14 yıldır bu işin içindeyim. Yüzlerce konut alım satımını yönettim; alıcıların sevinçle imzaladığı sözleşmelerin bir kısmının kapanışta ya da sonrasında nasıl sorun çıkardığını da gördüm. Açıkçası, en sık gözden kaçan maddeler genellikle en kalabalık sayfalardan birinin dibinde, küçük puntolarla yazılmış olanlardır.
Avukat tutun diyoruz; ama alıcıların büyük çoğunluğu sözleşmeyi kendi başına inceleye inceleye imzalıyor. Bu yazıda size saha gözlemlerimden derlediğim 5 kritik maddeyi aktarıyorum. Bunları bilirseniz masa başında çok daha güçlü konumda olursunuz.
1. Tapu Kaydındaki İpotek ve Haciz Durumu
Sözleşmeyi imzalamadan önce tapu kaydını e-Devlet ya da Tapu Müdürlüğü'nden bizzat kontrol edin. "Temiz tapu" sözü sözleşmeye yazılmamışsa hiçbir kıymeti yoktur. Sahibi "ipotek var ama satışta kapanacak" diyebilir; bu kapanma satış öncesinde mi gerçekleşecek, yoksa sizin ödemenizle mi? Net değilse sözleşmeye "satış bedeli ödenmeden tapu devri yapılmayacak, devir anında tapu temiz olacaktır" şeklinde bir madde ekleyin.
2. Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi?
Bu fark çoğu alıcının radarına girmez. Kat irtifakı; bina henüz yapı kullanım izni almamış demektir. Kat mülkiyeti ise iskan belgesi olan, yasal olarak oturulabilir konuttur. İskan almamış binada; banka kredi vermez, tapu devri sorunlu olabilir, hatta yıkım kararı bile gelebilir. Sözleşmede "kat mülkiyeti tapusu ile devredilecektir" ifadesinin açıkça yer alması şarttır.
3. Aidat Borçları ve Yönetim Planı
Site yönetimi ile ilgili geçmiş aidat borçları genellikle tapuya işlenmez; ama hukuki olarak yeni mal sahibine geçer. Sözleşmeye "satış tarihine kadar oluşan tüm aidat ve ortak gider borçları satıcıya aittir" maddesini eklemeyi unutmayın. Ben her sözleşmede bunu standart olarak dahil ederim.
4. Teslim Tarihi ve Cezai Şart
Yeni inşaat alımlarında teslim tarihi "yaklaşık" bir ifadeyle yazılırsa, gecikmelerde hiçbir yaptırım uygulanamaz. Sözleşmeye net teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şart yazılmalıdır. Aksi takdirde teslim tarihi defalarca ertelenebilir; siz de kirada oturmaya devam edersiniz, herhangi bir tazminat hakkınız doğmaz.
5. Cayma Bedeli ve Tarafların Yükümlülükleri
Satıcı cayarsa ne olur? Alıcı cayarsa ne olur? Bu iki soru net yanıtlanmamış bir sözleşme, ilerleyen süreçte büyük anlaşmazlıkların kapısını aralar. Standart uygulama şudur: alıcı cayarsa kaparo iade edilmez; satıcı cayarsa kaparo iki katı olarak iade edilir. Bu madde sözleşmede yoksa ya da muğlaksa, tek taraflı bir çıkış durumunda hukuki süreç kaçınılmaz olur.
Gayrimenkul alımı çoğu insanın hayatındaki en büyük finansal karardır. Bu kararı bilgisiz değil, donanımlı almak zorundasınız. Sözleşmenizi incelememi ya da alım sürecinizde yanınızda olmamı ister misiniz?