Ev satarken vergi: değer artışı kazancı ve 5 yıl kuralı

Kısa cevap şu: evinizi tapuda edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolduktan sonra satarsanız, kâr ne olursa olsun değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Beş yıl dolmadan satarsanız kazancınız hesaplanır, 2026 yılı için 150.000 TL istisna düşülür ve kalan tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilenir. Miras ve bağış yoluyla edindiğiniz taşınmazda ise süre hiç aranmaz.

Satıcı tarafında en çok atlanan kalem bu. Alıcı tarafındaki tapu harcını herkes konuşuyor, satıştan sonra mart ayında gelen beyan yükümlülüğünü ise çoğu kişi satış anında hiç hesaba katmıyor. Aşağıda kuralı, hesabı ve iki örnekle sayısal sonucu anlatıyorum.

Kural nereden geliyor

Dayanak Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi. Madde, ivazsız olarak edinilenler hariç olmak üzere taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı değer artışı kazancı sayıyor. İki sonucu var:

• Beş yıl doldu: satış kazancı ne olursa olsun bu madde kapsamına girmez. Beyan yok, vergi yok.
• Beş yıl dolmadı: kazanç hesaplanır. Kazanç istisnanın altında kalırsa yine vergi çıkmaz, ama hesabı yapmadan bunu bilemezsiniz.
• Miras veya bağış: ivazsız iktisap olduğu için madde kapsamı dışındadır, süre şartı aranmaz. Veraset ve intikal vergisi bundan ayrı bir yükümlülüktür.

Beş yıl ne zaman başlar

Kural olarak tapuya tescil tarihi. Ancak uygulamada üç durum ayrışıyor ve bu ayrım Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 76 Seri No'lu Gelir Vergisi Sirküleri'nde açıklanmış durumda:

• Kat irtifakı varsa: kat irtifakının tapuya tescil edildiği tarih esas alınır. Sonradan kat mülkiyetine geçilmesi süreyi yeniden başlatmaz.
• Tescilden önce fiilen teslim alındıysa: tahsis belgesi, teslim tutanağı, elektrik, su, doğal gaz aboneliği ve faturalar gibi belgelerle ispatlanması koşuluyla fiili kullanım tarihi iktisap tarihi kabul edilebilir. Bu, tesliminden yıllar sonra tapusu çıkan projelerde satıcının lehine çalışır.
• Cins tashihi yapıldıysa: arsanın konuta dönüşmesi gibi hallerde cins tashihinin yapıldığı tarih dikkate alınır.

Bu üç durumdan biri sizde varsa, süreyi kendi kafanızdan değil belgeden hesaplayın. Bir ayın bile farkı, vergili ile vergisiz satış arasındaki çizgi olabiliyor.

Evi kendi arsanıza siz yaptırdıysanız ya da arsayı kat karşılığı verdiyseniz, sürenin arsanın tarihinden başlamadığını ayrıca anlattım: kendi yaptırdığınız evde 5 yıl ne zaman başlar.

Vergiye esas kazanç nasıl bulunur

Kazanç, satış bedelinin tamamı değil. Mükerrer 81. madde iki indirime izin veriyor:

Endeksleme. Alış bedeli, satışın yapıldığı ay hariç tutularak Yİ-ÜFE artış oranında yükseltilir. Pratik karşılığı şu: satıştan bir önceki ayın Yİ-ÜFE değeri, alıştan bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerine bölünür ve alış bedeli bu katsayı ile çarpılır. Önemli bir şart var: artış oranı yüzde 10'un altındaysa endeksleme yapılamaz. Kısa vadeli satışlarda bu şart devreye girebiliyor.

Giderler. Satış dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar indirilir. Satıcının ödediği tapu harcı payı ve belgelendirilmiş emlakçı komisyonu buraya girer. Elinizde fatura ya da makbuz yoksa indiremezsiniz, bu yüzden satış dosyasındaki belgeleri atmayın.

2026'nın istisnası: 150.000 TL

Hesaplanan kazançtan yıllık istisna düşülür. 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olan tutar 150.000 TL. Bir önceki yıl bu rakam 120.000 TL idi.

Kazanç istisnanın altında veya ona eşitse matrah sıfırlanır, vergi çıkmaz ve bu kazanç için beyanname verilmez. Kazanç istisnayı aşıyorsa, yalnızca aşan kısım vergilenir.

Kalan tutar hangi orandan vergilenir

İstisnadan sonra kalan matrah, ücret dışı gelirlere uygulanan 2026 gelir vergisi tarifesine girer:

Dikkat edilmesi gereken nokta: bu matrah tek başına durmaz. Aynı yıl içinde beyana tabi başka geliriniz varsa, örneğin kira geliri, dilimler birlikte değerlendirilir ve üst orana daha çabuk geçilir.

İki örnek hesap

Aşağıdaki iki örnekte endeks katsayısını yuvarlak tuttum. Kendi hesabınızda alış ve satış aylarınıza ait gerçek Yİ-ÜFE değerlerini TÜİK'ten almanız gerekir, aşağıdaki oranlar yöntemi göstermek içindir.

Örnek 1: vergi çıkmayan satış

• Alış: 2.400.000 TL
• Satış: 4.900.000 TL, beşinci yıl dolmadan
• Yİ-ÜFE artışı (temsili): %95 → endekslenmiş maliyet 4.680.000 TL
• Satıcının ödediği tapu harcı payı: 98.000 TL

Kazanç: 4.900.000 − 4.680.000 − 98.000 = 122.000 TL. Bu tutar 150.000 TL istisnanın altında kaldığı için vergi çıkmaz ve beyanname verilmez. Kâğıt üzerindeki 2.500.000 TL'lik fark, endeksleme sonrası vergi doğurmayan bir sonuca dönüşüyor.

Örnek 2: vergi çıkan satış

• Alış: 3.000.000 TL
• Satış: 6.200.000 TL, ikinci yılda
• Yİ-ÜFE artışı (temsili): %38 → endekslenmiş maliyet 4.140.000 TL
• Satıcının ödediği tapu harcı payı ve belgeli komisyon: 248.000 TL

Kazanç: 6.200.000 − 4.140.000 − 248.000 = 1.812.000 TL. İstisna düşülür: 1.812.000 − 150.000 = 1.662.000 TL matrah.

Tarife uygulanır: 1.000.000 TL'lik kısım için 232.500 TL, aşan 662.000 TL için %35 ile 231.700 TL. Toplam 464.200 TL gelir vergisi. Kazancın yaklaşık dörtte biri. Bu rakamı satış fiyatını belirlerken bilmek ile mart ayında öğrenmek arasında ciddi fark var.

Beyan mart ayında, Hazır Beyan üzerinden

Satış 2026 yılında yapıldıysa beyan Mart 2027 içinde yıllık gelir vergisi beyannamesi ile verilir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi diğer kazanç ve iratları da kapsıyor, işlemi dijital.gib.gov.tr üzerinden elektronik olarak tamamlayabilirsiniz. Tahakkuk eden vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

Sistem alış ve satış bilgilerini tapu kayıtlarından görüyor. Beyan edilmediğinde eksiklik genellikle idarece tespit ediliyor ve izaha davet ya da re'sen tarhiyat gündeme geliyor. Kendiliğinden düzeltme imkânı, idare harekete geçmeden önce çok daha avantajlı.

Sahada gördüğüm dört hata

• Endekslemeyi atlamak. Satış bedelinden ham alış bedelini çıkarıp "şu kadar kâr ettim" demek, matrahı olduğundan çok yüksek gösterir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemde endeksleme, hesabın en belirleyici kalemi.
• Giderleri düşmemek. Satıcının ödediği harç payı ve belgeli komisyon indirilebilir. Belge yoksa indirim de yok.
• Mirasta gereksiz beyan. İvazsız edinimde değer artışı kazancı doğmaz. Buna rağmen tedbir olsun diye beyan verildiğini görüyorum, gerek yok.
• Tapuda düşük bedel göstermek. Satıcı o an harçtan kazandığını sanıyor, ancak alıcı ileride sattığında maliyeti düşük göründüğü için çok daha büyük bir matrahla karşılaşıyor. Bu konuyu ayrıca tapuda fiyatı düşük göstermenin cezası yazısında anlattım.