Kira ilişkisi çoğu zaman karşılıklı güvene dayalı başlar; ama zaman içinde anlaşmazlıklar çıktığında taraflar hakları konusunda çok farklı yerlerde duruyor. Sahadaki gözlemlerime göre bu anlaşmazlıkların büyük bölümü aslında kanunda açıkça yazılı olan şeyler yüzünden çıkıyor; tarafların ikisi de okumamış olduğu için.
Bugün hem kiracının hem ev sahibinin bilmesi gereken temel hakları açık biçimde aktarıyorum.
Kira Artış Oranı: Yüzde Kaç Artırılabilir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre; konut kiralamalarında bir yıllık dönem için kira artışı, bir önceki kira yılında açıklanan tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi istediği kadar artış talep edemez; yasal sınırı aşan artış geçersizdir. Kiracı bu sınırı aşan artışı ödemek zorunda değildir ve fazla ödediyse geri talep hakkı doğar.
Depozito: En Fazla Kaç Aylık Kira?
Kanun, depozito miktarını en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlandırıyor. Bunun üzerinde bir depozito talep edilemez. Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde ev hasar görmemişse ve kira borcu yoksa en geç bir ay içinde iade edilmek zorundadır. Ev sahibi depozitoyu keyfi olarak alıkoyamaz; ancak ispatlı hasar ya da borç durumunda mahkemeye başvurma hakkı var.
Tahliye: Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan kiracıyı çıkarmak isterse yasal dayanağı olması gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde iki haklı ihtar gönderildikten sonra tahliye davası açılabilir. Kişisel kullanım ya da tadilatı gerektiren yeniden yapım halinde ise sözleşme bitiminde en az üç ay önceden yazılı bildirim şarttır. Sözleşme bitiminde "çık" demek hukuken yeterli değildir.
Bakım ve Onarım: Kim Öder?
Kanuna göre; büyük ve yapısal onarımlar ev sahibine, küçük ve kullanımdan kaynaklanan onarımlar kiracıya aittir. Örneğin bina çatısı, ortak tesisatlar, yaşlılıktan çürüyen doğramaların onarımı ev sahibinin yükümlülüğü. Kiracının kırıp döktüğü ya da aşırı kullanımdan bozduğu şeyler ise kiracıya ait. Bu sınırı doğru çizmek, çoğu anlaşmazlığın temelini oluşturuyor.
Sözleşmeyi Doğru Kurmak Her Şeyi Değiştirir
Yıllar içinde şunu öğrendim: iyi yazılmış bir kira sözleşmesi, tarafları ileride mahkemeden kurtarır. Teslim tutanağı, fotoğraflı giriş durumu tespiti, aidat sorumluluğu ve bakım maddeleri açıkça yazılmış bir sözleşme; anlaşmazlık çıktığında taraflardan birinin haksız çıkmasını engelliyor.
Kira sözleşmesini hazırlarken ya da mevcut bir anlaşmazlıkta doğru adımı atmak için benimle iletişime geçebilirsiniz.