Ekspertiz düşük çıkarsa kaporanız yanabilir: kredi hangi değere göre verilir?

Banka konut kredisini satış bedeline değil, ekspertiz raporundaki değere göre verir. Rapor anlaştığınız fiyatın altında çıkarsa kredi küçülür ve aradaki fark sizin cebinizden çıkar. O farkı bulamazsanız verdiğiniz kaporanın akıbeti, kapora belgesine ne yazdığınıza bağlıdır.

Sıra çoğu zaman şöyle işler: ev beğenilir, fiyatta anlaşılır, satıcı "başkası da bakıyor" der ve kapora verilir. Kredi başvurusu bundan sonra yapılır, ekspertiz bundan sonra gelir. Hesap bu sıraya göre kurulduğunda alıcının elinde tek bir sürpriz ihtimali kalır, o da rapordaki rakamdır. Bu yazı o rakam düşük geldiğinde ne olduğunu ve kaporayı vermeden önce bu riski nasıl kapatacağınızı anlatıyor.

Kredi neden satış bedeline göre verilmiyor?

Banka kredi verirken evi teminat olarak alır ve teminatın değerini kendisi tespit ettirir. Bu iş, BDDK'dan bankalara değerleme hizmeti vermek üzere yetki almış kuruluşların uzmanlarına yaptırılır. Uzman evi gezer, tapu ve imar kayıtlarını kontrol eder, çevredeki benzer satışlarla karşılaştırır ve bir değer yazar. Halk arasında "ekspertiz" denen rapor budur.

BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararı, kullandırılabilecek azami krediyi teminat olarak alınan konutun değerine oranla belirliyor. Oran, konutun değer dilimine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfına göre yüzde 20 ile yüzde 90 arasında değişiyor. Değer 5 milyon TL'ye kadar olan bir konutta A-B sınıfı için yüzde 90, C sınıfı için yüzde 80, daha düşük sınıflar için yüzde 70. Tablonun tamamını ve kendi durumunuza göre nasıl okuyacağınızı konut kredisi mi nakit mi yazısında anlattım.

Burada kritik kelime "değer". Satıcıyla anlaştığınız fiyat sizin ve satıcının kararıdır. Banka ise oranı raporun söylediği değere uygular.

Rapor düşük gelirse hesap nasıl değişir?

5 milyon TL'ye anlaşılmış, enerji sınıfı C olan bir daire düşünelim. Alıcı 1 milyon TL'yi kendisi koyacak, kalan 4 milyon TL'yi krediyle tamamlayacak. 5 milyon TL'nin yüzde 80'i tam 4 milyon TL, plan tutuyor. Sonra rapor gelir:

Raporun yüzde 10 düşük gelmesi, alıcının cebinden çıkacak parayı yüzde 40 artırıyor. 500 bin TL düşük rapor 400 bin TL eksik kredi demek ve bu açığı alıcı kapatmak zorunda. Bu hesap ayrıca tapu harcı, kredi masrafları ve emlakçı komisyonu eklenmeden önceki hâl.

Ekspertiz satış bedelinin üstünde çıkarsa bankaların bunu nasıl dikkate aldığı değişir; yüksek rapor her zaman daha fazla kredi anlamına gelmez. Başvururken bankanıza hangisini esas aldığını sorun, cevabı yazılı alın.

Ekspertiz neden beklenenden düşük çıkar?

Rapordaki değer satıcının istediği fiyatın değil, piyasanın verisinin özetidir. Düşük çıkmasının sık görülen nedenleri şunlar:

• Emsaller fiyatı taşımıyor. Uzman aynı bölgedeki benzer konutların satış ve ilan verileriyle karşılaştırma yapar. Satıcı fiyatı bölgenin üstünde belirlediyse rapor bunu yansıtmaz.
• Yasal durum eksik. Yapı kullanma izin belgesi (iskân) olmaması, kat mülkiyetine geçilmemiş olması ya da projeye aykırı eklentiler değeri düşürür. Bazı durumlarda banka krediyi tamamen reddeder. Bu konuyu iskânı olmayan ev yazısında ayrıntılı ele aldım.
• Projede olmayan alan sayılmaz. Kapatılmış balkon, çatı katına eklenen oda ya da bahçeye yapılan ek, ilanda metrekareye katılmış olabilir. Uzman projedeki alanı esas alır.
• Binanın yaşı ve durumu. Eski yapı, deprem yönetmeliği öncesi inşa yılı ya da bakımsız ortak alanlar değere yansır.

Kapora geri alınır mı? Belgede yazan her şeyi belirliyor

Türk Borçlar Kanunu kaporayı iki ayrı biçimde tanır ve hangisinin geçerli olduğu, sorun çıktığında sonucu tamamen değiştirir.

Kanunun karinesi alıcıdan yana: belgede "cayma parası" ya da "vazgeçen taraf kaporayı kaybeder" gibi bir ifade yoksa para bağlanma parası sayılır ve bunun aksini iddia eden ispatlamak zorundadır. Yine de bağlanma parasında bile, satışın alıcının kusuru yüzünden gerçekleşmediğini ileri süren satıcı uğradığı zararı talep edebilir. Krediyi bulamamak alıcının kusuru mu, değil mi sorusu tam da tartışmanın döndüğü yer olur.

Emlakçıda imzalanan kapora belgesi ne kadar bağlayıcı?

Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekle bağlıdır: satış tapu müdürlüğünde, satış vaadi noterde yapılır. Emlak ofisinde ya da elden imzalanan bir kapora belgesi bu şartı taşımaz. Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre şekle uyulmadan yapılmış bir taşınmaz satış ön sözleşmesi geçersizdir; ona bağlı cayma parası ve cezai şart hükümleri de geçersiz olur. Kapora ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verilir (örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1137, K. 2018/11653).

Bu, "nasıl olsa geri alırım" demek için yeterli değil. Satıcı kendiliğinden iade etmezse ihtar, arabuluculuk ve dava süreci gerekir; somut olayın şartları farklı bir sonuç doğurabilir. Kapora ne kadar küçükse bu süreç o kadar zahmete değmez hâle gelir. Asıl koruma, belgeyi imzalarken yazılan bir cümledir.

Kaporayı vermeden önce yapılacak beş şey

1. Krediyi önce kendiniz için netleştirin. Gelirinize göre ne kadar kredi kullanabileceğinizi bankanızla konuşun. Bu kişiye bağlı bir değerlendirmedir, evin değerinden bağımsızdır ve kapora vermeden yapılabilir.
2. Mümkünse ekspertizi kaporadan önce yaptırın. Satıcı tapu bilgisini paylaşır ve evi gösterirse kredi başvurusunu yapıp raporu kapora vermeden görebilirsiniz. Ekspertiz ücreti çoğu bankada alıcıya yansıtılır; bunu evin fiyatına göre küçük bir sigorta olarak düşünün.
3. Enerji kimlik belgesini isteyin. Aynı değerde bir evde C ve D sınıfı arasındaki fark, kredi oranında 10 puan demek. Belge yoksa ya da eskiyse oranı en düşük sınıftan hesaplayın.
4. Kapora belgesine kredi şartı yazdırın. Örnek ifade: "Alıcının konut kredisi başvurusunda ekspertiz değeri ... TL'nin altında belirlenirse veya kredi ... TL'nin altında onaylanırsa, alıcının bu durumu ... gün içinde yazılı bildirmesi hâlinde kapora alıcıya eksiksiz iade edilir." Belgeye ayrıca paranın bağlanma parası olduğunu ve cayma parası olmadığını yazın.
5. Kaporayı küçük tutun, banka yoluyla ödeyin. Açıklamaya evin adresini ve "kapora" ifadesini yazın. Elden ödemede ispat sorunu doğar.

Satıcı kredi şartını kabul etmiyorsa bu da bir bilgidir: ya fiyatın ekspertizden geçmeyeceğini düşünüyordur ya da alıcının vazgeçmesini kazanca çevirmek istiyordur. İki durumda da kaporayı şartsız vermeden önce iki kez düşünmek gerekir.

Rapor düşük geldiyse elinizde üç yol kalır: satıcıyla emsalleri göstererek fiyatı yeniden konuşmak, farkı kendi kaynağınızla tamamlamak ya da belgede şart varsa kaporanızı geri alıp alımdan vazgeçmek. Bankanıza ikinci bir değerleme imkânı olup olmadığını da sorabilirsiniz. Kredili bir alımda rakamları ve kapora belgesini imzadan önce birlikte gözden geçirmek isterseniz bana yazın. Gayrimenkul danışmanlığı almak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.