Emlakçı komisyonu 2026: yüzde kaç, kim öder, pazarlık olur mu?

Emlak komisyonu serbest bir pazarlık kalemi değil, üst sınırı yönetmelikle çizilmiş bir hizmet bedeli. Satışa aracılıkta bu sınır, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördü. Kiralamada ise bir aylık kira bedeli. Her iki durumda da bedel taraflar arasında eşit paylaşılıyor.

Bu yazıda oranın nereden geldiğini, alıcı ile satıcı arasında nasıl bölündüğünü, hangi ek kalemlerin istenemeyeceğini ve 1 Ekim 2026'da yürürlüğe giren Güvenli Ödeme Sisteminin bu tabloyu nasıl etkilediğini açıklıyorum. Rakamları örnek fiyatlar üzerinden tablolaştırdım, çünkü yüzde 4 kulağa küçük geliyor ama dokuz milyonluk bir satışta karşılığı görününce soru değişiyor.

Oran nereden geliyor?

Dayanak, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in "Hizmet bedeli" başlıklı 20. maddesi. Maddenin ilk iki fıkrası sınırları şöyle çiziyor: alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Kiralamaya aracılıkta ise hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.

Buradaki kelime seçimi önemli. Yönetmelik "yüzde dörttür" demiyor, "yüzde dördünden fazla olamaz" diyor. Yani yüzde 4 bir tavan. Altında anlaşmak serbest, üstüne çıkmak aykırılık.

Satışta hesap: yüzde 4 pratikte ne demek?

Maddenin beşinci fıkrası, belirlenen sınırlar içinde tespit edilen hizmet bedelinin, aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödeneceğini söylüyor. Yani eşit paylaşım kanunun varsayılanı, sözleşmede başka bir dağılım yazılabilir. Aksi kararlaştırılmamışsa ve tavan toplamda yüzde 4 ise, alıcıya yüzde 2, satıcıya yüzde 2 düşüyor. Hesaplanan bedelin üzerine ayrıca yüzde 20 katma değer vergisi ekleniyor; yönetmelikteki sınır katma değer vergisi hariç tutar üzerinden belirlendiği için vergi tavanın içinde değil, üstünde.

Tablodaki tutarlar tavanı gösteriyor, ödenmesi zorunlu rakamı değil. Sözleşmede yüzde 3 kararlaştırıldıysa hesap da onun üzerinden yürür. Dikkat edilmesi gereken nokta, oranın hangi bedel üzerinden işletildiği: yönetmelik "aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedeli" diyor. Esas alınan, sözleşmedeki gerçek satış bedelidir.

Kiralamada hesap: bir aylık kira, iki tarafa bölünmüş

Kiralamada tavan yüzdeyle değil, süreyle tanımlanmış: katma değer vergisi hariç bir aylık kira bedeli. Bu tutar da eşit paylaşıldığı için kiracı ve ev sahibi yarım aylık kiraya denk gelen kısmı ayrı ayrı ödüyor.

Burada sık görülen aykırılık şu: bir aylık kiranın tamamını kiracıdan, ayrıca bir aylık kiranın tamamını ev sahibinden istemek. Bu, tavanın iki katına çıkmak anlamına gelir ve yönetmelikle bağdaşmaz.

Komisyonun yanına ikinci bir kalem eklenebilir mi?

Eklenemez. Maddenin üçüncü fıkrası, aracılık hizmetiyle eş zamanlı olarak ek hizmetler sunulması durumunda tek hizmet bedeli alınacağını ve bu bedelin yukarıdaki sınırları aşamayacağını düzenliyor. İlan yayını, fotoğraf çekimi, dosya hazırlığı veya tanıtım gibi kalemler ayrı bir fatura olarak komisyonun üstüne binemez. Bunlar aracılık hizmetinin parçası sayılır.

Bu fıkra, uygulamadaki en yaygın tavan aşımı yönteminin önünü kesiyor. Komisyon yüzde 4'te tutulup yanına başka bir adla ikinci bir kalem yazıldığında sonuç aynı kapıya çıkıyor ve mevzuat buna izin vermiyor.

Komisyon ne zaman hak edilir?

Maddenin dördüncü fıkrası açık: işletme, yetkilendirme sözleşmesinin yerine getirilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır. Alacağı doğuran şey evi göstermek değil, aracılık edilen işlemin sonuçlanması.

Buradan iki pratik sonuç çıkıyor. Birincisi, yetkilendirme sözleşmesi olmadan yapılan bir gezdirmenin ardından gelen komisyon talebinin dayanağı zayıf kalır. İkincisi, yazılı sözleşme varsa sözleşmedeki şartlar belirleyicidir; sonradan kurulan sözlü iddialar yerine sözleşmenin kendisi konuşur. Her iki yön de aynı yere işaret ediyor: bu işin başında imzalanan kâğıt, sonunda çıkacak tartışmanın sonucunu baştan belirliyor.

Pazarlık gerçekte nasıl işliyor?

Oran pazarlığa açık, ama pazarlığın sonucu sözleşmeye yazılmadığı sürece bir hükmü yok. Sözlü indirim mutabakatları, işlem sonuçlandığında en çok tartışma çıkaran konulardan biri.

Bence pazarlıkta yalnız oran üzerinde durmak çoğu zaman en verimsiz yol. Aynı oran karşılığında ne yapılacağı konuşulmadan yapılan indirim, hizmetin kapsamını da sessizce daraltıyor. İlanın hangi mecralarda yayımlanacağı, fotoğrafın nasıl çekileceği, alıcı adaylarının nasıl elendiği ve geri bildirimin hangi sıklıkta verileceği yazılı değilse, düşük oranın ne kazandırdığı da belirsiz kalıyor.

1. Yetki belgesini sorgula. İşletmenin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunup bulunmadığını Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden kontrol et. Belgesiz faaliyet, denetimlerde en sık karşılaşılan aykırılık.
2. Oranı sözleşmeye yazdır. Yüzde kaç üzerinden anlaşıldığı ve katma değer vergisinin dahil olup olmadığı yetkilendirme sözleşmesinde açık yazmalı.
3. Hangi bedel üzerinden hesaplanacağını netleştir. Oranın işletileceği tutarın sözleşmedeki satış bedeli olduğunu teyit et.
4. Ek kalem olup olmadığını sor. Komisyon dışında ilan, dosya veya tanıtım adıyla bir bedel isteniyorsa, bunun yönetmelikle bağdaşmadığını hatırlat.
5. Ödemenin hangi aşamada yapılacağını belirle. Hizmet bedeline hak kazanma anı ile ödeme takvimi sözleşmede eşleşmeli.
6. Faturayı iste. Belgesiz ödeme, sonradan bir uyuşmazlık çıktığında ispatı zorlaştırıyor.
7. Karşı tarafın da ayrı komisyon ödediğini teyit et. Eşit paylaşım kuralı gereği bedelin tamamının tek tarafa yüklenmemesi gerekir.

1 Ekim 2026: Güvenli Ödeme Sistemi devrede

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete ile yapılan değişiklik, taşınmaz satışlarında ödemenin bir sistem üzerinden yürütülmesini düzenledi. Nakit, havale veya elektronik fon transferiyle yapılan ödemelerde satış bedeli, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden işlem görüyor.

Zorunluluk önce 1 Temmuz 2026 olarak belirlenmişti. Ticaret Bakanlığı 26 Haziran 2026 tarihli duyurusuyla, teknik süreçlerin ve entegrasyonların tamamlanabilmesi için tarihi 1 Ekim 2026'ya taşıdı. Sistem, bu yazının yayımlandığı tarihten kısa süre sonra devreye giriyor.

Komisyon açısından bakıldığında sistemin getirdiği değişiklik oranla ilgili değil. Yüzde 4 tavanı ve eşit paylaşım kuralı aynen duruyor. Değişen şey, satış bedelinin tapu masasında elden ya da doğrudan havaleyle değil, bu sistem üzerinden el değiştirmesi. Sistem kullanımı için alınan kullanım bedeli ise satıcıya aktarılan satış bedelinden mahsup ediliyor ve aracılık hizmet bedelinden ayrı bir kalem olarak işliyor. Bu ikisinin karıştırılmaması gerekiyor: kullanım bedeli emlak işletmesine değil, sistemin kendisine ait.

Fazla komisyon veya belgesiz işletme: nereye başvurulur?

Denetim ve idari para cezası yetkisi Ticaret Bakanlığında. Şikâyet, işletmenin bulunduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğüne yapılıyor. Bakanlığın sektöre yönelik denetim açıklamalarında en sık karşılaşılan aykırılığın yetki belgesiz faaliyet olduğu belirtiliyor; belgesiz faaliyette bulunduğu tespit edilen 136 işletmeye toplam 22,55 milyon lira idari para cezası uygulandığı açıklandı.

Başvurudan önce yapılacak en basit kontrol, işletmenin yetki belgesini sorgulamak. Belge yoksa, ortada hizmet bedeli tartışmasından daha temel bir sorun var demektir.

Burada yazdıklarım genel bilgilendirme niteliğinde. Somut bir dosyada oranın, paylaşımın veya sözleşme şartlarının nasıl uygulanacağı işlemin ayrıntısına göre değişebilir. Elinizde imzalanmak üzere bekleyen bir yetkilendirme sözleşmesi varsa ya da istenen bedelin tavanı aşıp aşmadığından emin değilseniz bana yazın. Rakamı da, sözleşmenin hangi maddesine dayandığını da açıkça söylerim.