Eylül 2026 rakamlarıyla nakdi olan için nakit biraz daha ucuz, ama fark sanıldığı kadar büyük değil: kredinin yıllık nominal maliyeti yüzde 34,7 civarında, mevduatın stopaj sonrası getirisi yüzde 30,8 civarında. Kararı asıl belirleyen şey o evin kirası. Aynı evi kiralamak ayda belli bir tutarın üstündeyse kredi kirada oturmaktan ucuza geliyor, altındaysa kirada kalıp parayı çalıştırmak öne geçiyor.
Bu yazıda o eşiği gerçek rakamlarla hesaplıyorum. Kullandığım veriler 25 Eylül 2026 banka oranları, TCMB'nin 16 Eylül'de açıkladığı Konut Fiyat Endeksi, TÜİK'in Ağustos enflasyonu ve BDDK'nın Ocak ayında değiştirdiği kredi/değer oranları. Sonunda son haftalarda çok aranan "5 yıl satmama sözüne 3 yıl ödemesiz kredi" meselesinin bugün hangi aşamada olduğunu da yazdım.
Üç oran yan yana: kredi, konut ve mevduat
Kredi mi nakit mi sorusunun cevabı üç oranın birbirine göre durduğu yerde. Bugün tablo şöyle:
| Gösterge | Oran | Not |
|---|---|---|
| Konut kredisi (en düşük) | Aylık %2,89 · yıllık nominal %34,7 | Bileşik hesapla yıllık %40,8 |
| 1-3 ay vadeli TL mevduat | %37,3 brüt · yaklaşık %30,8 net | %17,5 stopaj düşülmüş hali |
| Konut fiyatı (TCMB KFE, Türkiye) | %23,0 nominal artış | Reel %6,5 düşüş |
| Konut fiyatı (TCMB KFE, İzmir) | %23,3 nominal artış | Ağustos'ta aylık %2,7 |
| Tüketici enflasyonu (TÜİK) | %31,51 | Ağustos 2026, yıllık |
Tablodan çıkan ilk sonuç şu: konut fiyatı son bir yılda kredinin maliyetinden yavaş arttı. Yani "krediyle alırım, ev değerlenir, faizi çıkarır" hesabı şu an tek başına tutmuyor. Konut fiyatları enflasyonun gerisinde kaldı ve reel kayıp Ağustos'ta dokuzuncu ayına girdi.
İkinci sonuç daha az konuşuluyor: konut kredisinin nominal oranı mevduatın brüt faizinden bile düşük. Bunun nedeni konut kredisinin KKDF ve BSMV'den muaf olması. İhtiyaç kredisinde bu iki kalem maliyeti ciddi artırırken konut kredisinde yok. Nakit ile kredi arasındaki makası dar tutan şey bu.
2 milyon TL kredi: taksit ve toplam geri ödeme
| Banka | Aylık oran | 60 ay taksit | 120 ay taksit | 120 ay toplam |
|---|---|---|---|---|
| Ziraat Bankası | %2,89 | 70.571 TL | 59.757 TL | 7.212.450 TL |
| Vakıf Katılım | %2,94 | 71.340 TL | 60.675 TL | 7.317.059 TL |
| QNB | %2,99 | 72.111 TL | 61.595 TL | 7.412.763 TL |
| Halkbank | %2,99 | 72.111 TL | 61.595 TL | 7.433.240 TL |
120 ay vadede 2 milyon TL için toplamda 7,2 milyon TL geri ödeniyor. 60 ay vadede bu rakam 4,28 milyon TL'ye iniyor, ama taksit yaklaşık 11 bin TL artıyor.
Asıl dikkat çekmek istediğim rakam ilk yılın dökümü. 120 ay vadeli, aylık yüzde 2,89 oranlı 2 milyon TL'lik kredide ilk 12 ayda toplam 717.085 TL taksit ödeniyor. Bunun 689.483 TL'si faiz, yalnızca 27.602 TL'si anapara. Bir yıl boyunca taksit ödeyen kişinin bankaya borcu yaklaşık 1,97 milyon TL'ye iniyor, yani ilk yıl ödenen taksit pratikte evin kirası gibi çalışıyor.
Başa baş hesabı: bu evin kirası kaç liranın üstündeyse almak mantıklı?
Karşılaştırmayı somut yapmak için 2,5 milyon TL değerinde bir daire üzerinden üç yolu hesapladım. Varsayımlar: konut fiyatı önümüzdeki 12 ayda da geçen 12 aydaki gibi yüzde 23 artıyor, nakit para 1-3 ay vadeli mevduatta stopaj sonrası yüzde 30,8 getiriyor, kredi 120 ay vadeli ve aylık yüzde 2,89.
| Yol | Katlanılan maliyet | Değer artışı | Net yıllık maliyet | Aylık karşılığı |
|---|---|---|---|---|
| Kredili al (500 bin peşinat + 2 milyon kredi) | 689.483 TL faiz + 153.862 TL peşinatın kaçan getirisi | 575.000 TL | 268.346 TL | 22.362 TL |
| Nakit al (2,5 milyon) | 769.312 TL kaçan mevduat getirisi | 575.000 TL | 194.312 TL | 16.193 TL |
| Kirada kal, parayı mevduatta tut | Ödenen kira | Yok | Yıllık kira | Aylık kira |
Tabloyu şöyle okumak gerekiyor. Benzer bir dairenin aylık kirası 22.362 TL'nin üzerindeyse, bu varsayımlar altında krediyle almak kirada oturmaktan ilk yıl ucuza geliyor. Kira 16.193 TL'nin üzerindeyse, nakdi olan için nakit almak kirada kalıp parayı mevduatta tutmaktan ucuza geliyor. Kira bu eşiklerin altındaysa, bugünkü oranlarla kirada kalmak matematik olarak öne geçiyor.
Bu hesabın en hassas kalemi değer artışı. Konut fiyatı önümüzdeki yıl yüzde 23 değil yüzde 15 artarsa, 2,5 milyon TL'lik evde değer artışı 375 bin TL'ye iner ve iki eşik de ayda yaklaşık 16.700 TL yukarı kayar. Fiyat artışı yavaşladıkça sahip olmanın maliyeti hızla yükseliyor. Hesaba tapu harcı, emlak vergisi, DASK ve kredi sigortası gibi kalemleri katmadım; bunlar sahip olma yolunun maliyetini biraz daha artırır.
Bence bu tablonun en işe yarar tarafı, kararı "faiz yüksek mi alçak mı" tartışmasından çıkarıp tek bir soruya indirmesi: bu evi kiralamak ayda kaça? Ev bakarken aynı sitede, aynı büyüklükteki dairenin kira ilanlarına bakmak, banka hesaplayıcısından daha çok şey söylüyor.
Evin yüzde kaçına kredi çıkıyor? BDDK tablosu
BDDK 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla kredi/değer oranlarını yeniden belirledi. İki değişiklik önemli: birinci el ile ikinci el ayrımı kaldırıldı, belirleyici kriter enerji kimlik belgesindeki sınıf oldu.
| Konut değeri | A-B sınıfı | C sınıfı | Diğer |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5 - 7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7 - 10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10 - 20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üstü | %40 | %30 | %20 |
Pratikte bunun anlamı şu: yukarıdaki örnekte 2,5 milyon TL'lik eve 2 milyon TL kredi, yani yüzde 80, ancak C veya daha iyi enerji sınıfında çıkıyor. Enerji kimlik belgesi D, E veya daha düşük olan eski bir binada banka en fazla 1,75 milyon TL verir ve peşinat 750 bin TL'ye çıkar. Karar ayrıca, kişinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun üzerine kayıtlı konut varsa 2023 tarihli karardaki daha düşük oranların bu tablo üzerinden uygulanmaya devam edeceğini söylüyor. İkinci ev için kredi kullanacak olanın tabloyu doğrudan okuyup hesap yapmaması, bankadan kendi durumu için oran istemesi gerekiyor.
Sabit faiz ve erken kapama: kredinin gizli opsiyonu
Kredinin nakitte olmayan bir özelliği var. Konut kredilerinin büyük kısmı sabit faizli ve 6502 sayılı Kanun'un 37. maddesi erken ödeme tazminatına tavan koyuyor: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredide kalan anaparanın yüzde 1'i, 36 ayı aşanda yüzde 2'si. Değişken faizli kredide tazminat hiç istenemiyor.
Bunun sonucu, faiz düşerse krediyi yüzde 2 maliyetle kapatıp daha düşük oranla yeniden çekmenin mümkün olması. Faiz yükselirse ise mevcut sabit oran korunuyor. Yani kredili alıcı faiz düşüşünden faydalanma hakkını elinde tutuyor, faiz artışının riskini taşımıyor. Tersi de geçerli: enflasyon hızla düşer ve faizler inmezse, sabit taksitin reel yükü ağırlaşır. Bu senaryoyu hesaba katmadan uzun vadeye girmek riskli.
"5 yıl satmama sözüne 3 yıl ödemesiz kredi" gerçek mi?
Son haftalarda en hızlı yükselen konut kredisi aramalarından biri bu. Kamuoyuna yansıyan modelde ilk kez ev alacaklara, konutu 5 yıl satmama taahhüdü karşılığında 3 yıl geri ödemesiz ve 240 aya kadar vadeli kredi veriliyor, faizin bir kısmını devlet üstleniyor.
29 Eylül 2026 itibarıyla durum şu: bankalarda başvurusu alınan böyle bir ürün yok. Uygulamaya girmesi için yasal düzenlemenin yapılması, Resmî Gazete'de yayımlanması ve uygulama esaslarının belirlenmesi gerekiyor. Sosyal medyada "başvuru başladı" diye paylaşılan linkler resmi değil. Bu kredi için ev alımını ertelemeyi düşünen biri, takvimin belli olmadığını hesaba katmalı; o sürede ödenen kira da maliyetin parçası.
Kimin için kredi, kimin için nakit?
- Kirada oturup kendi evine geçecek olan. Karar kira ile net sahip olma maliyeti arasında. Aynı evin kirası yukarıdaki eşiğin üstündeyse kredi mantıklı, altındaysa acele etmemek mantıklı.
- Nakdi hazır olan. Bugünkü oranlarla nakit birkaç puan daha ucuz. Ama nakdin tamamını eve bağlamak acil durum için likidite bırakmıyor; kısmi kredi ve kısmi nakit dengesi çoğu zaman daha sağlıklı.
- Yatırım için alan. Bugünkü tabloda kira getirisi ve değer artışı toplamı kredi faizini karşılamakta zorlanıyor. Kredili yatırım alımı ancak piyasa ortalamasının belirgin üstünde değer artışı beklenen bir lokasyonda ve güçlü gerekçeyle savunulabilir.
- İkinci konutunu alan. Kredi/değer oranları ilk konuttan daha düşük uygulanıyor; peşinat ihtiyacı büyüyor. Bankadan kendi durumu için yazılı oran almadan hesap yapılmamalı.
- Eski binada ev bakan. Enerji sınıfı düşükse kredi oranı yüzde 70'e iniyor. Aynı bütçeyle daha yeni, belgeli bir daire peşinat açısından daha erişilebilir olabilir.
Burada yazdıklarım genel bir çerçeve ve rakamlar 25 Eylül 2026 oranlarına dayanıyor. Oranlar haftalık değişiyor, kişisel gelir, mevcut borç ve bakılan evin kira değeri hesabı tamamen değiştirebilir. Baktığınız bir ev için bu başa baş hesabını sizin rakamlarınızla yapmamı isterseniz bana yazın. Kira emsalini de, kredi oranını da açıkça koyar, hangi yolun size ucuza geldiğini birlikte görürüz.
Sık sorulan sorular
2026'da ev alırken konut kredisi mi nakit mi daha avantajlı?
2 milyon TL konut kredisinin taksiti ne kadar?
Konut kredisinde evin yüzde kaçı kadar kredi çekilebilir?
5 yıl satmama sözüne 3 yıl geri ödemesiz konut kredisi başladı mı?
Faizler düşerse konut kredisi erken kapatılabilir mi?
Kredi/değer oranları: BDDK Kurul Kararı, sayı 11364, 29.01.2026.
Konut fiyatları: TCMB Konut Fiyat Endeksi, Ağustos 2026, 16 Eylül 2026'da açıklandı. Dünya, 16.09.2026.
Enflasyon: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi, Ağustos 2026.
Kredi oranları ve taksitler: Ekonomi Politikası, 21-25 Eylül 2026 konut kredisi faizleri. İlk yıl faiz/anapara dökümü bu oran üzerinden tarafımca hesaplanmıştır, masraf içermez.
Mevduat faizi: 1-3 ay vadeli ortalama TL mevduat faizi, TCMB verisi, 4 Eylül 2026. CNN Türk. Net getiri yüzde 17,5 stopaj varsayımıyla hesaplanmıştır.
Erken ödeme tazminatı: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, madde 37. Mevzuat Bilgi Sistemi.
Kapak görseli: Mavişehir, İzmir. Michael ksk, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, yatırım veya kredi tavsiyesi değildir. Kredi kararı öncesinde bankanızdan kişisel ödeme planı almanızı öneririm.