Kısa cevap: Temmuz 2026'da İzmir'de 6.547 konut satıldı. Bir önceki aya göre düşüş yüzde 16,8. Aynı ay Türkiye genelinde satışlar yüzde 4,9 geriledi. İzmir, ülkenin üç katından fazla sert düştü.
Yıllık rakamlara bakınca arada neredeyse fark yok: Türkiye yüzde 17,0, İzmir yüzde 18,8 geriledi. Tabloyu ilginç kılan ay içindeki ayrışma ve onun altında duran tek bir kalem: ipotekli satış.
Önce Rakamlar: İzmir ve Türkiye Yan Yana
Aşağıdaki tablo TÜİK'in Temmuz 2026 konut satış istatistiklerinden derlendi. İki sütunu yan yana koymadan İzmir'in ne yaptığını anlamak zor, çünkü tek başına bakıldığında yüzde 18,8'lik yıllık düşüş ülke geneliyle hemen hemen aynı görünüyor.
| Gösterge | İzmir | Türkiye |
|---|---|---|
| Temmuz 2026 satış | 6.547 | 123.603 |
| Haziran 2026 satış | 7.865 | 129.979 |
| Aylık değişim | -%16,8 | -%4,9 |
| Yıllık değişim | -%18,8 | -%17,0 |
| İpotekli satış | 1.305 | 23.888 |
| İpotekli satışta yıllık değişim | +%7,4 | +%23,7 |
| İpotekli satışın payı | %19,9 | %19,3 |
| İlk el satışın payı | %29,5 | %34,4 |
| Yabancıya satış | 27 | 2.120 |
Kaynak: TÜİK, Konut Satış İstatistikleri, Temmuz 2026. Aylık değişimler bir önceki ay verisiyle karşılaştırılarak hesaplandı.
Asıl Ayrışma İpotekli Satışta
Türkiye genelinde kredili konut alımı bir yılda yüzde 23,7 arttı. Bu, faiz tarafındaki gevşemenin alıcıya yansımaya başladığını gösteriyor. Aynı dönemde İzmir'de kredili satış yüzde 7,4 arttı. Artış var, fakat ülke genelinin üçte biri kadar.
Burada dikkat edilmesi gereken bir ayrım var. İzmirli alıcı krediyi daha az kullanmıyor: kredili satışın toplam içindeki payı İzmir'de yüzde 19,9, Türkiye'de yüzde 19,3. Yani oran olarak İzmir ülkenin biraz bile önünde. Geride kalan şey oranın kendisi değil, büyüme hızı.
Bayraklı Tek Ayda 749'dan 251'e
Haziran tablosunda Bayraklı 749 satışla İzmir ikincisiydi. Temmuzda 251 satışla dokuzuncu sıraya düştü. Tek ayda yüzde 66,5 gerileme, listedeki bütün ilçelerin en serti.
TÜİK düşüşün nedenini yayımlamıyor, dolayısıyla buradan sonrası yorum. Bayraklı, satış hacmi büyük ölçüde proje teslimlerine bağlı bir ilçe. Toplu tesliminin denk geldiği ay rakam yukarı fırlıyor, ertesi ay geri çekiliyor. İzmir'de ilk el satışların yüzde 19,0 gerilemiş olması da bu okumayla uyumlu.
Bir ayın verisinden yön çıkarmamak gerekir. Bayraklı için anlamlı soru temmuzda ne olduğu değil, ağustos ve eylülde 251 seviyesinde kalıp kalmayacağı.
İlçe İlçe: Haziran ve Temmuz Karşılaştırması
TÜİK ilçe kırılımında İzmir'in ilk dokuz ilçesini yayımlıyor. Bu dokuz ilçe temmuzdaki 6.547 satışın 4.390'ını, yani yaklaşık üçte ikisini oluşturuyor. Kalan 2.157 satış diğer ilçelere dağılıyor.
| İlçe | Temmuz 2026 | Haziran 2026 | Değişim |
|---|---|---|---|
| Menemen | 1.035 | 1.180 | -%12,3 |
| Buca | 658 | 725 | -%9,2 |
| Torbalı | 598 | 618 | -%3,2 |
| Karşıyaka | 498 | 580 | -%14,1 |
| Karabağlar | 372 | 413 | -%9,9 |
| Çiğli | 337 | 379 | -%11,1 |
| Bornova | 330 | 342 | -%3,5 |
| Konak | 311 | 424 | -%26,7 |
| Bayraklı | 251 | 749 | -%66,5 |
Kaynak: TÜİK, Konut Satış İstatistikleri, Haziran ve Temmuz 2026. İlçe kırılımında ilk dokuz ilçe yayımlanmaktadır.
Tablodaki dağılım tek bir hikâye anlatmıyor. Torbalı yüzde 3,2 ve Bornova yüzde 3,5 ile neredeyse yatay kalırken Bayraklı ve Konak çift haneli düştü. Menemen hacim kaybetmesine rağmen listenin başındaki yerini korudu ve ikinci sıradaki Buca'nın 1,5 katı satış yaptı.
Torbalı ile Bornova'nın yatay kalması, bu iki ilçedeki talebin proje teslim takvimine değil sürekli bir yerleşim talebine dayandığına işaret ediyor. Hacmin ay içinde bu kadar az oynaması, satış tarafında öngörülebilirlik demek.
İlk El Payı Yüzde 29,5 Ne Anlatıyor?
Temmuzda İzmir'de satılan 6.547 konutun 1.934'ü ilk el, 4.613'ü ikinci el. İlk elin payı yüzde 29,5 ve bu kalem bir yılda yüzde 19,0 geriledi. Türkiye genelinde ilk elin payı yüzde 34,4.
İzmir piyasasının ağırlığı ikinci el tarafında duruyor. Bu, alıcı açısından iki şey demek. Birincisi, seçeneklerin çoğu mevcut stoktan geliyor ve pazarlık alanı proje satışına göre daha geniş. İkincisi, yeni arz yavaşladığı için stok yenilenmesi zayıflıyor; talep geri döndüğünde fiyat baskısı ilk olarak ikinci el tarafında hissedilir.
Bu Tablo Alıcı ve Satıcı İçin Ne Anlama Geliyor?
Satıcıysanız: Temmuz tablosu, doğru fiyatlanmamış bir mülkün bu dönemde alıcı bulmasının zorlaştığını söylüyor. İşlem sayısının azaldığı aylarda ilk tepki genellikle fiyatın düşmesi biçiminde gelmez, satış süresi uzar ve pazarlık payı açılır. Fiyatı piyasanın bir adım altında konumlandırmak, ilanı aylarca ekranda bekletmekten daha az maliyetli olur.
Alıcıysanız: İşlem hacminin düştüğü dönemler alıcı için pazarlık alanının genişlediği dönemlerdir. İzmir'de ikinci el payının yüzde 70,5 olması bu alanı daha da açıyor. Buna karşılık kredili alım düşünüyorsanız, ülke genelindeki kredi canlanmasının İzmir'e aynı hızda yansımadığını hesaba katmak gerekir.
Yatırım amaçlı bakıyorsanız: Satış adedi yüksek olan ilçe en kârlı ilçe anlamına gelmiyor. Menemen listenin başında, ancak bu hacmin büyük kısmı yeni arzdan geliyor. Hacim istikrarı arıyorsanız Torbalı ve Bornova'nın yatay seyri daha okunaklı bir tablo sunuyor.
Ağustos Verisi Bu Tabloyu Değiştirir mi?
TÜİK ağustos ayı konut satış istatistiklerini eylül ortasında yayımlıyor. Ağustos rakamları çıktığında bu sayfadaki tabloları güncelleyeceğim. Takip edeceğim üç şey var: Bayraklı 251 seviyesinde kalacak mı, İzmir'deki kredili satış artışı Türkiye ortalamasına yaklaşacak mı ve İzmir'in ülke toplamı içindeki payı yüzde 5,30'un altına inecek mi.
Tek aylık veri bir yön göstermez, seri gösterir. Bu yüzden bu yazıyı aylık olarak güncel tutuyorum.