Yabancı olarak Türkiye'de mülk nasıl satılır? Vergi, adımlar ve para transferi (2026)

Kısa cevap: Türkiye'de mülk sahibi olan bir yabancı, evini Türk vatandaşıyla aynı haklarla satabilir ve devir tapuda genellikle tek günde tamamlanır. Satıcı satış bedelinin %2'si oranında tapu harcı öder; mülkü tapuda edindiği tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsa değer artışı kazancı vergisi doğabilir (2026 istisnası 150.000 TL). Vergiler düşüldükten sonra kalan bedel bankalar aracılığıyla yurt dışına transfer edilebilir.

İzmir'de ev almış bir yabancı için satış günü çoğu zaman alış gününden daha karışık geçiyor. Alırken yanında bir danışman, bir tercüman, belki de vatandaşlık dosyasını takip eden bir avukat vardı. Satarken soru listesi değişiyor: Vergi çıkar mı, Türkiye'ye gelmem gerekir mi, para hangi hesaba ve ne zaman yatar, yurt dışına nasıl çıkar? Bu yazıda satışı başlangıçtan paranın hesabınıza ulaştığı ana kadar sırasıyla anlatıyorum.

Satış ilanına çıkmadan önce neyi kontrol etmeli?

Satışların takıldığı yer çoğu zaman alıcı bulunduktan sonra ortaya çıkan bir kayıt sorunu oluyor. Bu yüzden ilk iş, tapu kaydını alıcıdan önce sizin görmeniz.

1. Tapu kaydındaki şerhler. İpotek, haciz, kira şerhi ya da başka bir kısıtlama var mı? Kredi borcu bitmiş ama ipotek kaldırılmamışsa önce bankadan fek yazısı alınması gerekiyor.
2. Vatandaşlık şerhi. Mülkü yatırım yoluyla vatandaşlık için aldıysanız tapuda "üç yıl satılmayacaktır" şerhi bulunuyor. Bu süre dolmadan satış yapılamıyor; süre dolduğunda şerhin kaldırılması için tapu müdürlüğüne başvuruluyor.
3. İkamet izni. Kısa dönem ikamet izniniz bu mülke dayanıyorsa, satıştan sonraki yenilemede başka bir dayanak göstermeniz gerekecek. Türkiye'de yaşamaya devam edecekseniz bunu satıştan önce planlayın.
4. Emlak vergisi ve aidat. Tapu müdürlüğü devirden önce emlak vergisi borcunu kontrol ediyor. Biriken borç işlemi durdurabiliyor; aidat borcu ise alıcıyla aranızda pazarlık konusu oluyor.
5. DASK poliçesi. Konut satışlarında tapuda geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranıyor. Süresi dolmuşsa satıştan önce yenileyin.

Adım adım satış süreci

Süreç Türk vatandaşının satışıyla neredeyse aynı. Farklar belgelerde, dilde ve paranın akışında çıkıyor.

1. Doğru fiyatı belirleyin. Fiyatı ilan fiyatlarından değil, son aylarda gerçekten satılmış emsallerden çıkarın. Alıcı yabancıysa tapuda SPK lisanslı bir değerleme raporu da isteneceği için, raporun çok altında ya da çok üstünde kalan bir fiyat işlemi zorlaştırabiliyor.
2. Yetkili bir danışmanla çalışın. Taşınmaz ticareti yetki belgesi olan bir danışmanla yazılı yetki sözleşmesi imzalayın. Hizmet bedeli için yönetmelikteki üst sınır taraf başına satış bedelinin %2'si artı KDV.
3. Alıcıyla ön anlaşmayı yazıya dökün. Kapora alacaksanız miktarı, tapu tarihini ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağını yazılı bir belgeye bağlayın. Kaporanın da banka kanalıyla ödenmesi ileride iz bırakıyor.
4. Tapu randevusunu alın. Başvuru Web Tapu üzerinden ya da doğrudan tapu müdürlüğünden yapılıyor. Harç tutarı başvuruyla birlikte hesaplanıyor.
5. Belgeleri hazırlayın. Pasaport, Türkiye'de alınmış vergi numarası, son altı ayda çekilmiş vesikalık fotoğraf, DASK poliçesi. Türkçe bilmiyorsanız tapu masasında yeminli bir tercüman bulunması gerekiyor.
6. Ödemeyi banka üzerinden alın. Elden nakit, iz bırakmayan ve sonradan ispatı zor bir yol. Yabancı alıcı ödeyecekse dövizini önce bankada bozdurup Döviz Alım Belgesi alıyor; bu belge olmadan tescil tamamlanmıyor.
7. Tapuda imza. Satış resmi senedi tapu müdürlüğünde iki tarafın imzasıyla tamamlanıyor. Tapu tescil edildiği an mülkiyet alıcıya geçiyor.

Türkiye'ye gelmeden satış yapılabilir mi?

Evet, vekaletname ile. İki yol var: Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenen vekaletname ya da o ülkede noterde düzenlenip apostil şerhi alınan ve Türkçeye onaylı tercümesi yapılan vekaletname. Konsolosluk yolu genellikle daha az sürprizle sonuçlanıyor.

Vekaletnamede satış yetkisinin yanında satış bedelini tahsil etme ve banka işlemleri yapma yetkisinin de açıkça yazması gerekiyor. Yalnızca tapuda temsil yetkisi veren bir belge, bankadaki işlemler için yeterli olmayabiliyor. Vekili seçerken şunu bilin: Bu belgeyle vekil sizin adınıza mülkü satabilir ve parayı alabilir. Güvendiğiniz bir kişiyi seçin, yetkiyi tek bir taşınmazla sınırlayın ve satış bedelinin doğrudan sizin hesabınıza yatırılmasını şart koşun.

Satışta hangi masraflar ve vergiler çıkar?

Beş yıl kuralı nasıl işliyor?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre, bedel ödeyerek edindiğiniz bir taşınmazı edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız elde ettiğiniz kazanç değer artışı kazancı sayılıyor. Süre tapuda tescil tarihinden başlıyor. Beş yılı geçtikten sonra yapılan satışta, kâr ne kadar olursa olsun bu vergi doğmuyor. Miras ya da bağışla edinilen taşınmazlar bu kuralın dışında.

Kazanç hesaplanırken alış bedeli enflasyona göre güncelleniyor. Alış ayından satış ayına kadar Yİ-ÜFE'deki artış %10 ya da daha fazlaysa, alış bedeli bu oranda artırılarak satış bedelinden düşülüyor. Satış için yaptığınız giderler de düşülebiliyor.

Tablodaki örnekte kâğıt üzerinde 4 milyon TL kazanç var gibi görünüyor, ama enflasyon düzeltmesinden sonra vergiye tabi kısım bunun üçte birinin altına iniyor. Gerçek hesabı satış ayındaki resmi endeks değerleriyle mali müşaviriniz yapmalı.

Beyan ne zaman yapılır?

Burada belirleyici olan Türkiye'de vergi açısından yerleşik olup olmadığınız. Bir takvim yılında Türkiye'de altı aydan fazla kalan yabancı, genel olarak tam mükellef sayılıyor ve kazancını ertesi yılın mart ayında yıllık beyannameyle bildiriyor. Türkiye'de yerleşik olmayan satıcı ise dar mükellef sayılıyor ve kazancını, elde edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine münferit beyannameyle bildiriyor. Bu kısa süre en sık kaçırılan ayrıntı.

Kendi ülkenizdeki vergi durumu ayrı bir konu. Türkiye'nin imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının çoğunda taşınmaz satış kazancı taşınmazın bulunduğu ülkede vergilendiriliyor; Türkiye'de ödenen vergi ise genellikle ikamet ettiğiniz ülkede mahsup edilebiliyor. Bunu kendi ülkenizdeki vergi danışmanınıza teyit ettirin.

Satış parası yurt dışına nasıl çıkarılır?

Türkiye'de yerleşik olmayan kişilerin Türkiye'deki taşınmazlarının satış bedelleri, vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra bankalar aracılığıyla yurt dışına transfer edilebiliyor. Pratikte akış şöyle:

1. Bedel Türk lirası olarak bir Türk bankasındaki hesabınıza yatar. Yabancı alıcı ödese bile döviz önce bankada bozdurulduğu için satıcıya Türk lirası ulaşıyor.
2. Türk lirasını dövize çevirirsiniz. Bunu aynı bankada yapabilirsiniz; kur farkını görmek için birkaç bankanın teklifini karşılaştırmak işe yarıyor.
3. Transfer talimatı verirsiniz. Banka genellikle satışın belgesini istiyor: tapu satış belgesi ve ödemenin dekontu. Vergi doğan bir satışsa beyanname ve ödeme belgesini de hazır tutun.

Tapuda ödeme düzeninde bir değişiklik de yolda. Ticaret Bakanlığı, satış bedelinin tapu devriyle eş zamanlı olarak güvenli bir hesap üzerinden el değiştirdiği Güvenli Ödeme Sistemini zorunlu hale getiriyor. Başlangıç tarihi önce 1 Temmuz, sonra 1 Ekim 2026 olarak açıklanmıştı; Bakanlığın 28 Eylül 2026 duyurusuyla 1 Aralık 2026'ya ertelendi. Sistem devreye girdiğinde alıcının yatırdığı bedel, tapu devri tamamlandığı anda satıcının hesabına geçecek. Yabancı alıcı tarafındaki işleyişi yabancı alıcının tapuda ödemesi yazısında ayrıntılı anlattım.

Vatandaşlık ve ikamet için alınan mülklerde dikkat

Yatırım yoluyla vatandaşlık için alınan mülklerde tapuya üç yıl satılmama şerhi konuyor; 2026 itibarıyla asgari yatırım tutarı 400.000 ABD doları. Bu süre dolmadan satış yapılamıyor. Süre dolduktan sonra satış serbest, vatandaşlığınız da etkilenmiyor.

Satacağınız mülkün alıcısı da vatandaşlık için yatırım yapmak isteyen bir yabancıysa bir noktayı baştan konuşun: Daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmış bir taşınmaz, yeni bir başvuruda genellikle kabul görmüyor. Bu durum, mülkü vatandaşlık yatırımı arayan bir alıcıya satma şansınızı azaltabiliyor. Fiyatlamayı ve hedef alıcıyı buna göre belirlemek gerekiyor.

En sık yapılan üç hata

• Tapuda bedeli düşük göstermek. Alırken tapuda düşük bedel gösterildiyse, beş yıl dolmadan yapılan satışta kazancınız o düşük alış bedeli üzerinden hesaplanıyor ve vergi büyüyor. Satarken düşük göstermek ise alıcı yabancıysa Döviz Alım Belgesi ve değerleme raporuyla çelişki yaratıyor. Tapudaki bedelin gerçeği yansıtması, alıcıyı da satıcıyı da koruyor. Konuyu tapuda düşük beyan yazısında açtım.
• Elden nakit ödeme kabul etmek. İz bırakmayan para, bankadan transfer aşamasında belgesi istenen paradır. Satış bedelinin tamamı banka kanalından gelmeli.
• Süresi ya da kapsamı yetersiz vekaletname. Banka işlemleri yetkisi olmayan bir vekaletname, tapu günü işlemi yarıda bırakabiliyor.

Kısacası: Yabancı olarak Türkiye'deki mülkünüzü satmak mümkün ve süreç tapuda tek günde tamamlanabiliyor. Sizin payınıza düşen tapu harcı %2; beş yıl dolmadan satıyorsanız değer artışı kazancını zamanında beyan etmeniz gerekiyor, satış bedeli ise vergiler ödendikten sonra bankadan yurt dışına gönderilebiliyor. Satış fiyatınızı belirlemek ya da süreci adım adım planlamak isterseniz bana yazın. Gayrimenkul danışmanlığı almak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.