2026 yılında elde edilen konut kira gelirinde istisna tutarı 58.000 TL. Yıllık konut kira gelirinizin toplamı bu rakamın altında kalıyorsa beyanname vermeniz gerekmiyor; üstüne çıkıyorsa beyanı Mart 2027'de yapacaksınız. İşyeri kirası bambaşka bir mekanizmayla işliyor. Orada vergiyi kiracı kesip yatırıyor ve oran brüt kiranın %20'si.
Buradaki 58.000 TL rakamının hangi yıla ait olduğuna dikkat edin. Geçtiğimiz mart ayında beyan ettiğiniz gelir 2025 yılına aitti ve o yılın istisnası 47.000 TL idi. İnternette dolaşan hesaplama araçlarının bir kısmı bu iki yılı birbirine karıştırıyor.
Bir de damga vergisi meselesi var. Yükselen aramalara bakınca konut kiracılarının ciddi bir kısmının gereksiz yere bu hesabın peşinde koştuğunu görüyorum, çünkü gerçek kişinin mesken olarak kiraladığı taşınmazın sözleşmesi damga vergisinden istisna. Aşağıda hangi rakamın hangi resmi düzenlemeden geldiğini tek tek yazdım.
Konut kira gelirinde istisna: 2026 için 58.000 TL
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesindeki mesken istisnası her yıl yeniden değerleme oranıyla güncelleniyor. 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 takvim yılı için tutar 58.000 TL olarak belirlendi.
| Gelirin elde edildiği yıl | Konut kira istisnası | Beyan zamanı |
|---|---|---|
| 2025 | 47.000 TL | 1-31 Mart 2026 (geçti) |
| 2026 | 58.000 TL | 1-31 Mart 2027 |
Kaynak: 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ve Gelir İdaresi Başkanlığı Hazır Beyan Sistemi rehberi.
İstisna nasıl uygulanır
Birden fazla konutunuz varsa istisna her ev için ayrı ayrı işlemez. Kira gelirlerinin toplamına bir kez uygulanır. Mülk hisseliyse durum tersine döner; her hissedar kendi payına düşen gelir için istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.
İstisnayı kimler kullanamaz
- Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle yıllık beyanname vermek zorunda olanlar.
- Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının brüt toplamı, tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar. 2026 için bu eşik 1.500.000 TL.
- Kira gelirini süresinde beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler. Bu madde çok kritik; beyanı kaçırdığınız anda istisna hakkını da kaybediyorsunuz.
İşyeri kirasında stopaj: %20'yi kiracı keser
Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinin 5-a bendi uyarınca işyeri kira ödemelerinde brüt kiranın %20'si oranında tevkifat yapılıyor. Pandemi döneminde geçici olarak %10'a indirilen bu oran 2022 vergilendirme döneminden itibaren yeniden %20 olarak uygulanıyor.
Stopajın doğması için iki şart birlikte gerçekleşir
- Taşınmazın işyeri olarak kiralanmış olması.
- Kiracının 94. maddede sayılan tevkifat sorumlularından biri olması. Şirketler, dernek ve vakıflar, serbest meslek erbabı ve gerçek usulde vergilendirilen ticari kazanç sahipleri bu kapsamda.
Kiracınız basit usule tabi bir esnafsa stopaj doğmaz. O zaman gelir tevkifata tabi olmayan gayrimenkul sermaye iradı sayılır ve 2026 geliri için beyan sınırı 22.000 TL'ye iner. Bu ayrımı bilmeyen mülk sahibinin "zaten kiracı kesiyordur" varsayımıyla beyanı atladığını çok görüyorum.
Brütten hesap, net sözleşmenin tuzağı
Stopaj daima brüt kira üzerinden hesaplanır. Sözleşmede "aylık kira net 40.000 TL, stopaj kiracıya aittir" yazıyorsa brüte tamamlama yapılır. Örnek amaçlı: 40.000 TL net kira, 0,80'e bölünerek 50.000 TL brüte çıkar; kesilecek stopaj 10.000 TL olur. Kiracı 50.000 TL üzerinden muhtasar beyannamesini verir.
Beyan sınırı ve mahsup
Stopaja tabi işyeri kira gelirinizin brüt toplamı 2026 yılı için 400.000 TL'yi aşmıyorsa yıllık beyanname vermezsiniz; kesilen stopaj nihai vergi olarak kalır. Sınırı aşarsanız gelirin tamamını beyan eder, yıl içinde kesilen stopajı hesaplanan vergiden mahsup edersiniz. Bu sınırı hesaplarken konut kira gelirinin istisnayı aşan kısmını da toplama katmanız gerekir.
Kira sözleşmesinde damga vergisi: konutta yok, işyerinde binde 1,89
Bu bölüm yanlış bilinen tarafı. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na ekli 2 sayılı tablonun IV/31 numaralı bendi, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini damga vergisinden istisna tutuyor. 6728 sayılı Kanun ile bu sözleşmelere konulan kefalet şerhleri ve teminatlar da istisna kapsamına alındı.
Yani standart bir ev kirası için imzaladığınız sözleşmede hesaplanacak bir damga vergisi yok. Aynı tabloda, gelir vergisinden muaf esnaf ile basit usulde vergilendirilen mükelleflerin işyeri olarak kiraladığı taşınmazların sözleşmeleri de istisna kapsamında.
İşyeri sözleşmesinde hesap nasıl yapılır
Vergiye tabi kira sözleşmelerinde oran binde 1,89. 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 71 Seri No'lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile maktu tutarlar %18,95 artırıldı, nispi oranlar korundu. Matrah aylık kira değil, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira.
Örnek amaçlı: Aylık 40.000 TL bedelle 1 yıllık işyeri sözleşmesinde matrah 480.000 TL olur. Binde 1,89 uygulandığında damga vergisi 907,20 TL çıkar.
Kim öder, ne zaman bildirilir
Kanunun 24. maddesine göre mükellef, kâğıdı imza edenlerdir. Taraflar sözleşmede "damga vergisini kiracı öder" diye anlaşabilir; bu anlaşma aralarında geçerlidir ama idareye karşı sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Sürekli damga vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar için kâğıdın düzenlendiği tarihi izleyen 15 gün içinde beyan ve ödeme gerekir. Sözleşmenin kurgusuyla ilgili tarafı kira sözleşmesinde ev sahibinin haklarını koruyan maddeler yazısında ayrıca ele almıştım. Damga vergisi beyanını mali müşavirinize yaptırmanız en temizi.
Götürü gider mi, gerçek gider mi?
Beyan veren mülk sahibi iki gider yönteminden birini seçer. Seçim vergiyi doğrudan etkilediği için burada acele etmeye gerek yok.
Götürü gider
Hasılattan önce istisna düşülür, kalan tutar üzerinden %15 götürü gider indirilir. Belge aranmaz. Ancak bu yöntemi seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gider usulüne dönemez. Hakları kiraya verenler ile kira geliri tarifenin ikinci diliminde yer alan tutarı aşanlar (2026 için 400.000 TL) götürü gideri kullanamaz.
Örnek amaçlı hesap: 2026'da 120.000 TL brüt konut kira geliri olan bir mülk sahibi düşünelim. 58.000 TL istisna düşülünce 62.000 TL kalır. %15 götürü gider 9.300 TL olur, matrah 52.700 TL'ye iner. Tarifenin ilk dilimi %15 olduğundan hesaplanan vergi 7.905 TL çıkar. Rakamlar örnek amaçlıdır, kendi durumunuzda başka kalemler devreye girebilir.
Gerçek gider
Konut kredisi faizi, sigorta primi, kiraya verilen mülkün bakım ve onarım harcamaları, amorti payı ve konutu iktisap tarihinden itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5'i indirim konusu yapılabiliyor. Kredili alınmış yeni bir mülkte gerçek gider genellikle götürüden daha avantajlı sonuç veriyor. Bu yöntemi seçerseniz belgeleri beş yıl saklamanız gerekiyor. Mülkün kendini ne kadar sürede ödediğini merak ediyorsanız amorti süresi hesabını anlattığım yazıya da bakabilirsiniz.
Hangisinin size ne kazandıracağı tamamen sizin gider kalemlerinize bağlı. İki yöntemi de hesaplatıp karşılaştırmasını mali müşavirinizden isteyin; iki yıllık bağlayıcılık nedeniyle bu karar tek yıllık bir karar değil.
Beyan ve ödeme: 1-31 Mart, iki taksit
Kira geliri ertesi yılın 1-31 Mart döneminde beyan edilir. 2026 yılında elde ettiğiniz gelir için takvim 1-31 Mart 2027'dir.
Beyanı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilirsiniz. Sisteme dijital.gib.gov.tr adresinden ya da e-Devlet şifrenizle giriş yapılıyor. Sistem tapu, banka ve tevkifat kayıtlarından çektiği verilerle beyannameyi önceden doldurup önünüze getiriyor; siz kontrol edip eksikleri tamamlıyorsunuz.
Tahakkuk eden gelir vergisi iki taksit halinde ödenir. Birinci taksit beyan ayının sonuna, ikinci taksit temmuz ayının sonuna kadar. Ödeme dijital vergi dairesinden banka veya kredi kartıyla, anlaşmalı bankalar üzerinden ya da havaleyle yapılabiliyor.
Beyan etmezsem ne olur?
Burada üç ayrı senaryo var ve hangisinde olduğunuz ödeyeceğiniz tutarı köklü biçimde değiştiriyor.
| Durum | Vergi ziyaı cezası | Ek yük |
|---|---|---|
| Pişmanlıkla kendiniz beyan (VUK 371) | Yok | Aylık %3,70 pişmanlık zammı |
| İzaha davet geldi (VUK 370) | %20 oranında | Gecikme faizi |
| İnceleme veya takdire sevk (VUK 344) | Verginin 1 katı | Gecikme faizi |
Gecikme zammı, gecikme faizi ve pişmanlık zammı oranı 13 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile aylık %3,70 olarak belirlendi (önceki oran %4,50).
Kritik nokta zamanlama. Pişmanlık, idare henüz bir tespit yapmadan siz kendiniz başvurduğunuzda işliyor. İdareden izaha davet yazısı geldiği anda pişmanlık kapısı kapanıyor. O aşamadan sonra vergi ziyaı cezası %20 oranında da olsa kesiliyor. Bu mekanizmanın nasıl işlediğini tapu harcında düşük beyan yazısında somut bir örnek üzerinden anlatmıştım.
Bir uyarı daha: e-tebligat sistemine düşen yazı, siz açmasanız bile süreleri işletmeye başlıyor. Dijital vergi dairesi bildirimlerini takip etmediğiniz için cevap süresini kaçırmak yaygın bir hata.
Konut kira gelirinde ikinci bir kayıp daha var. Süresinde beyan edilmeyen gelirde 58.000 TL'lik istisna hakkı düşüyor ve matrah gelirin tamamı üzerinden hesaplanıyor. Kiranın hiç tahsil edilemediği durumlarda ise ayrı bir değerlendirme gerekiyor; tahsilat sorununun hukuki tarafını kira ödemeyen kiracının tahliye süreci yazısında ele aldım.
Pişmanlık dilekçesinin şartları ve zamanlaması teknik konu. Bu adımı kendi başınıza değil, mali müşavirinizle birlikte yürütün.
Kiracısı esnaf olanlar için: basit usul sınırı
İşyerini basit usule tabi bir esnafa kiraya verdiyseniz kiracınızın bu statüde kalıp kalmayacağı sizi de ilgilendiriyor, çünkü statü değişirse stopaj mekanizması devreye giriyor.
332 Seri No'lu Tebliğ ile 2026 takvim yılı için basit usule tabi olmanın genel şartlarındaki yıllık kira bedeli haddi, büyükşehir belediye sınırları içinde 99.000 TL, diğer yerlerde 60.000 TL olarak belirlendi. Kiraladığı işyerinin yıllık kirası bu tutarı aşan esnaf, izleyen takvim yılından itibaren gerçek usulde vergilendirilmeye başlıyor. O andan itibaren kiracı tevkifat sorumlusu hâline geliyor ve kira ödemelerinizden %20 stopaj kesmesi gerekiyor.
Sözleşmeyi yenilerken bu eşiği gözden geçirmekte fayda var. Kiracınızın statüsündeki değişikliğin sizin beyan yükümlülüğünüze etkisini mali müşavirinizle birlikte değerlendirin.
Kira geliri, mülk sahibinin yatırım getirisini doğrudan belirleyen kalem. Vergi tarafını doğru kurgulamak da o getirinin ne kadarının cebinizde kalacağını belirliyor. Portföyünüzü kiraya vermeden önce sözleşme kurgusunu, kiracı profilini ve getiri hesabını birlikte konuşmak isterseniz buradan bana ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kira gelirinde 2026 istisna tutarı ne kadar?
İşyeri kirasında stopaj yüzde kaç, kim keser?
Konut kira sözleşmesinde damga vergisi ödenir mi?
Kira gelirini beyan etmezsem ne olur?
Kaynaklar
- 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, Resmî Gazete 31.12.2025 / 33124 (5. mükerrer): konut kira istisnası 58.000 TL, basit usul kira haddi 99.000 ve 60.000 TL, beyan sınırı 22.000 TL, 2026 gelir vergisi tarifesi.
- 71 Seri No'lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği, Resmî Gazete 31.12.2025 / 33124 (5. mükerrer): kira sözleşmelerinde binde 1,89 oranının korunması.
- 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, madde 22 ve 24 ile 2 sayılı tablo IV/31: mesken kira sözleşmesi istisnası, mükellefiyet ve 15 günlük beyan süresi.
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 21, 74, 86 ve 94: mesken istisnası, gider yöntemleri, beyan sınırları ve tevkifat.
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, madde 344, 370 ve 371: vergi ziyaı cezası, izaha davet ve pişmanlık.
- 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete 13.11.2025 / 33075: gecikme zammı, gecikme faizi ve pişmanlık zammı oranı aylık %3,70.
- Gelir İdaresi Başkanlığı Hazır Beyan Sistemi rehberi ve İzaha Davet Uygulaması yayını.