026 mevzuatına göre adım adım rehber.

Düşük fiyatlı ev her zaman kazançlı yatırım demek değil. Tapu sorunları, gizli borçlar ve tadilat maliyetleri alımı tuzağa çevirebilir. Satın almadan önce bilmeniz gerekenler.

Alsancak'tan Urla'ya, Karşıyaka'dan Narlıdere'ye: İzmir'in 11 semtini fiyat, yaşam kalitesi ve ulaşım açısından karşılaştırıyorum. Bütçe ve önceliklere göre hangi semt öne çıkıyor?

İpotekli satışlar Mart 2026'da yüzde 35,9 arttı. Devlet destekli yüzde 1,20 faiz programı gündemde. Faiz indirimi konut fiyatlarını nasıl şekillendiriyor, yatırımcı için pencere ne kadar daha açık?

İstanbul'da havalimanı ekseni, İzmir'de henüz doygunlaşmamış kıyı noktaları, Ankara'da kentsel dönüşüm fırsatları. Saha gözlemlerim ve TCMB verileriyle 2026'nın prim haritasını çiziyorum.

TÜİK verilerine göre 2026 yılının ilk çeyreğinde Türkiye genelinde 628.255 konut el değiştirdi; bu rakam bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,6 gerilemeyi ifade ediyor. Asıl dikkat çekici tablo ipotekli satışlarda: yüzde 35,9'luk artış, faiz politikasının piyasayı nasıl yönlendirdiğini açıkça ortaya koyuyor.

Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukat tutun diyoruz ama çoğu alıcı bunu atlıyor. Yıllarca bu süreçleri yönettim; en çok sorun çıkaran maddeler genellikle en sıradan görünenler. Hangi 5 maddenin gözden kaçtığını ve bunların size ne kadara patlayabileceğini aktarıyorum.

2025'e girerken herkes konut konuşurken ticari tarafta sessiz sedasız bir değer hareketi başladı. Sahadaki gözlemlerime göre bazı bölgeler hem kira getirisinde hem de sermaye kazancında konutu geride bırakıyor. Hangi bölgelerin öne çıktığını ve neden önemli olduğunu somut verilerle ele alıyorum.

Dövizle mülk almak cazip görünür; ama döviz kuru, tapu bedeli ve vergi hesaplaması bir arada yanlış kurulursa kağıt üzerindeki kazanç gerçekte kayba dönüşebilir. Bu süreci defalarca yönettim ve her seferinde aynı hataları gördüm. Doğru adımları net biçimde sıralıyorum.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların büyük bölümü aslında kanunda yazılı olan şeyler yüzünden çıkıyor; ama tarafların ikisi de okumamış oluyor. Sahadaki gözlemlerime göre sözleşmeyi doğru kurmak, ileride mahkemeye taşınan davaların önüne geçiyor. Temel hakları ve sorumlulukları açıkça aktarıyorum.

Rakamlar bazen gerçeği değil, arzuyu yansıtır. Yıllarca konut piyasasını izledim ve 2025'te ilan fiyatlarıyla gerçek satış fiyatları arasındaki makas hiç bu kadar açık olmamıştı. Piyasanın gerçek tablosunu, sizi yanıltmadan aktarıyorum.

Mülkünü satmak isteyen hemen fiyat soruyor; oysa ilk yapılması gereken şey değer artırmak. Sahadaki gözlemlerime göre küçük müdahaleler bazen satış fiyatını yüzde on ile yirmi arasında yukarı taşıyor. Maliyeti düşük, etkisi yüksek 6 adımı aktarıyorum.