Kentsel dönüşümdeki daire: ucuz mu, tuzak mı? 2026'da almadan önce bilmeniz gerekenler

Kentsel dönüşüme girecek bir daire, doğru binada ve doğru alıcı için gerçek bir fırsat; yanlış binada ise yıllarca kira getirmeyen, satılamayan ve kararını başkalarının verdiği bir paydır. Aradaki farkı fiyat belirlemiyor. Belirleyen, tapudaki şerh, dairenin arsa payı, maliklerin anlaşma durumu ve sözleşmenin içeriği.

İlanı hepiniz görmüşsünüzdür. Fiyat çevredeki benzer dairelerin belirgin şekilde altında, açıklamada tek cümle var: "Bina kentsel dönüşüme girecek." İlk akla gelen soru şu oluyor: bu indirim bir fırsat mı, yoksa bir şeyi gizliyor mu? Bu yazıda o indirimin neyi fiyatladığını, 2023'te değişen karar kuralını, harç ve devlet desteği tarafında alıcının bilmesi gerekenleri ve imza öncesi bakılacak yedi belgeyi yazdım.

Dönüşümdeki daire neden ucuz?

İndirim tek bir sebepten gelmiyor. Satıcı, alıcının üstleneceği üç maliyeti fiyattan düşmek zorunda kalıyor:

1. Bekleme süresi. Yıkım, ruhsat ve inşaat boyunca daire yok. Para bağlı kalıyor ama oturulacak ya da kiraya verilecek bir ev yok. Yarısı Bizden kampanyasında kredi geri ödemesinin yapı ruhsatından iki yıl sonra başlaması, inşaatın en az bu kadar sürmesinin beklendiğini gösteriyor.
2. Kira kaybı ve taşınma maliyeti. Bina boşaltıldığında oturan malik başka yerde kira öder. Devletin kira yardımı bu yükün bir kısmını karşılar, tamamını değil.
3. Belirsizlik. Müteahhit kim olacak, yeni binada size kaç metrekare düşecek, malikler ne zaman anlaşacak? Bu soruların cevabı ne kadar belirsizse indirim o kadar büyük oluyor.

Yani indirim bedava değil, bu üç riskin fiyatı. Fırsat ancak sizin için bu risklerin satıcının fiyatladığından daha küçük olduğu durumda doğuyor.

Tapudaki "riskli yapı" şerhi ne anlatır?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre bir binanın riskli olup olmadığına lisanslı kuruluşun hazırladığı rapor ve idarenin onayı karar veriyor. Rapor onaylandığında tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işleniyor. Maliklere tebliğ ediliyor, itiraz için 15 gün süre var. İtiraz yoksa ya da reddedilirse tespit kesinleşiyor ve binanın boşaltılması için malike süre veriliyor.

Şerh satışı engellemiyor. Ama tapuyu açan herkes binanın riskli olduğunu görüyor ve sizin de bu bilgiyle satın aldığınız kabul ediliyor. Burada iki ayrı durum var:

• Şerh varsa: Süreç resmen başlamış demektir. Raporun tarihine ve boşaltma süresinin işleyip işlemediğine bakın.
• Şerh yoksa ama ilanda "dönüşüme girecek" yazıyorsa: Ortada çoğu zaman yalnızca bir niyet vardır. Bina henüz riskli ilan edilmemiştir, malikler aralarında konuşuyordur. İndirim sizi bekleyen sürenin belki de en uzun kısmını fiyatlıyor.

Karar artık salt çoğunlukla alınıyor

Alıcıların en çok atladığı değişiklik bu. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi değişti. Riskli yapıda yıkım ve yeniden yapım kararı için önceden maliklerin üçte iki çoğunluğu aranıyordu. Şimdi hisseleri oranında salt çoğunluk yetiyor.

Alıcı açısından bunun iki sonucu var. İyi tarafı, birkaç malikin direnmesiyle yıllarca kilitlenen binalarda süreç artık daha hızlı ilerleyebiliyor. Öbür tarafı şu: karara katılmayan malikin payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılabiliyor. Yani bir daire aldığınızda, beğenmediğiniz bir müteahhit ya da sözleşme salt çoğunlukla seçilirse ya katılacaksınız ya da payınız sizin seçmediğiniz bir süreçle satılacak.

Yeni binada size kaç metrekare düşer? Arsa payı

Dönüşümden sonra size verilecek dairenin büyüklüğünü bugünkü dairenin metrekaresi değil, tapudaki arsa payı belirliyor. Müteahhitle yapılan kat karşılığı anlaşması da maliklerin arsa paylarına göre paylaştırılıyor.

Örnekle anlatayım: aynı binada, aynı büyüklükte iki daire düşünün. Birinin arsa payı 50/1000, diğerinin 30/1000. Bugün ikisi de aynı fiyata satılıyor olabilir. Ama yeni binada ilk dairenin hakkı ikinciden yaklaşık yüzde 67 daha fazla. Dönüşümdeki dairede metrekareye bakıp fiyat karşılaştırmak, en sık yapılan hesap hatası.

Arsa payı tapuda yazıyor. Satın almadan önce tapu kaydını alıp arsa payını binanın toplam arsa payına bölmek, size düşecek hakkın kaba ölçüsünü verir. Kesin rakam ise imar durumu ve müteahhit sözleşmesine bağlı.

Harç muafiyeti: satıcının daireyi ne zaman aldığı önemli

6306 sayılı Kanun'un 7/9-a maddesi riskli yapının dönüşümden önceki ilk satışını tapu harcından muaf tutuyor. Burada ince bir nokta var. Gelir İdaresi'nin 7 Ağustos 2026 tarihli bir özelgesinde, şerhten önce alınmış payın şerhten sonraki ilk satışı muaf sayıldı. Şerhten sonra satın alınmış payın yeniden satışı ise "ikinci satış" kabul edildi ve normal tapu harcına tabi tutuldu.

Pratik anlamı şu: aynı binada iki daire aynı fiyattan satılıyor olabilir, ama satıcılardan biri daireyi şerhten önce, diğeri sonra aldıysa alıcının ödeyeceği harç farklı olur. Tapu kaydındaki edinme tarihini şerh tarihiyle karşılaştırmak birkaç dakikanızı alır.

Devlet desteği: kimin hakkı, kimin değil?

Dönüşümdeki binalar için iki ana destek var:

Yarısı Bizden kampanyası İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa ve Tekirdağ'ı kapsıyor ve 31 Aralık 2026'da sona eriyor. Binanın bu tarihe kadar riskli yapı olarak tespit edilmiş olması gerekiyor. Başvuranın devam eden icra veya haciz kaydı olmaması da şart.

Alıcı için kritik soru şu: şerhten sonra malik olan kişi bu desteklerden yararlanabiliyor mu? Destek şartları bina, tespit tarihi ve kişinin malik olduğu tarihe göre değişebiliyor. Satıcının "devlet desteği de var" cümlesine güvenip fiyatı buna göre değerlendirmeyin. Satın almadan önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden sizin durumunuz için yazılı teyit alın.

Ucuz görünüp pahalıya patlayan 5 durum

1. Arsa payı düşük daire. Bugün geniş görünen daire, yeni binada küçük bir hakka dönüşebilir. Fiyatı metrekareye değil arsa payına göre kıyaslayın.
2. Müteahhidi belli olmayan bina. "Dönüşüme girecek" ile "müteahhitle sözleşme imzalandı" arasında yıllar olabilir. İndirim bu belirsizliği fiyatlıyorsa yeterince büyük mü, ona bakın.
3. Kat karşılığı oranı yazılı olmayan anlaşma. Sözlü mutabakatla ilerleyen binalarda oran son anda değişebiliyor. Taslak sözleşmede maliklere kaç daire, kaç metrekare düştüğü açıkça yazmalı.
4. İpotekli ya da hacizli tapu. 6306 kapsamında süreç takyidatlara rağmen yürütülebiliyor, ama o yük yeni daireye taşınabilir. Tapudaki tüm kayıtları satıştan önce temizletin.
5. Yıllardır anlaşamayan malikler. Salt çoğunluk kuralı süreci hızlandırsa da dava ve itirazlar beklemeyi uzatabiliyor. Bina hakkında açılmış dava olup olmadığını sorun.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Tapu kaydı. Riskli yapı şerhi, şerh tarihi, arsa payı, satıcının edinme tarihi, ipotek ve haciz kayıtları.
2. Riskli yapı raporu ve kesinleşme durumu. Rapor tarihi, itiraz olup olmadığı, boşaltma süresi.
3. Malik toplantı kararı. Salt çoğunluk sağlandı mı, karar hangi müteahhit ve hangi oranla alındı?
4. Müteahhit sözleşmesi taslağı. Malike düşen daire sayısı ve metrekare, teslim süresi, gecikme cezası, teminat.
5. İmar durumu. Yeni binanın emsali ve kat sayısı. Toplam inşaat alanı arttıkça maliklere düşen pay büyür.
6. Destek uygunluğu. Kira yardımı ve Yarısı Bizden için kendi durumunuza dair İl Müdürlüğü'nden yazılı teyit.
7. Harç durumu. Satıcının daireyi şerhten önce mi sonra mı aldığı. Bu tarih ödeyeceğiniz harcı değiştirir.

Kimin için fırsat, kimin için tuzak?

Kısacası dönüşümdeki daire bir ev değil, bir sözleşme satın almaktır. Fiyatı bina ve evrak belirler, ilan değil. Baktığınız bir dairenin tapu kaydını, arsa payını ve sözleşme taslağını birlikte okumamı isterseniz bana yazın. Gayrimenkul danışmanlığı almak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.