Dövizle mülk almak kulağa cazip geliyor. Kur farkından kazanç, TL değer kaybına karşı korunma, ilerleyen yıllarda döviz bazında kira geliri. Teorik olarak mantıklı; ama pratikte aynı süreci yönetmiş biri olarak şunu söyleyebilirim: hesap yanlış kurulursa kağıt üzerindeki kazanç gerçekte kayba dönüşüyor.
Bu süreci defalarca yönettim ve her seferinde aynı kritik adımların atlandığını gördüm. Bugün bu 4 adımı net biçimde aktarıyorum.
Adım 1: Kur Hesabı ve Alım Zamanlaması
Döviz kuruyla alınan bir mülkün TL değeri, kur hareketine göre anlık değişiyor. Pek çok alıcı kurun "şu an iyi" olduğu düşüncesiyle hareket ediyor; oysa önemli olan alım tarihindeki kur değil, ilerleyen yıllarda kira getirisinin hangi para biriminde elde edileceği. Kiranızı TL ile alacaksanız kur avantajı zamanla eriyebilir. Yabancı kiracıya ya da döviz cinsinden kira sözleşmesine uygun bir mülk değilse dövizle almanın getirisi kısıtlı kalır.
Adım 2: Tapu Değeri ve Vergi Matrahı
Dövizle yapılan satın alımlarda tapu devir bedeli TL üzerinden beyan edilir. Gerçek satış bedelinin altında beyan yapılması hem yasal risk hem de ilerleyen yıllarda değer artış kazancı hesaplandığında size dezavantaj yaratır. Tapu harcı matrahını doğru kurmak, ileride ödeyeceğiniz vergi açısından kritik öneme sahiptir. Bir mali müşavirle bu hesabı önceden yapın.
Adım 3: Para Transferi ve Bankacılık Süreci
Türkiye'de gayrimenkul alımında dövizin Türkiye'ye banka kanalıyla transferi zorunludur; elden teslim ya da kripto para kabul edilmez. Yurt dışından transfer yapılacaksa Türk bankasında hesap açılması ve transferin bu hesap üzerinden gerçekleştirilmesi gerekir. Transfer belgelerinin saklanması da ileriki yıllarda vergi ve servet beyanı açısından önem taşır.
Adım 4: Sonraki Yıl Kira Getirisi Projeksiyonu
Alım kararını yalnızca "şu an değeri ne kadar?" sorusuna dayandırmayın. 5-10 yıllık kira geliri projeksiyonunu yapın: bölgedeki kira artış eğilimi nedir, kiracı profili nasıl, benzer mülklerin doluluk oranı ne? Dövizle aldığınız mülkten TL kira alıyorsanız, enflasyon ve kur etkisini projeksiyona dahil edin. Ancak bu hesabı yaptıktan sonra karar verin.
Bu süreci birlikte planlamak ve size özel projeksiyon oluşturmak için benimle iletişime geçebilirsiniz.