İşyeri kira artışı 2026: fabrika, depo ve dükkanda yasal sınır ne?

Ekim 2026'da yenilenen işyeri kira sözleşmelerinde yasal zam tavanı %31,49. Bu oran TÜFE'nin 12 aylık ortalaması; işyerlerine özel yüzde 25 sınırı ise 1 Temmuz 2024'te sona erdi, yani fabrika, depo ve dükkanda artık konutla aynı kural geçerli.

Diyelim ki Gebze'de 5.000 metrekarelik bir fabrikayı kiralıyorsunuz ve sözleşmeniz Ekim'de yenileniyor. Mülk sahibinden "piyasa çok yükseldi, yüzde 45 zam yapıyorum" diye bir mesaj geldi. Bu zammı ödemek zorunda mısınız? Kısa cevap hayır. Ama işin içinde iki istisna var ve ikisi de Kocaeli'de sık karşılaşılan durumlar: açık saha kiraları ve beş yılı dolduran sözleşmeler. Bu yazıda kuralı, hesabı ve istisnaları tek tek anlatıyorum.

İşyeri kira artışı 2026'da neye göre belirleniyor?

Dayanak Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi. Madde şunu söylüyor: tarafların yenilenen kira dönemindeki kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanıyor.

"TEFE mi TÜFE mi?" sorusu hâlâ çok aranıyor. Kanunda eskiden üretici fiyat endeksi yazıyordu, 2019'da 7161 sayılı Kanunla TÜFE ortalamasına çevrildi. Bugün sözleşmenizde "ÜFE" ya da "TEFE" yazsa bile tavanı TÜFE'nin 12 aylık ortalaması belirliyor.

2022 ile 2024 arasında konut kiralarında geçici bir yüzde 25 sınırı uygulandı. O dönem bitti. 1 Temmuz 2024'ten beri tek ölçü yukarıdaki oran. Son 12 ayın tablosu şöyle:

Tablo bir şeyi net gösteriyor: tavan bir yıldır her ay biraz düşüyor. Kasım 2025'te sözleşmesi yenilenen kiracı %37,15'e kadar zamla karşılaşabiliyordu, Ekim 2026'da bu sınır %31,49. Kasım 2026'da yenilenecek sözleşmelerin oranı, TÜİK Ekim enflasyonunu açıkladığında belli olacak.

Hangi ayın oranı uygulanır, nasıl hesaplanır?

Uygulamada sözleşmenin yenilendiği aydan önce açıklanan son veri esas alınıyor. Ekim'de yenilenen bir sözleşme için bu, 5 Ekim'de açıklanan Eylül verisi demek. Hesap basit: mevcut aylık kira × (1 + oran).

Fabrika örneğindeki kira, Kocaeli'deki kiralık fabrika ilanlarının Ekim 2026 medyanından geliyor: metrekarede aylık 356 TL. Ayrıntısını fabrika kiralamak mı satın almak mı yazısında anlattım.

İkinci satıra dikkat edin. Tavan, sözleşmedeki oranı yukarı çekmiyor. Sözleşmede daha düşük bir ölçü yazıyorsa o uygulanıyor. Eylül 2026'da yıllık enflasyon (%29,73) 12 aylık ortalamanın (%31,49) altında kaldı. Sözleşmesinde "yıllık TÜFE oranında artış" yazan bir fabrika kiracısı bu yenilemede ayda 31.328 TL daha az ödüyor. Tersine, "TÜFE + 5 puan" gibi tavanı aşan bir madde, aşan kısmıyla geçersiz.

Fabrika ve depo "çatılı işyeri" mi? Açık saha istisnası

Yasal tavan Borçlar Kanunu'nun "konut ve çatılı işyeri kiraları" bölümünde duruyor. Bölümün ilk maddesi olan 339. madde kapsamı da böyle çiziyor. Bu yüzden fabrika binası, kapalı depo, atölye, ofis ve dükkan tavanın içinde.

Üzerinde bina olmayan alanlar ise dışarıda kalıyor. Kocaeli'de bunun karşılığı büyük: Dilovası ve Körfez hattındaki açık stok sahaları, konteyner ve araç parkları, liman arkasındaki depolama arazileri. Bu tür kiralarda sözleşmede yazan artış oranı geçerli, TÜFE tavanı uygulanmıyor.

Karışık durumlar da var. Kapalı bir depoyla birlikte geniş bir açık saha kiralanıyorsa, bence belirleyici olan sözleşmenin asıl konusu. Asıl kiralanan bina, saha da ona bağlı kullanılıyorsa tamamı çatılı işyeri sayılabilir. Asıl kiralanan saha, üzerindeki küçük bir konteyner ofis ise yardımcı yapıysa durum tersine dönebilir. Böyle bir sözleşmeye imza atmadan önce bina ve sahayı ayrı bedellerle yazdırmak, ileride çıkacak "hangi kural geçerli" tartışmasını kolaylaştırıyor.

Euro ve dolar ile yapılan kira sözleşmeleri

Sanayi kiralarında "kirayı euro ile yazsak zam derdi olmaz mı?" sorusu sık geliyor. Burada iki kural birlikte çalışıyor.

• Döviz kararlaştırma yasağı. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve tebliğine göre Türkiye'de yerleşik kişiler, kendi aralarında yaptıkları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bedeli döviz ya da dövize endeksli belirleyemiyor. Tebliğde sayılan istisnalar var, örneğin kiracının Türk vatandaşı olmayan yerleşik bir kişi olması. Yabancı ortaklı bir firmaysanız istisnaya girip girmediğinizi mali müşavirinizle kontrol edin.
• Geçerli dövizli sözleşmede beş yıl kuralı. İstisnaya girdiği için dövizle yapılmış geçerli bir sözleşmede, Borçlar Kanunu 344. maddenin son fıkrasına göre beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemiyor. Beş yıldan sonra yeni bedel, hâkim tarafından emsal kiralar ve döviz kurundaki değişim dikkate alınarak belirleniyor.

Beş yıl dolunca: kira tespit davası

Tavanın en önemli istisnası bu. 344. maddeye göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılının bedelini hâkim belirliyor. Ölçü artık yalnızca TÜFE değil: TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendiriliyor ve hakkaniyete uygun bir bedel çıkıyor. Bu yeni bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE tavanıyla artıyor.

Yani beş yılı dolduran ve piyasanın gerisinde kalmış bir fabrika kirası, mahkeme kararıyla emsal seviyesine yaklaştırılabiliyor. Talebin yoğun olduğu Gebze, Dilovası ve Çayırova kuşağında bence mülk sahibinin elindeki en güçlü araç bu dava. Kiracı tarafında ise sürpriz bir zamma hazırlıksız yakalanmamak için beşinci yılı takvime işaretlemek gerekiyor.

Ne zaman açılır?

Borçlar Kanunu 345. madde süreyi şöyle koyuyor. Dava her zaman açılabilir, ama mahkemenin belirlediği kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için:

1. Dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı, ya da
2. Kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapmış olmalı. Bildirim yapılmışsa dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılabiliyor.
3. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair hüküm varsa dava yeni dönem sonuna kadar açılabiliyor ve karar yine dönem başından geçerli oluyor.

Süre kaçarsa hak kaybolmuyor ama yeni bedel bir sonraki dönemden başlıyor. Bir yıllık farkın sanayi kirasında ne kadar büyük olabileceğini düşünürseniz yazılı bildirimi zamanında yapmak işin en ucuz kısmı.

Önce arabulucu

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (6325 sayılı Kanun, madde 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan kira tespit davası usulden reddediliyor. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğinde belge sayılıyor ve dava hiç açılmadan iş bitiyor. Sanayi kiralarında taraflar çoğu zaman birbirine ihtiyaç duyduğu için bu aşama gerçek bir pazarlık masasına dönüşebiliyor.

Karar kesinleşmeden icraya konur mu?

Hayır. Yargıtay'ın 12 Kasım 1979 tarihli içtihadı birleştirme kararından bu yana uygulama, kira tespit kararlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağı yönünde. Kira farkı için takip, istinaf ve temyiz süreci bitip karar kesinleştikten sonra başlatılıyor. Mülk sahibi açısından bu, kazanılan farkın tahsilinin bir süre gecikebileceği anlamına geliyor; kiracı açısından ise kesinleşmeye kadar eski bedel üzerinden ödemeye devam etmek anlamına.

Zam talebi gelince ne yapmalı?

Kiracı ya da mülk sahibi olmanıza göre adımlar değişiyor, ama ikisinde de ilk iş aynı: sözleşmeyi masaya koymak.

1. Yenileme tarihini ve sözleşme yaşını kontrol edin. Beş yılı doldurmamış bir sözleşmede tavan geçerli. Beşinci yıl yenilemesindeyseniz kira tespit davası gündeme gelebilir.
2. Kiralananın niteliğine bakın. Bina mı, açık saha mı, ikisi birlikte mi? Tavanın uygulanıp uygulanmayacağı buna bağlı.
3. Sözleşmedeki artış maddesini okuyun. Tavanın altında bir oran yazıyorsa o geçerli. Tavanı aşan kısım geçersiz.
4. Doğru ayın oranıyla hesaplayın. Yenileme ayından önce açıklanan TÜİK verisini kullanın, yukarıdaki tablo bunun için.
5. İtirazı yazılı yapın. Tavanı aşan zam talebine kiracı tavan oranında artırılmış bedeli ödeyerek ve bunu yazılı bildirerek cevap verebilir. Mülk sahibi beşinci yıl yenilemesinde emsal kira istiyorsa yazılı bildirimi yeni dönemden en az 30 gün önce yapmalı.
6. Uyuşmazlık çıkarsa arabulucuya başvurun. Dava şartı olduğu için bu adım atlanamıyor.

Kira sözleşmesini baştan sağlam kurmak için ev sahibinin haklarını koruyan tavsiyeler ve kiracı ile ev sahibinin yasal hakları yazılarına da bakabilirsiniz. Konut için yazılmış olsalar da çatılı işyerinde aynı kanun maddeleri uygulanıyor.

Kısacası: beş yılı doldurmamış bir fabrika, depo ya da dükkan kirasında Ekim 2026'da zam en fazla %31,49 olabilir, sözleşmede daha düşük bir oran varsa o geçerli. Açık saha kiraları ve beş yılı dolduran sözleşmeler bu sınırın dışında kalıyor. Kira artışı, kira tespiti ya da yeni bir ticari kiralama için rakamları birlikte konuşmak isterseniz bana yazın. Gayrimenkul danışmanlığı almak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.