Eşinizin rızası olmadan ev satılır mı? Aile konutu şerhi rehberi

Hayır. Ailenin birlikte oturduğu evi, tapu yalnızca bir eşin adına kayıtlı olsa bile o eş tek başına satamaz, bağışlayamaz, ipotek ettiremez. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi bunun için diğer eşin açık rızasını arıyor ve Yargıtay'a göre tapuda aile konutu şerhi bulunmasa da sonuç değişmiyor.

Tapu masasında en sık duyduğum cümlelerden biri şu: "Eşimin gelmesine gerek yok, tapu benim adıma." Çoğu zaman kimse itiraz etmiyor. Alıcı rahatlıyor, imzalar atılıyor, anahtar el değiştiriyor. Sorun aylar sonra, tapu iptali istenen bir dava dilekçesiyle ortaya çıkıyor. Bu yazıda aile konutunun ne olduğunu, kanunun neyi yasakladığını, şerhin nasıl konduğunu ve hem alıcının hem satıcının imzadan önce neye bakması gerektiğini anlattım.

Aile konutu nedir, hangi ev sayılır?

Aile konutu, eşlerin hayatlarını birlikte sürdürdüğü, eşyalarının durduğu ve günlük yaşamın geçtiği evdir. Tapunun kimin adına olduğu, evin evlilikten önce mi sonra mı alındığı bu niteliği değiştirmez. Belirleyici olan, ailenin o evde fiilen yaşamasıdır.

• Tapu tek eşin adına olabilir. Ev kocanın ya da karının kişisel malı olsa bile aile orada yaşıyorsa aile konutudur.
• Kural olarak tek bir ev aile konutudur. Yazlık ya da ara sıra kalınan ikinci ev çoğu durumda bu korumanın dışında kalır. Ailenin yılın büyük kısmını geçirdiği ev ise koşullara göre farklı değerlendirilebilir.
• Kirada oturulan ev de aile konutu olabilir. Bu durumda koruma, kira sözleşmesinin feshinde devreye girer.
• Evlilik sürdükçe nitelik devam eder. Eşler fiilen ayrı yaşasa ya da boşanma davası açılmış olsa bile, boşanma kesinleşene kadar ev aile konutu sayılmaya devam edebilir.

TMK m.194 neyi yasaklıyor?

Kanunun ilk fıkrası net: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bunun pratikteki karşılığı şu tablo:

Kiradaki aile konutu için kanun bir hak daha tanıyor: sözleşmede adı olmayan eş, ev sahibine bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebiliyor. Bildirimden sonra iki eş kira borcundan birlikte sorumlu oluyor.

Açık rıza nasıl verilir?

"Eşim biliyor, sorun çıkarmaz" yeterli değil. Rızanın açık olması, yani bu ev ve bu işlem için verildiğinin anlaşılması gerekiyor. Uygulamada iki yol var:

1. Eş tapu müdürlüğüne gelir. Satış sırasında hazır bulunur ve rızasını orada beyan eder. En temiz yol bu.
2. Noter onaylı muvafakatname verir. Eş gelemiyorsa, taşınmazı açıkça tanımlayan ve satışa izin verdiğini gösteren noter onaylı bir belge düzenletilir. Yurt dışındaki eş bu belgeyi konsolosluk aracılığıyla da verebilir.

Eş rızasını haklı bir sebep olmadan vermiyorsa ya da ulaşılamıyorsa, kanun hâkime başvurma yolunu açık bırakıyor. Hâkim şartları değerlendirip izin verebilir. Ancak bu bir dava süreci demek ve alıcı açısından satışın aylarca beklemesi anlamına geliyor.

Aile konutu şerhi nedir, nasıl konur?

Aile konutu şerhi, tapu kaydına düşülen ve "bu ev ailenin konutudur" diye herkese duyuran bir kayıttır. Tapuyu açan herkes, malik eşin bu evi tek başına satamayacağını görür. Kanun bu şerhi isteme hakkını malik olmayan eşe tanıyor.

Başvuru, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne yapılıyor. Genellikle istenen belgeler şunlar:

• Aile konutu şerhi talep dilekçesi,
• Başvuranın kimliği,
• Medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği,
• Eşlerin bu evde oturduğunu gösteren yerleşim yeri belgesi.

Tapudaki adres bilgisi nüfus kaydındaki adresle eşleşmiyorsa, muhtarlık, belediye ya da site yönetiminden evin aile konutu olduğunu gösteren ek belge istenebilir. Belge listesi müdürlükten müdürlüğe küçük farklar gösterebildiği için başvurudan önce randevu sırasında sormakta fayda var.

Şerh yoksa ev satılabilir mi?

Alıcıların en çok yanıldığı yer burası. Uzun süre "tapuda şerh yoksa alıcı korunur" diye düşünüldü. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25 Ekim 2022 tarihli kararı (E.2019/2-765, K.2022/1369) bu yaklaşımı değiştirdi. Karara göre tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile ev aile konutu niteliğini taşır. Koruma şerhten değil, evin aile konutu olmasından doğar. Şerh yalnızca bunu duyurur.

Bu kararın alıcıya söylediği şu: evin aile konutu olduğunu bilerek ya da bilebilecek durumda olup eşin açık rızası alınmadan satın alan kişi, "tapuda şerh yoktu" savunmasına güvenemez. Evi gezerken çocuk odasını, aile fotoğraflarını, iki kişinin eşyalarını gören bir alıcının sonradan "bilmiyordum" demesi de kolay değil.

Rızasız satılan ev ne olur?

Malik olmayan eş, rızası alınmadan yapılan satışın iptali için tapu iptali ve tescil davası açabiliyor. Bu davalara aile mahkemesi bakıyor, aile mahkemesi olmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi bu sıfatla görüyor. Dava kazanılırsa tapu eski malike döner. Alıcı ise ödediği parayı satıcıdan geri almak için ayrıca uğraşmak zorunda kalır.

Burada iki ayrıntı önemli:

• Rıza her türlü delille ispatlanabiliyor. Eşin satıştan haberdar olduğu ve onay verdiği yazışma, tanık ya da başka bir delille gösterilebilirse dava reddedilebilir. Yine de alıcının buna güvenmesi riskli, en güvenli yol rızanın tapuda ya da noterde alınması.
• Boşanma kesinleşince nitelik düşüyor. Yargıtay, boşanma kararı kesinleştikten sonra evin aile konutu niteliğini kaybettiğine ve bu dayanakla artık tapu iptali istenemeyeceğine hükmetti. Koruma, evlilik sürdükçe geçerli.

Alıcıysanız: kapora vermeden önce 5 soru

1. Evde kim oturuyor? Malik mi, eşi ve çocuklarıyla mı, kiracı mı? Gezerken gördükleriniz ileride sizin aleyhinize delil olabilir.
2. Satıcı evli mi? Bekâr ya da dul bir satıcıda bu risk yok. Evliyse sıradaki sorulara geçin.
3. Satıcının yerleşim yeri bu ev mi? Satıcı başka bir adreste yaşıyor ve bu ev kiradaysa aile konutu riski düşer.
4. Eş tapuya gelecek mi? Gelmeyecekse taşınmazı açıkça tanımlayan noter onaylı muvafakatname isteyin. Sözlü "eşim razı" beyanı yetmez.
5. Tapuda aile konutu şerhi var mı? Varsa eşin rızası olmadan satış yapılamaz. Yoksa da ilk dört soru yine sorulur.

Bu sorular cevaplanmadan kapora vermemek ya da ön sözleşme imzalamamak en ucuz sigortadır. Ön sözleşme ve kapora tarafında dikkat edilmesi gerekenleri satış sözleşmesi yazısında, tapu günü masraflarını ise tapu devri rehberinde anlattım.

Satıcıysanız: tapu sizin adınıza olsa da

Evi satmak isteyen ama eşiyle anlaşamayan, ayrı yaşayan ya da boşanma sürecinde olan malik için en kötü yol, eşi dışarıda bırakıp satışı tamamlamaya çalışmak. Satış sonradan iptal edilirse hem alıcıya karşı sorumluluk doğar hem de boşanma süreci daha da zorlaşır.

Bu yüzden satış yetkisi almadan önce ilk olarak evde kimin oturduğunu ve eşin satışa bakışını soruyorum. Eş tapuya gelecekse süreç sıradan bir satış gibi ilerliyor. Gelmeyecekse muvafakatname ya da hâkim izni ilan öncesinde konuşuluyor, alıcıyla masaya oturduktan sonra değil.

Kısacası tapu kimin adına olursa olsun, ailenin yaşadığı ev iki imzayla satılır. Alıcı için bu bir soru listesi, satıcı için ise satışa başlamadan yapılması gereken bir konuşma. Satmayı ya da almayı düşündüğünüz evde bu adımları birlikte planlamak isterseniz bana yazın. Gayrimenkul danışmanlığı almak istiyorsanız benimle iletişime geçebilirsiniz.