Rakamlar bazen gerçeği değil, arzuyu yansıtır. Yıllarca konut piyasasını izledim ve şunu gördüm: portallarda yayınlanan ilan fiyatları, gerçek satış fiyatlarından belirgin biçimde ayrılabiliyor. 2025'te bu makas bölgeden bölgeye önemli farklılıklar gösteriyor.
Bu yazıda size piyasanın gerçek tablosunu, sizi yanıltmadan aktarıyorum. Hem alıcılar hem de satıcılar için pratik çıkarımlarla birlikte.
İlan Fiyatı ile Gerçek Satış Fiyatı Arasındaki Fark
Sahibinden.com veya Emlakjet'te gördüğünüz fiyat, çoğunlukla bir pazarlık marjı barındırıyor. Yoğun talep dönemlerinde bu makas daralır; durgunluk dönemlerinde açılır. 2025 yılı itibarıyla bazı bölgelerde ilan fiyatının yüzde sekiz ile on beş arası altında gerçek satışların gerçekleştiğini gözlemliyorum. Bu, alıcı açısından önemli bir müzakere alanı demek.
Bölgesel Farklılıklar: Her Yer Aynı Değil
Merkezi konumlarda, toplu taşıma erişimi yüksek ve talebin canlı olduğu bölgelerde fiyatlar dirençli seyrediyor; indirim marjı dar. Buna karşın ulaşım altyapısı zayıf, yeni konut arzının yoğun olduğu çevre bölgelerde pazarlık marjı belirgin biçimde daha geniş. Konum içinde konum analizi yapmadan fiyat değerlendirmesi yapmak yanıltıcı olabilir.
Reel Değer: Enflasyona Göre Ne Durumda?
Nominal fiyatlara bakmak yetmez. Enflasyona göre düzeltilmiş reel değeri hesapladığınızda tablo daha net ortaya çıkıyor. 2021-2023 döneminde nominal olarak hızla yükselen konut fiyatları, yüksek enflasyon ortamında reel bazda aynı oranda değer kazanmadı. Bugün bazı bölgelerde dolar bazında bakıldığında fiyatlar 2019 seviyelerinin hâlâ gerisinde.
Alıcı İçin Ne Anlama Geliyor?
Alıcı olarak şunu unutmayın: portal fiyatı bir başlangıç noktasıdır, gerçek değer değil. Bölgedeki son satış işlemlerini araştırın; tapu müdürlüğünden sorgulayabileceğiniz satış bedeli verileri size gerçek piyasayı gösterir. Ayrıca benzer mülklerin ortalama ilan süresine bakın; uzun süre askıda kalan mülkler pazarlık için daha uygun.
Satıcı İçin Ne Anlama Geliyor?
Satıcı olarak en büyük hata aşırı yüksek başlangıç fiyatı. Piyasanın üzerinde fiyatlanan mülkler uzun süre satılmıyor; uzun süre satılmayan mülkler "sorunlu" algısı yaratıyor ve sonunda daha düşük fiyata kapanıyor. Doğru fiyatla başlamak, hem satış süresini hem de son gerçekleşen bedeli olumlu etkiliyor.
Mülkünüzün gerçek piyasa değerini birlikte analiz etmek ya da almayı düşündüğünüz bir mülkü değerlendirmem için benimle iletişime geçebilirsiniz.