Konut yatırımının en pahalı tarafı dairenin fiyatı değildir. Yapılan hatalardır. Şunu rahatlıkla söyleyebilirim: kazanan yatırımcıyla kaybeden yatırımcı arasındaki fark yetenek değil, atlanan ya da atlanmayan birkaç maddedir.
Aynı hatalar, aynı bahaneler, aynı kayıplar. Bu yazıda en sık karşılaştığım 7 büyük hatayı tek tek açıyorum. Hepsi gerçek vakalardan, hepsi son birkaç yıl içinde sahada yaşanmış olaylardan.
Bir dahaki ev kararından önce bu yazıyı kaydedin. Beş dakika ayırın. Bu beş dakika size yıllarca getiri sağlayabilir ya da yıllarca süren bir hatadan koruyabilir.
Hata 1 — Duyguyla almak, veriyle değil
Bir ev gezerken sizi etkileyen şey balkondan görünen manzara olur, mutfaktaki ışık olur, ya da satıcının sıcak konuşması olur. Bunlar gerçektir, hissedersiniz. Sorun şu: bunların hiçbiri yatırım değeri ile ilgili değildir.
Geçen ay bir alıcı, gezdiği üçüncü dairede balkondan denizi gördü ve aynı gün kapora verdi. İki hafta sonra aradı. Aynı sitede aynı tipte daire yüzde 12 daha ucuza ilana çıkmıştı. Daireyi değil, manzarayı satın aldığını sonradan fark etti.
Hata 2 — Metrekare fiyatına takılmak
İki daire düşünün. Aynı ilçedeler. Biri 65 bin TL metrekare, diğeri 82 bin TL. Çoğu yatırımcı düşük fiyatlı olana yönelir. Mantıklı görünür. Ama metrekare fiyatı tek başına bir şey ifade etmez.
Düşük fiyatlı dairenin etrafında üç yıldır yeni proje başlamamış olabilir. Yüksek fiyatlının 500 metresinde metro inşaatı başlıyor olabilir. Bir ilçenin imar planı, ulaşım yatırımı, nüfus hareketi, ticaret yoğunluğu, m² fiyatından çok daha belirleyicidir.
Ucuz olmak ve değerlenmek aynı şey değildir. Ucuz olan dairenin neden ucuz olduğunu sormadan satın alan yatırımcı, çoğu zaman piyasanın haklı olduğunu yıllar sonra anlar.
Hata 3 — Krediyi piyasaya göre değil, kendine göre seçmek
Düşük faiz buldum diye sevinerek imza atan yatırımcılara çok sık rastlıyorum. Yüzde 2.89, yüzde 3.10 gibi rakamlar başlangıçta cazip görünür. Sorun, dört yıl sonra ödenen toplam faizin dairenin değer artışını yutması.
Kredi seçerken iki kalemi mutlaka hesaplayın. Birincisi aylık taksitin gelir-gider dengenizdeki yeri. İkincisi vade sonunda ödediğiniz toplam tutarın ana paraya oranı. İkincisi sizi şaşırtabilir. Bazı kredilerde toplam ödeme, daire bedelinin iki katına yaklaşır.
Aylık taksiti karşılayabilmek krediyi uygun yapmaz. Toplam maliyet ile beklenen değer artışı arasındaki fark krediyi uygun ya da pahalı yapar.
Hata 4 — "Sonra hallederiz" demek (iskan tuzağı)
Kat irtifaklı tapu, iskanı henüz alınmamış bina demektir. Sözleşme aşamasında satıcı çoğu zaman aynı cümleyi kurar: "iskan birkaç ay içinde çıkar, sonra hallederiz." Bu cümleyi duyduğunuzda dikkat edin. Çünkü bu birkaç ay çoğu zaman yıllara dönüşür.
Kat irtifaklı, iskansız bir daire alan bir yatırımcı üç yıldır kat mülkiyetine geçemiyor. Resmi elektrik bağlanmıyor, doğal gaz aboneliği yapılamıyor, banka ekspertizi düşük çıkıyor, satışa çıkardığında alıcı krediyle gelemiyor. Üç yıl boyunca bir daire üzerinde hapsoldu, ne kira getirisi alabildi ne de likit hale getirebildi.
Hata 5 — Tek bir ilçeye fanatik bağlanmak
On yıldır "Beylikdüzü patlayacak" diyen yatırımcılar var. Beş yıldır "Kartal yükselişte" diyenler var. İkisi de kısmen haklı. Ama tek bir bölgeye fanatik bağlanmak yatırımcının değil, taraftarın işidir.
Bir ilçenin değerlenmesi tek bir döneme bağlıdır. Bu dönem geçtiğinde başka bölgeler öne çıkar. Portföyünü tek bir semte sıkıştıran yatırımcı, o semt durduğunda bekleme moduna geçer. Oysa aynı dönemde başka bir semtte iki katına çıkan dairelerin sahipleri çoktan likit kâr almıştır.
Doğru olan, hisse değil veriye bakmaktır. Hangi ilçede son üç yılda kaç yeni proje çıktı, hangi semt nüfus alıyor, hangi bölgede metrekare/kira oranı en sağlıklı işliyor, bunları sorduğunuzda fanatizm yerini stratejiye bırakır.
Hata 6 — Kiracı bulma süresini hesaba katmamak
Yüksek kira getirisi peşinde 1+1 yatırım yapanlar olur. Kâğıt üzerinde mantıklı görünür: küçük metrekare, yüksek getiri yüzdesi, hızlı amortisman.
Bir yatırımcı tam olarak bunu yaptı. 2+1 yerine 1+1 aldı, getiri oranı yüksek diye. Daire dört ay boş kaldı. O dört ayın kayıp kirası, bir yıllık getiri farkını sildi. Ertesi yıl tekrar boş kaldı, bu kez üç ay. İkinci yılın sonunda aslında 2+1 alsa daha kârlı olacağını matematikle gösterdik.
Kira getirisi tek başına yetmez. Doluluk hızı, kiracı profilinin sürekliliği, bölgenin talep yoğunluğu birleştiğinde gerçek getiri ortaya çıkar. Boş kalan dairenin getirisi yoktur. Sıfırla çarpılan her oran sıfırdır.
Hata 7 — Çıkış stratejisi olmadan girmek
"Yatırım için aldım" diyen yatırımcıların büyük çoğunluğu sadece girişi düşünmüştür. Çıkışı düşünen çok azdır. Hangi yıl satacaksınız, kime satacaksınız, hangi fiyat aralığında çıkmayı planlıyorsunuz, satışta hangi kanalı kullanacaksınız, bunlar daha alım anında masaya konulması gereken sorulardır.
Çıkış planı olmayan yatırım, yatırım değildir. Tutkudur. Tutku zaman zaman kazandırır, ama çoğu zaman cebinizden çıkmasını planlamadığınız bir maliyetin içinde sizi bırakır.
Profesyonel yatırımcı alış anında "bu daireyi üç yıl sonra şu fiyat aralığında, şu profildeki alıcıya satacağım" diye düşünür. Çıkış senaryosu olmayan girişin sonu çoğu zaman beklemektir. Beklemek, gayrimenkulde para kaybetmenin en sessiz yoludur.
Bu 7 hatayı atlatan yatırımcının ortak özelliği
Yıllar içinde kazanan yatırımcılarda gördüğüm tek bir ortak yan var: duygularını kontrol edebilmek. Bu özellik doğuştan gelmez. Sahada edinilen bir disiplindir. Aynı disiplini, aynı listeyi her alım kararından önce tekrar açan yatırımcı, ortalamanın üzerine çıkar.
Ortalama yatırımcı; manzaraya, satıcının sıcak yüzüne, metrekare fiyatına ve düşük faize bakar. Üstün yatırımcı; bölgeye, çıkışa, doluluğa ve tapu durumuna bakar. İki yaklaşımın getirisi arasındaki fark, on yıl içinde bir daire fark eder.
Önemli olan duyguyu yok etmek değildir. Önemli olan duyguyla kararı ayırmaktır. Eve aşık olabilirsiniz. Ama yatırım kararını tabloya, sayıya ve verinin söylediğine bırakmalısınız.
Sonuç
Konut yatırımı bir matematik problemidir. Duyguyla çözülmez. Veriyle, sabırla, ve net bir çıkış planıyla çözülür. Bu 7 hatadan birini bile atlatan yatırımcı, kalabalığın üzerine çıkar. Yedisini de atlatan yatırımcı, sektörün yüzde onuna girer.
Bir gayrimenkul yatırımı düşünüyorsanız ya da elinizdeki portföyü bağımsız bir bakışla değerlendirmek istiyorsanız, görüşmek için bana ulaşabilirsiniz. Birlikte tabloya bakar, doğru soruları sorar, kararı veriyle alırız.