Mülkünü kiraya veren çoğu ev sahibi, sözleşmeyi piyasada dolaşan hazır bir matbu örnekle imzalıyor. Boşlukları dolduruyor, iki taraf imza atıyor, iş bitiyor sanılıyor. Oysa en çok karşılaşılan sorunların neredeyse tamamı, o matbu kâğıdın eksik bıraktığı maddelerden çıkıyor. İyi kiracı, kötü kiracı meselesi değil bu; mesele sözleşmenin sizi ne kadar koruduğu.
Bu yazıda, bir kira sözleşmesini imzalamadan önce ev sahibinin masada netleştirmesi gereken 9 kritik noktayı anlatıyorum. Hepsi mevzuata dayalı, hepsi sahada işe yarayan maddeler. Bir kalem oynatması bile sizi ileride aylarca sürecek bir uyuşmazlıktan kurtarabilir.
1. Depozitoyu yasal sınırda al ve doğru sakla
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut kiralarında alabileceğiniz güvence bedeli, yani depozito, en fazla üç aylık kira bedeli kadardır. Daha fazlasını yazarsanız aşan kısım geçersiz sayılır. Kanun ayrıca, depozito olarak alınan paranın kiracının onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılmasını öngörür. Sözleşmeye depozitonun tutarını, hangi durumlarda kesinti yapılacağını ve nasıl iade edileceğini net yazın.
2. Kira artış oranını sözleşmeye açıkça yaz
Yenilenen dönemde kirayı ne kadar artırabileceğiniz kanunla sınırlı. TBK'nın 344. maddesi gereği artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu tavanı sözleşmeye "artış, ilgili dönemdeki yıllık TÜFE ortalaması oranında uygulanır" şeklinde yazmak, her yıl yeniden pazarlık yapma derdini ortadan kaldırır. Güncel oranı her dönem TÜİK verisinden kontrol etmeyi unutmayın.
3. Fotoğraflı demirbaş ve durum tespit tutanağı ekle
Kombi, klima, beyaz eşya, parke, dolaplar, boya durumu... Teslim anında evin halini fotoğraflarla ve imzalı bir liste ile kayıt altına alın. Bu tutanak sözleşmenin eki olsun ve iki taraf da imzalasın. Çıkışta "bu çizik baştan vardı" tartışmasının tek panzehiri budur. Eşyalı kiralıyorsanız her parçayı tek tek yazın.
4. Tahliye taahhütnamesi al
Ev sahibinin elindeki en güçlü araçlardan biri, usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesidir. Kiracının, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bu belge, doğru hazırlandığında tahliye sürecini ciddi şekilde hızlandırır. Ancak yanlış düzenlenirse tamamen geçersiz olabilir; bu yüzden tarih, imza ve düzenlenme usulüne dikkat etmek, gerekirse uzman desteği almak gerekir.
5. Kefil ve teminat şartını hukuki olarak sağlam kur
Kefil almak istiyorsanız bunu havada bırakmayın. Kefaletin geçerli olması için kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet süresinin el yazısıyla belirtilmesi gerekir. Kefil evliyse, TBK'nın 584. maddesi uyarınca eşinin yazılı rızası şarttır; bu rıza yoksa kefalet geçersiz olur. Bu detaylar atlandığında en kötü anda elinizdeki teminatın hiçbir değeri kalmaz.
6. Kira ödemesini banka kanalından zorunlu tut
Sözleşmeye IBAN numaranızı ve "kira bedeli banka yoluyla ödenir" maddesini koyun. Belirli tutarın üzerindeki konut kira ödemelerinde banka ya da PTT üzerinden ödeme zaten yasal bir zorunluluk. Bunun ötesinde, banka kaydı ödemenin yapılıp yapılmadığı konusundaki en büyük ispat sorununu kökünden çözer. Elden ödeme, ileride "ben yatırdım", "ben almadım" çekişmesinin başlangıcıdır.
7. Gider paylaşımını kalem kalem netleştir
Aidat, site ortak giderleri, DASK, konut sigortası, ısıtma, demirbaş arıza masrafları... Bunların hangisinin kiracıya, hangisinin size ait olduğunu tek tek yazın. Muğlak bırakılan her gider kalemi, uyuşmazlık halinde genellikle ev sahibinin aleyhine yorumlanır. Asıl önemli olan şu: kim neyi ödeyecek sorusu sözleşmede yanıtsız kalmasın.
8. Alt kira yasağı ve kullanım amacı maddesi koy
Mülkün ne amaçla kullanılacağını sözleşmeye net yazın: "Taşınmaz yalnızca konut olarak kullanılır." Buna ek olarak "ev sahibinin yazılı izni olmadan taşınmaz alt kiraya verilemez, başkasına devredilemez" maddesi şart. Bu iki cümle, evinizin habersizce günlük kiralık daireye ya da depoya dönüşmesinin önündeki en pratik settir.
9. Süre, yenileme, fesih ve tebligat adresini bağla
Sözleşmenin süresini, kendiliğinden uzayıp uzamayacağını ve hangi hallerde feshedilebileceğini açıkça düzenleyin. Bir de çoğu kişinin atladığı kritik nokta: kiracının geçerli bir tebligat adresi ve iletişim bilgisi. İhtarınızın, ödeme uyarınızın ya da dava tebligatınızın ulaşacağı bir adres yoksa, haklı olduğunuz bir konuda bile hukuki süreç tıkanır.
Kira ilişkisi yıllar süren bir ortaklıktır; kötü kurgulanmış bir sözleşme bu ortaklığın en zayıf halkası olur. Mülkünüzü kiraya verirken sözleşmenizi birlikte gözden geçirmemi ister misiniz? Doğru kurgulanmış bir sözleşme, sizi en başından koruma altına alır.