İskanı Olmayan Ev Alınır mı? Riskler ve 2026 Kontrol Listesi

Kısa cevap: iskanı olmayan bir ev satın alınabilir ve tapusu devredilebilir. Ancak yapı kullanma izin belgesi alınmadıkça bina kat mülkiyetine geçemez, konut kredisi uygulamada çıkmaz ve elektrik, su, kanalizasyon aboneliği kanunen kısıtlanır.

Riskin büyüklüğü tek bir cevapla ölçülmüyor. Belediyede evrak eksikliği yüzünden bekleyen bir iskan ile ruhsata aykırı yapıldığı için hiç alınamayacak bir iskan, aynı cümlenin arkasına saklanan iki ayrı durum. Alıcının sorması gereken soru "iskan var mı" değil, "iskan neden yok".

İskan Nedir, Hangi Belgeye Deniyor?

Günlük dilde iskan denilen belgenin resmi adı yapı kullanma izin belgesi. Yapı ruhsatıyla karıştırılıyor, oysa ikisi sürecin iki ucunda duruyor: ruhsat inşaata başlama iznidir, iskan ise biten yapının kullanılabileceğinin belgesidir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi, yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımların kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınmasını mecburi tutuyor. İzin için yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun, kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığının tespit edilmesi gerekiyor.

Aynı maddede alıcı tarafında az bilinen bir süre var: belediyeler ve valilikler, mal sahibinin müracaatını en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorunda. Bu süre içinde sonuçlandırılmazsa yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılıyor.

İskansız Evin Tapusu Devredilebilir mi?

Devredilebilir. Tapu müdürlüğü satış işlemini yapı kullanma izin belgesi şartına bağlamıyor. Bina henüz kat mülkiyetine geçmemişse satış kat irtifakı ya da arsa payı üzerinden yapılıyor, alıcı adına tescil ediliyor. Tapu devrinin adımlarını ve masraf kalemlerini ayrı bir yazıda ele almıştım.

Devrin mümkün olması, meselenin bittiği anlamına gelmiyor. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan bir haktır ve mülkiyetin nihai hâli değildir. Kat mülkiyetine geçiş ise yapı kullanma izin belgesine bağlıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifaklı taşınmazın belge alındıktan sonra resen kat mülkiyetine çevrilmesini öngörüyor ve yapıları tamamlanmış kat irtifaklı taşınmazlarda belgenin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesini zorunlu tutuyor.

Pratikteki karşılığı şu: iskan alınmadığı sürece bina kat irtifakında kalıyor. Alınan şey bir daire, tapuda görünen şey ise bir arsa payı ve ona bağlı kat irtifakı.

Elektrik, Su ve Kanalizasyon: Kanunun Net Olduğu Yer

Konunun en tartışmasız kısmı bu. İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre inşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir ve kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar.

Maddenin devamında alıcı için önemli bir ayrım var: kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır. Yani binanın tamamının iskanı olmasa bile, kısmi kullanma izni alınmış bağımsız bölüm abonelik alabiliyor. Bir dairenin durumunu binanın genel durumuna bakarak varsaymak bu yüzden hatalı; bakılması gereken, o bağımsız bölüm için izin alınıp alınmadığı.

Uygulamada abonelikler çoğu zaman geçici çözümlerle yürüyor. Şantiye aboneliği üzerinden kullanılan elektrik ya da komşu bağımsız bölüm üzerinden çekilen su, kalıcı bir hak değil ve sona erdiğinde yerine koyacağınız şey bulunmuyor.

İskansız Eve Konut Kredisi Çıkar mı?

Uygulamada bankalar yapı kullanma izin belgesi bulunmayan konuta konut kredisi kullandırmaktan kaçınıyor. Sebebi kredinin kendisi değil, teminat: kredi verilecek taşınmaz için hazırlanan ekspertiz raporunda iskan eksikliği olumsuz bulgu olarak yer alıyor ve teminat değerini doğrudan etkiliyor. Konut yatırımında sık yapılan hataları yazarken de değindiğim gibi, finansmanın kapalı olduğu bir taşınmazın alıcı havuzu kendiliğinden daralıyor.

Burada iki ayrımı belirtmek gerekiyor. Birincisi, devam eden projelerde kullanılan inşaat ve bina tamamlama kredileri ayrı ürünlerdir ve bitmiş yapıya kullandırılan konut kredisiyle aynı kurallara tabi değildir. İkincisi, her bankanın kredi politikası kendine ait; kesin cevap taşınmazın durumuna ve bankaya göre değişir.

Yapı Kayıt Belgesi İskan Yerine Geçer mi?

Geçmez, ama konu bu cümleyle kapanmıyor. 2018'de İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde, kamuoyunda imar barışı olarak bilinen düzenlemeyi getirdi ve Yapı Kayıt Belgesi'ni tanımladı. Bu belge yapı kullanma izin belgesinin yerine geçen bir belge değil, kayıt altına alma belgesidir.

Maddenin alıcıyı ilgilendiren kısmı beşinci fıkrada: yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi alınması, maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebiliyor. Bu durumda maddenin ikinci fıkrasında belirtilen bedelin iki katı ödeniyor.

Üç şartın üçü birden gerekiyor ve ikisi tek başınıza karşılayamayacağınız cinsten. Maliklerin tamamının muvafakati, çok bağımsız bölümlü bir binada pratik olarak en zor aşama. Terk şartı ise imar planına bağlı ve idari bir sürece dayanıyor.

Bir de zamanlama tarafı var. Yapı Kayıt Belgesi başvuruları 2018'deki dönemde alındı; bu yazının hazırlandığı tarihte ruhsatsız yapılar için yeni bir başvuru kapısı açan bir düzenleme bulunmuyor. Yani belgesi olmayan bir yapı için bugün sonradan belge almak gündemde değil. Somut bir taşınmazda durumu, belgenin var olup olmadığına ve güncel mevzuata bakarak değerlendirmek gerekiyor.

İskan Alınmamışsa Sorumluluk Kimde?

Yapı kullanma izni için başvuru hakkı mal sahibine ait. Yeni yapılarda iskanı almak sözleşme gereği çoğunlukla müteahhidin işi olsa da, belgeyi idareden isteyecek olan taraf malik. Daire size devredildiğinde bu yük de sizinle birlikte taşınıyor.

İmar Kanunu'nun 30. maddesinde ayrıca şu var: verilen izin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmaz. Belgenin alınmış olması, yapıdaki aykırılıkların ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.

Bu yüzden iskanın neden alınmadığını yazılı olarak netleştirmek, alım kararının kendisi kadar önemli. Eksik olan tek bir rapor mu, yoksa binanın projeye aykırı bir kısmı mı var? İkisinin çözüm süresi ve maliyeti aynı değil. Sözleşmede gözden kaçan maddeleri anlattığım yazıda olduğu gibi, burada da belirleyici olan sözlü mutabakat değil kâğıda geçen taahhüt.

Almadan Önce Bakılacak 7 Madde

1. Belgeyi isteyin, cevabı değilYapı kullanma izin belgesinin kendisini görmeden karar vermeyin. "Alınmak üzere" ifadesi bir belge değildir.
2. Belediyeden teyit alınTaşınmazın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden binanın ruhsat ve iskan durumunu sorun. Beyanla yetinmeyin.
3. Tapuda kat mülkiyeti mi kat irtifakı mıTapu kaydında hangisinin yazdığına bakın. Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmamış sayıldığını gösterir.
4. Kısmi kullanma iznini ayrıca sorunBinanın tamamı için iskan yoksa, almayı düşündüğünüz bağımsız bölüm için kısmi izin bulunup bulunmadığını öğrenin. Abonelik tarafı buna bağlı.
5. Aykırılığın sebebini öğreninEvrak eksikliği ile projeye aykırılık farklı sorunlar. İkincisi, çözümü size bırakılan bir maliyet demek.
6. Bankaya önceden sorunKrediyle alacaksanız taşınmazın durumunu başvurudan önce bankaya iletin. Ekspertiz aşamasında öğrenmek, kaparo verildikten sonraya denk geliyor.
7. Sorumluluğu sözleşmeye yazınİskanı kimin, hangi sürede ve hangi masrafla alacağı sözleşmede yer almalı. Cezai şart konusu burada anlam kazanıyor.

Tablodaki hukuki satırlar 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30 ve 31. maddeleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanır. Kredi ve alıcı havuzuna dair satırlar saha gözlemidir, banka politikasına ve taşınmaza göre değişir.

Bir konutun hukuki durumunu alım kararından önce netleştirmek, sonradan çözülmesi güç sorunların büyük kısmını baştan eliyor. Bakmayı düşündüğünüz taşınmazın tapu ve belge tarafını birlikte değerlendirmek ister misiniz?

Sıkça Sorulan Sorular

İskanı olmayan ev satın alınabilir mi?

Alınabilir. Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bir taşınmazın tapuda satışı ve devri mümkündür; satış çoğunlukla kat irtifakı ya da arsa payı üzerinden yapılır. İskanın yokluğu tapu devrini engellemez, ancak binanın kat mülkiyetine geçmesini, konut kredisi kullanılmasını ve elektrik, su, kanalizasyon aboneliği alınmasını etkiler.

İskansız eve elektrik ve su bağlanır mı?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz. Aynı madde, kullanma izni alan bağımsız bölümlerin bu hizmetlerden yararlandırılacağını da düzenler. Bu nedenle binanın geneline değil, almayı düşündüğünüz bağımsız bölüme bakmak gerekir.

İskansız eve konut kredisi çıkar mı?

Uygulamada bankalar yapı kullanma izin belgesi bulunmayan konuta konut kredisi kullandırmaktan kaçınır, çünkü teminat alınacak taşınmazın ekspertiz raporunda iskan eksikliği olumsuz not olarak görünür. Devam eden projelerde kullanılan inşaat ve bina tamamlama kredileri ayrı ürünlerdir. Kesin sonuç bankaya ve taşınmazın durumuna göre değişir, başvurudan önce ilgili bankadan teyit almak gerekir.

Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi?

Geçmez. Ancak İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi, Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılarda maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini düzenler. Bu üç şart birlikte aranır ve iskan almış olmakla aynı sonucu doğurmaz.