TÜİK 2026 ilk çeyrek verilerini açıkladığında sosyal medyada çok ilginç bir kutuplaşma yaşandı. Bir tarafta "konut satışları tarihi zirveye ulaştı" manşetleri, öte tarafta sahadan "piyasa ölü, kimse bakmıyor" şikayetleri. İkisi de aynı anda doğru olabilir mi? Açıkçası, evet. Ama nasıl?
Geçen ay İzmir'deki bir müşterim bana tam bunu sordu. "Haber veriyorlar satışlar patlıyor, ben iki aydır evimi satmaya çalışıyorum, düzgün bir alıcı yok." Haklı bir soru. Ve cevabı anlamak için rakamların içine biraz daha girmek lazım.
Satışlar Artıyor Derken Neyi Kastediyoruz?
Şunu söyleyeyim: toplam gayrimenkul işlemleri yüzde 9,6 düştü. Bu ciddi bir rakam. Ama aynı dönemde Mart ayı ilk el konut satışları yüzde 1,3 arttı. Manşet atanlar bu ikinci rakamı öne çıkardı, durgunluktan şikayet edenler birinci rakamı yaşıyor.
Peki fark ne? Birincisi müteahhitten sıfır daire. İkincisi sahibinden satış, yani ikinci el piyasa. Ve ikinci el piyasa bu çeyrekte ciddi biçimde geriledi. Mart'ta yüzde 3,6 düşüş var. Yıl başından beri bakınca daha sert bir tablo çıkıyor.
İpotekli Satışlardaki Sert Artışın Anlamı Ne?
Benim asıl dikkatimi çeken rakam şu: ipotekli satışlar Mart'ta yüzde 35,9 arttı. Bu çok büyük bir hareket. Çoğu danışman bunu "kredi faizleri düştü, herkes aldı" diye geçiştirir. Ben biraz farklı düşünüyorum.
TCMB faiz indirimine başladıktan sonra bankalar konut kredi paketlerini yeniledi. Fakat burada kritik bir nokta var: ipotekli satışların bu kadar hızlı artması, aslında nakdi alıcının azaldığına da işaret edebilir. Yani para var olmadığı için kredi kullanıyorlar, yoksa her şey yolundadır diye değil. Bu iki farklı okuma.
Sahadaki gözlemim şu: nakdi alıcı profili değişti. Eski birikimini eritenler var, yabancı alıcı sayısı düşüyor, enflasyon gerçek alım gücünü aşındırıyor. Geriye kalan alıcı kitlesi daha seçici, daha uzun süre bekliyor ve krediyle alım yapıyor. Bu tembellik değil, zorunluluk.
Yabancı Alıcılar Neden Azalıyor?
Ocak-Mart döneminde yabancılara yapılan satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,9 geriledi ve 4.165 adede indi. Ruslar lider konumunu koruyor; Mart'ta 229 alım yaptılar. İranlılar 130, Almanlar 84 adet.
İzmir için konuşursak: yabancı alıcının azalması kısa vadede olumsuz, ama uzun vadede aslında sağlıklı bir işaret. Çünkü yabancı alıcıya bağımlı bir piyasa, kur dalgalanmalarına ve dış faktörlere son derece açık. Nitekim kur stabilleştikçe yabancı ilgisi azaldı. Bu 2021-2023 döneminin tekrarı değil, o dönem anormalin ta kendisiydi.
Kocaeli ve İzmir'deki yerli alıcı profili ise daha istikrarlı ilerliyor. Belki hızlı değil, belki çok da heyecan verici değil. Ama sağlam.
Peki Satışlar Artıyorsa Neden Herkes Durgunluk Diyor?
Çok basit bir nedeni var bunun. TÜİK'in açıkladığı rakam satış adedi. Ama piyasanın nabzını tutan kişi için önemli olan başka bir gösterge daha var: satış süresi. Yani kaç günde satılıyor.
İkinci el piyasada bu süre uzuyor. Doğru fiyatlanmış bir konut bile 45-60 güne uzayabiliyor artık. Birkaç yıl önce bu süre 10-15 gündü. İşte bu fark, insanların "kimse bakmıyor" hissini yaratıyor. Adette bir artış var, ama tempoda ciddi bir yavaşlama var.
Bir diğer etken: fiyat beklentisi açığı. Satıcı 2022-2023'ün zirve fiyatlarını referans alıyor, alıcı ise bugünün kredi maliyetini ve enflasyonu hesaplıyor. Bu iki rakam örtüşmüyor. Ve piyasa bu örtüşmeme nedeniyle yavaşlıyor. Fiyatlar düşmüyor ama satışlar gecikiyor.
Konut Yatırımı Yapacaklar İçin 2026 Ne Anlama Geliyor?
Bu tablodan birkaç pratik sonuç çıkıyor. Yatırım amaçlı konut almayı düşünenler için sahadaki tavsiyem şu: ikinci el piyasada artık gerçekçi indirimler görmeye başladık. Satıcı fiyatını dirençle tutsa da müzakere marjı genişledi. Özellikle uzun süredir satılamayan konutlarda, liste fiyatının yüzde 10-15 altında teklif açmak artık hayal değil.
Sıfır konut tarafında ise hikaye farklı. Müteahhit satışları artıyor, ama bu fiyatların düşeceği anlamına gelmiyor. Aksine, inşaat maliyetleri yüksek seyrediyor ve sıfır konutlarda pazarlık payı oldukça kısıtlı.
Hangi ilçenin hangi dinamiği yaşadığını konuşmak için danışmanlık alabilirsiniz. Rakamlar tablosu geneli anlatıyor, ama her sokağın kendi hikayesi var.