Kendi yaptırdığınız evde 5 yıl ne zaman başlar? Arsa tarihi mi, bina tarihi mi?

Arsayı satın alıp üzerine evi kendiniz yaptırdıysanız, değer artışı kazancındaki beş yıl arsayı aldığınız günden başlamaz. Başlangıç, binanın tapuya işlendiği, yani cins tashihinin yapıldığı tarihtir. Arsa size miras ya da bağışla geldiyse durum tamamen değişir: üstüne yaptırdığınız evi ne zaman satarsanız satın, bu vergi doğmaz.

Bu soru bana mesajla da geliyor, sahada da sık duyuyorum: "Arsa on yıldır benim, ev iki yıl önce bitti. Şimdi satsam vergi çıkar mı?" Arsa sahibinin aklındaki tarih doğal olarak tapuyu ilk aldığı gün. Vergi idaresinin baktığı tarih başka. Aradaki fark birkaç yıl tutabiliyor ve bazen satışı birkaç ay ertelemek bütün vergiyi ortadan kaldırıyor.

Beş yıl neden arsanın tarihinden başlamıyor?

Kural Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinde. Miras ve bağış gibi ivazsız edinimler hariç, bir taşınmaz iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde satılırsa, satıştan doğan kazanç değer artışı kazancı sayılıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesine göre de taşınmazda mülkiyet tapuya tescille kazanılıyor.

Sorun şu: üzerine ev yaptığınız taşınmaz, tapuda artık aynı taşınmaz değil. Bina bitip tapuya işlendiğinde kaydın niteliği "arsa"dan "kargir ev" ya da "betonarme bina" gibi bir cinse çevriliyor. Gelir İdaresi Başkanlığı bu işlemi yeni bir edinim gibi okuyor. Broşüründeki cümle aynen şöyle:

Yani vergi idaresinin gözünde sattığınız şey on yıllık bir arsa değil, iki yıllık bir ev. Saat, binanın tapuya işlendiği gün yeniden başlıyor.

Dört durum, dört farklı başlangıç tarihi

Arsanın size nasıl geldiği ve evi kimin yaptığı, saatin ne zaman başladığını belirliyor. GİB'in broşür ve rehberindeki örneklerden derlediğim tablo:

Kat karşılığında GİB'in verdiği örnek çok öğretici. 23 Mayıs 2016'da satın alınan arsa, 11 Mart 2021'de müteahhide kat karşılığı veriliyor. Daireler 6 Temmuz 2023'te tapuya tescil ediliyor. Beş yılın başlangıcı 2016 ya da 2021 değil, 6 Temmuz 2023. Arsa sahibi yedi yıldır o parselin sahibi olsa da, dairesini 6 Temmuz 2028'den önce satarsa kazancı hesaplamak zorunda.

Üçüncü satır en çok gözden kaçan durum. GİB'in rehberindeki örnekte miras kalan iki katlı ahşap ev yıkılıyor, yerine yapılan binadan sahibine bir daire veriliyor. Sahibi daireyi teslim aldığı yıl içinde satıyor ve değer artışı kazancı doğmuyor. Gerekçe şu: ivazsız edinilen taşınmaz cins tashihi yapılarak kat karşılığı verildiğinde, "ivazsız iktisap" niteliği değişmiyor. Aynı kural, miras arsaya evi kendi parasıyla yaptıran için de broşürde açıkça yazılı.

Bir sınır var. Arsa alıp ev yapıp satmayı sürekli ve bir organizasyonla yapıyorsanız, kazanç değer artışı değil ticari kazanç olarak vergilendirilebiliyor. Kendi oturmak ya da bir kez satmak için yaptırılan ev bu kapsama girmiyor.

İskan, abonelik, fiili kullanım: hangisi sayılır?

GİB, tapu tescilinden önce fiilen kullanıma bırakılan konutlar için bir istisna tanıyor. Kooperatiften, TOKİ'den ya da başka birinden evi oturulabilir halde teslim alanlar; tahsis belgesi, teslim tutanağı, su, elektrik, doğalgaz faturaları gibi belgelerle fiilen kullandıklarını ispatlarsa, fiili kullanım tarihi iktisap tarihi sayılıyor. Rehberdeki TOKİ örneğinde tapu 2 Ocak 2022'de çıkıyor ama başlangıç olarak yapı kullanma izin belgesinin alındığı 25 Kasım 2021 kabul ediliyor.

Kendi yaptırdığınız evde iş biraz farklı. İstisna metni evi başkasından "teslim alanlar" için yazılmış. Cins tashihinden önce eve taşındıysanız ve abonelikleri açtıysanız, bu tarihin kabul edilip edilmeyeceğine dair GİB'in rehber ve broşürlerinde açık bir örnek bulamadım. Bence burada tarihi kendi yorumunuza bırakmayın.

İskansız evlerde belirsizlik daha da büyük. İskan alınmadığı için çoğu zaman cins tashihi de yapılmamış oluyor, tapuda hâlâ "arsa" yazıyor. Böyle bir taşınmazda beş yılın hangi tarihten sayılacağı konusunda da resmi bir örnek yok. İskansız evin satışta yarattığı diğer sorunları iskanı olmayan ev yazısında anlattım.

İki durumda da yapılacak iş aynı: satıştan önce Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan, Vergi Usul Kanunu'nun 413. maddesine dayanan bir özelge istemek. Özelge, kendi somut durumunuz için idarenin yazılı görüşü. Ona uyarak hareket ettiyseniz, sonradan çıkabilecek bir tartışmada elinizde sağlam bir belge oluyor.

Aynı arsa, üç farklı satış

Tarihler örnek, kural GİB'in. Arsa 15 Mart 2016'da satın alınmış. Üzerine yaptırılan ev bitmiş, cins tashihi 10 Haziran 2023'te tapuya işlenmiş.

Dikkat ederseniz arsanın 2016 tarihi hiçbir satırda işe yaramıyor. İlk satırdaki satıcının da hemen vergi ödeyeceğini düşünmeyin. Önce kazancın ne kadar olduğuna bakmak gerekiyor.

Vergi çıkarsa maliyet nasıl hesaplanır?

Mükerrer 81. madde kazancı şöyle tanımlıyor: satış bedelinden, endekslenmiş maliyet bedeli ile satış nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçlar düşülüyor. Kendi yaptırdığınız evde maliyetin iki parçası var: arsanın alış bedeli ve inşaata yaptığınız belgeli harcamalar. Müteahhit faturası ve malzeme faturaları gibi belgelenebilen harcamalar bu dosyanın içine giriyor.

• Endeksleme. Maliyet, satış ayı hariç Yİ-ÜFE artış oranında güncelleniyor. Artış yüzde 10'un altındaysa endeksleme yapılamıyor. İnşaat harcamaları birkaç yıla yayıldıysa hangi kalemin hangi aydan endeksleneceği teknik bir konu, bunu mali müşavirinizle netleştirin.
• Belge yoksa. GİB broşürüne göre maliyet bedeli tespit edilemezse, yerine Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonunun belirleyeceği bedel esas alınıyor. Faturasız yaptırılan işin maliyete yazılması bu yüzden zorlaşıyor.
• 2026 istisnası. Hesaplanan kazancın 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisna. Kazanç bu tutarı aşmıyorsa beyanname de verilmiyor. Aşan kısım gelir vergisi tarifesine giriyor.

Endekslemenin, istisnanın ve tarifenin rakamlı örneğini ev satarken değer artışı kazancı yazısında adım adım hesapladım. Orada anlattığım hesap, kendi yaptırdığınız ev için de aynen geçerli. Tek fark, başlangıç tarihinin ve maliyetin bu yazıda anlattığım gibi belirlenmesi.

Tapudaki tarihi nereden görürsünüz?

e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden taşınmazınızın güncel niteliğini görebilirsiniz. "Arsa" mı yazıyor, "kargir ev" mi? İlk bakılacak yer burası. Cins değişikliğinin hangi tarihte yapıldığını kesin olarak görmek için ise tapu müdürlüğünden işlem geçmişini gösteren tapu kaydını istemek en güvenlisi. Beş yılı hesaplarken o kayıttaki tarihi kullanın. İnşaatın bittiği ya da eve taşındığınız gün başka bir tarih olabilir.

Satıştan önce dört kontrol

1. Tapudaki niteliği ve cins değişikliği tarihini öğrenin. Hesap bu tarihten başlıyor.
2. Arsanın size nasıl geldiğini netleştirin. Satın alma mı, miras ya da bağış mı? Miras ve bağışta değer artışı kazancı hiç doğmuyor.
3. Belgeleri tek dosyada toplayın. Arsanın alış belgesi, inşaat faturaları, satışta ödeyeceğiniz harç ve komisyon belgeleri.
4. Tarih belirsizse özelge isteyin. İskansız ev ya da cins tashihinden önce oturulan ev gibi durumlarda tahminle değil, idarenin yazılı görüşüyle hareket edin.

Kısacası, satın aldığınız arsaya kendiniz ev yaptırdıysanız beş yılı binanın tapuya işlendiği günden sayın. Arsa miras ya da bağışla geldiyse bu vergi sizi ilgilendirmiyor. Arada kalan, belgesi eksik durumlar için ise satıştan önce yazılı görüş almak en ucuz sigorta. Satış zamanlaması, fiyat ya da süreç için rakamları birlikte konuşmak isterseniz bana yazın. Gayrimenkul danışmanlığı almak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.