Kısa cevap: tapu devri, Web-Tapu üzerinden başvuru yapılıp harç ve döner sermaye ödendikten sonra tapu müdürlüğünde imzayla tamamlanır. 2026'da tapu harcı gerçek satış bedelinin binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan alınır; döner sermaye hizmet bedeli ise 2.227 TL gösterge tutarın bölge katsayısıyla çarpılıp üzerine 307 TL ilave hizmet bedelinin eklenmesiyle bulunur.
Bu ikinci cümle, işlem günü sürprizle karşılaşanların çoğunun atladığı kısım. Harç herkes için aynı orandan hesaplanıyor, döner sermaye ise taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne göre değişiyor. İnternette bu kaleme dair birbirini tutmayan rakamlar dolaşmasının sebebi de bu.
Tapu Devri 2026'da Kaç Adımda Tamamlanıyor?
Süreç artık büyük ölçüde dijital yürüyor. Müdürlüğe gidilen tek an, imza anı.
- Web-Tapu'dan başvuruwebtapu.tkgm.gov.tr adresine e-Devlet ile giriş yapılır, taşınmaz seçilerek satış başvurusu oluşturulur. Karşı taraf da kendi hesabından başvuruyu onaylar.
- Personel incelemesiTapu müdürlüğü başvuruyu ve taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek, kısıtlama kayıtlarını kontrol eder.
- Tahakkuk bilgilendirmesiİnceleme bitince harcın ve döner sermaye bedelinin tahakkuk ettiğine dair mesaj gelir.
- ÖdemeWeb-Tapu panelindeki başvuru işlemleri bölümünden kartla ödenebilir; banka ve vezne kanalı da açıktır.
- Randevunun kesinleşmesiÖdeme tamamlandığında randevu saati netleşir. Ödeme yapılmadan randevu kesinleşmez, başvuru düşebilir.
- İmzaTaraflar kimlikleriyle müdürlükte hazır bulunur, imzalar atılır, taşınmaz alıcı adına tescil edilir.
Randevu saatinden bir süre önce müdürlükte olmakta fayda var. Evrak ve kimlik kontrolü için ayrılan zaman, gecikildiğinde işlemin o güne yetişmemesine yol açabiliyor.
2026 Masraf Tablosu: Hangi Kalem Kime Ait?
Aşağıdaki tabloda kalemleri ve dayanaklarını topladım. Son sütun, mekanizmayı göstermek için seçilmiş 5.000.000 ₺ temsili satış bedeli üzerinden hesaplanmıştır.
| Masraf kalemi | Oran / tutar | Kimin üzerinde | 5.000.000 ₺ için |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı, alıcı payı | Binde 20 | Alıcı | 100.000 ₺ |
| Tapu harcı, satıcı payı | Binde 20 | Satıcı | 100.000 ₺ |
| Döner sermaye hizmet bedeli | (2.227 ₺ × bölge katsayısı) + 307 ₺ | Uygulamada alıcı | 2.534 ₺ ile 6.988 ₺ arası |
| İpotek tesis harcı | Kredi tutarının binde 4,55'i | Alıcı | Konut finansmanında alınmıyor |
| İkinci döner sermaye (ipotek tescili) | Ayrı işlem sayılır | Alıcı | Yalnızca kredili alımda |
| Ekspertiz (değerleme) ücreti | Bankaya göre değişir | Alıcı | Yalnızca kredili alımda |
| Emlak hizmet bedeli | KDV hariç en çok yüzde 4 | Sözleşmeye göre paylaşılır | Aracılık hizmeti alındıysa |
Harç oranları 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı 4 sayılı tarifeye, döner sermaye rakamları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2026 tarife cetveline, hizmet bedeli üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e dayanır. Tablodaki 5.000.000 ₺ gerçek bir işleme ait değildir.
Tabloda dikkat çekmek istediğim bir satır var: harç iki tarafa da ayrı ayrı yazılmış durumda. Taraflar kendi aralarında harcın tamamını bir tarafın ödemesi yönünde anlaşabilir ve uygulamada bu sık görülür. Ancak bu anlaşma idareye karşı sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Döner Sermaye Neden Herkese Farklı Çıkıyor?
Bu kalem için tek bir rakam aramak sonuç vermiyor. Hesabın iki bileşeni var: her yıl belirlenen gösterge tutar ve işlemin yapıldığı müdürlüğün bölge katsayısı. 2026 tarifesinde gösterge tutar 2.227 ₺, ilave hizmet bedeli 307 ₺. Katsayı ise müdürlükten müdürlüğe 1,0 ile 3,0 arasında değişiyor.
| Bölge katsayısı | Hesap | Döner sermaye |
|---|---|---|
| 1,0 | (2.227 × 1,0) + 307 | 2.534 ₺ |
| 1,5 | (2.227 × 1,5) + 307 | 3.647,50 ₺ |
| 2,0 | (2.227 × 2,0) + 307 | 4.761 ₺ |
| 2,5 | (2.227 × 2,5) + 307 | 5.874,50 ₺ |
| 3,0 | (2.227 × 3,0) + 307 | 6.988 ₺ |
Gösterge tutar ve ilave hizmet bedeli TKGM'nin 2026 tarife cetvelinden alınmıştır. Bir taşınmaza hangi katsayının uygulanacağı, bağlı olduğu tapu müdürlüğüne göre belirlenir.
Harcın Tabanı: Emlak Vergi Değeri
Harç, gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Beyan edilecek bedelin bir de alt sınırı vardır: taşınmazın belediyece belirlenen emlak vergi değerinin altına inilemez. Belediyenin o taşınmaz için belirlediği değer, tapuya yazılabilecek rakamın tabanıdır.
Bu tabanın altında kalmanın bedeli 19 Aralık 2025'te ağırlaştı. 7566 sayılı Kanun ile Harçlar Kanunu'nun 63. maddesindeki ceza oranı yüzde 25'ten bir kata çıkarıldı. Konunun ayrıntısını, pişmanlık yolu ve gecikme faizi dahil, tapuda düşük beyanın 2026'daki maliyetini anlattığım yazıda ele almıştım.
Harcı Web-Tapu'dan Kartla Ödemek
Tahakkuk bilgilendirmesi geldikten sonra ödeme için vezneye gitmek zorunlu değil. Web-Tapu panelindeki başvuru işlemleri bölümünden tapu ve kadastro harcı ödemesi seçilerek kredi kartıyla tamamlanabiliyor. Ödemenin ardından randevu saati kesinleşiyor.
Buradaki kritik nokta zamanlama. Bilgilendirme geldikten sonra ödemeyi bekletmek randevunun düşmesine yol açabiliyor. Kredili alımlarda banka ile tapu randevusunun aynı güne denk getirilmesi gerektiğinden, bu gecikme zincirleme bir aksamaya dönüşebiliyor.
İşlem Gününde En Sık Karşılaşılan Üç Hata
Bir: Emlak vergi değerini işlem gününden önce öğrenmemek. Bu değer ilgili belediyeden alınır ve beyan edilecek bedelin tabanını oluşturur. Önceki yılların alışkanlığıyla belirlenen rakamlar bu tabanın altında kalabiliyor.
İki: Sözleşmedeki bedel ile tapuya beyan edilen bedeli farklı tutmak. İkisi arasında fark bırakmak ileride ispat sorunu yaratır. Sözleşmenin süreç içindeki belirleyici rolünü ayrıca yazmıştım.
Üç: Masraf paylaşımını sözlü mutabakata bırakmak. Harcı, döner sermayeyi ve varsa hizmet bedelini kimin ödeyeceğini yazılı olarak netleştirmek, tapu masasında en çok tartışma çıkan konuyu baştan kapatır.
Bir mülk alırken ya da satarken masraf kalemlerini süreç başlamadan hesaplamak, işlem gününü belirgin biçimde rahatlatıyor. Harç, döner sermaye ve ödeme takvimini birlikte netleştirmek ister misiniz?