Ev sahiplerinin bana en sık dert yandığı konulardan biri bu. Kira zamanında gelmiyor, bahaneler uzuyor, aylar geçiyor ve ev sahibi ne yapacağını bilemez hale geliyor. İlk tepki çoğu zaman öfke oluyor; "kilidi değiştiririm, eşyasını kapıya koyarım" cümlesini sahada çok duydum. Oysa doğru yol bunun tam tersi: sinirle değil, usulüne uygun adımlarla ilerlemek.
İyi haber şu: kira ödemeyen kiracıyı çıkarmak için yasa ev sahibine birden fazla yol tanıyor. Kötü haber ise şu: bu yolların her biri belli bir sıra, belli bir süre ve belli bir yazılı belge istiyor. Bir adımı atlarsanız süreç baştan geri dönebiliyor. Aşağıda bu üç yolu, sürelerini ve en sık yapılan hataları sade bir dille anlatıyorum.
Önce Şunu Bilin: Üç Ayrı Yasal Yol Var
Kira ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin başvurabileceği üç temel yol var. Hangisinin size uygun olduğu; borcun büyüklüğüne, kiracının tavrına ve ne kadar hızlı sonuç istediğinize göre değişir. Önce hepsini bir tabloda toplayalım, sonra tek tek açalım.
| Yol | Nasıl İşler | Ne Zaman Tercih Edilir |
|---|---|---|
| Temerrüt nedeniyle tahliye | Yazılı ihtar ile en az 30 gün ödeme süresi verilir; ödenmezse tahliye davası açılır (TBK m. 315). | Borç ödenmediğinde ve dava yoluyla kesin sonuç istendiğinde. |
| İcra yoluyla tahliye | İcra dairesinden ödeme emri gönderilir; 30 gün ödeme, 7 gün itiraz süresi işler (İİK m. 269). | Hem birikmiş kirayı tahsil etmek hem de tahliye istemek için; genelde en pratik yol. |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında iki haklı yazılı ihtar sonrası, yıl sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası (TBK m. 352/2). | Kiracı sürekli geç ödüyor ve her seferinde son anda ödeme yapıyorsa. |
Yol 1: Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)
En bilinen yol bu. Kiracı kirasını ödemediğinde, ev sahibi ona yazılı bir ihtar göndererek borcunu ödemesi için süre tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren işlemeye başlar. Bu ihtarı noter aracılığıyla göndermek, ileride ispat açısından en sağlam yoldur.
Kiracı bu 30 gün içinde borcunu öderse iş kapanır. Ödemezse, ev sahibi kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açma hakkı kazanır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, ihtarda ödenmesi istenen kira tutarının ve ödeme süresinin açıkça yazılmış olmasıdır. Eksik ya da hatalı bir ihtar, davayı zayıflatır.
Yol 2: İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269)
Sahada çoğu ev sahibi için en pratik yol budur, çünkü tek hamlede iki şeyi birden ister: hem birikmiş kira alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye etmek. Ev sahibi icra dairesine başvurur, icra dairesi kiracıya tahliye talepli bir ödeme emri gönderir.
Bu ödeme emriyle kiracıya iki süre tanınır:
- 7 gün içinde takibe itiraz edebilir.
- 30 gün içinde birikmiş kira borcunu ödemesi istenir.
Kiracı süresinde itiraz etmez ve borcunu da ödemezse, ev sahibi icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. İtiraz gelmeyen ve borç ödenmeyen dosyalar, süreç doğru yürütüldüğünde görece hızlı ilerler. Kiracı borca veya kira ilişkisine itiraz ederse, iş bu kez itirazın kaldırılması aşamasına geçer ve süre uzayabilir.
Yol 3: İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
Bu yol, borcunu hiç ödemeyen kiracıdan çok, sürekli geç ödeyen kiracı için işler. Kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı ay kirasını zamanında ödemez ve bu yüzden kendisine iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilirse, ev sahibi kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Burada iki nokta önemli: İhtarların farklı dönemlere ait borçlar için gönderilmiş olması ve yazılı olması gerekir. Aynı borç için art arda gönderilen yazılar tek ihtar sayılır. Bu yolun avantajı, kiracı her seferinde son anda ödese bile birikmiş iki haklı ihtarın tahliye hakkı doğurmasıdır.
Peki Ne Kadar Sürer?
En çok sorulan soru bu, ama en net cevabı olmayan da bu. Süre; seçtiğiniz yola, kiracının itiraz edip etmemesine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İtiraz edilmeyen icra yoluyla tahliye çoğu zaman birkaç ay içinde sonuçlanabilirken, itirazlı dosyalar ve mahkemede görülen tahliye davaları tebligat, duruşma ve bilirkişi trafiğine bağlı olarak daha uzun sürebilir.
Yani birine "şu kadar günde biter" demek doğru olmaz. Süreci kısaltan asıl şey, dosyanın en baştan doğru kurulması: doğru yolun seçilmesi, ihtarın usulüne uygun gönderilmesi ve hiçbir sürenin kaçırılmaması.
Dava Öncesi Arabuluculuk Şartını Atlamayın
Önemli bir güncel ayrıntı var. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale geldi. Yani temerrüt nedeniyle veya iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açacaksanız, önce arabuluculuk aşamasından geçmeniz gerekir.
Buna karşılık, kira bedelinin ödenmemesine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye takibi bu zorunluluğun dışındadır. Yani icra yolunu seçerseniz arabuluculuk şartı aranmaz. Bu ayrım, hangi yolu seçeceğinizi belirlerken önemli bir kriter olabilir.
Ev Sahibinin En Sık Yaptığı Hatalar
Yıllar içinde tekrar tekrar karşılaştığım, süreci baştan bozan hatalar şunlar:
- Sözlü uyarıyla vakit kaybetmek: Telefonla ya da yüz yüze yapılan uyarıların hukuki bir değeri yoktur. Süreç yazılı ihtarla başlar.
- Kilidi değiştirmek, eşyayı çıkarmak, su-elektriği kesmek: Bunların hepsi hukuka aykırıdır, suç oluşturabilir ve haklı ev sahibini bir anda haksız duruma düşürür.
- Yanlış yolu seçmek: Sadece tahliye mi, yoksa hem alacak hem tahliye mi istediğinize göre yol değişir. Baştan yanlış yol, aylar sonra en baştan başlamak demektir.
- İhtarı eksik göndermek: Tutarın, dönemin ve sürenin açıkça yazılmadığı ihtarlar davayı zayıflatır.
- Süreleri kaçırmak: İki haklı ihtarda kira yılı sonundaki bir aylık dava süresi gibi hak düşürücü süreler, kaçırıldığında hakkı tümden ortadan kaldırır.
Özetle
Kira ödemeyen kiracıyı çıkarmanın yolu bellidir: sinirle değil, usulle. Önce hangi hedefinizin olduğuna karar verin. Sadece tahliye mi istiyorsunuz, yoksa birikmiş kirayı da tahsil etmek mi? Buna göre temerrüt, icra ya da iki haklı ihtar yollarından birini seçin. Her adımı yazılı yürütün, süreleri takip edin ve kendiliğinden hiçbir işlem yapmayın.
Doğru kurulan bir dosya, hem alacağınızı korur hem de tahliyeyi en kısa yasal sürede sonuçlandırır. Yanlış başlatılan bir dosya ise haklı olduğunuz halde sizi aylarca oyalar.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira mevzuatı, süreler ve uygulama zaman içinde değişebilir. Somut durumunuzda dava veya icra yoluna gitmeden önce mutlaka bir avukattan güncel görüş alın.
Kiracı sorununu satış ya da yeniden değerlendirme aşamasında yaşıyor, mülkünüzü doğru şekilde konumlandırmak istiyorsanız süreci birlikte değerlendirmekten memnuniyet duyarım. Bazen doğru adımı doğru sırada atmak, işin yarısını çözüyor.