Дом, построенный своими силами в Турции: когда начинаются 5 лет?

Если вы купили участок в Турции и построили на нём дом своими силами, пятилетний срок для налога на прирост стоимости начинается не с дня покупки земли. Он начинается с даты регистрации здания в тапу, когда изменён вид объекта. Если участок достался вам по наследству или в дар, картина совсем другая: когда бы вы ни продали построенный на нём дом, этот налог не возникает.

Этот вопрос мне задают и в сообщениях, и на встречах: «Земля моя уже десять лет, дом достроили два года назад. Если продам сейчас, будет налог?» Владелец естественно вспоминает день, когда впервые получил тапу. Налоговая смотрит на другую дату. Разница может составлять несколько лет, и иногда отсрочка продажи на пару месяцев снимает налог полностью.

Почему пять лет не считаются с даты покупки земли

Правило записано в повторной статье 80 Закона Турции о подоходном налоге. За исключением безвозмездного приобретения, то есть наследства и дарения, если недвижимость продана в течение пяти лет с даты приобретения, доход облагается как прирост стоимости. По статье 705 Гражданского кодекса Турции право собственности на недвижимость возникает с регистрацией в тапу.

Вся суть в следующем: после строительства в реестре это уже другой объект. При регистрации здания вид объекта меняется с «участка» (arsa) на, например, «каменный дом» или «железобетонное здание». Налоговая администрация (GİB) рассматривает это как новое приобретение. В её брошюре сказано:

То есть для налоговой вы продаёте не участок, которым владеете десять лет, а дом двухлетней давности. Отсчёт начинается заново в день регистрации здания.

Четыре ситуации, четыре разные даты начала

Как к вам попал участок и кто построил дом, определяет, когда начинается отсчёт. Таблица составлена по примерам из брошюры и руководства GİB:

Пример GİB со строительством за долю очень показателен. Участок куплен 23 мая 2016 года, 11 марта 2021 года передан застройщику. Квартиры зарегистрированы 6 июля 2023 года. Пять лет начинаются не в 2016 и не в 2021 году, а 6 июля 2023 года. Хотя владелец держит участок семь лет, при продаже квартиры до 6 июля 2028 года прибыль нужно рассчитать.

Третью строку чаще всего упускают из виду. В руководстве GİB унаследованный двухэтажный деревянный дом сносят, и владелец получает одну квартиру в новом здании. Он продаёт её в том же году, и прирост стоимости не возникает. Причина: если унаследованный объект после изменения вида передан за долю квартир, его характер безвозмездного приобретения не меняется. Брошюра прямо применяет то же правило к владельцу, который строит дом на унаследованном участке на свои деньги.

Есть граница. Если вы постоянно и организованно покупаете землю, строите и продаёте, доход могут облагать как коммерческую прибыль, а не как прирост стоимости. Дом, построенный для жизни или для разовой продажи, к этому не относится.

Разрешение на эксплуатацию, коммунальные услуги, фактическое использование: что учитывается?

GİB признаёт исключение для жилья, переданного в пользование до регистрации в тапу. Те, кто получил готовое жильё от кооператива, от TOKİ (государственного жилищного агентства) или от другого лица и подтвердил фактическое использование документом о распределении, актом передачи или счетами за воду, электричество и газ, могут считать датой приобретения дату фактического использования. В примере с TOKİ тапу оформлено 2 января 2022 года, но началом срока признана дата разрешения на эксплуатацию, 25 ноября 2021 года.

С домом, который вы построили сами, ситуация немного иная. Исключение написано для тех, кто «получает» жильё от кого-то другого. Если вы въехали и открыли коммунальные счета до регистрации изменения вида, ясного примера в руководствах и брошюрах GİB о том, признаётся ли эта дата, я не нашёл. На мой взгляд, не стоит оставлять эту дату на собственное толкование.

Для домов без разрешения на эксплуатацию (iskan) неопределённость ещё больше. Без разрешения изменение вида часто тоже не оформлено, и в тапу по-прежнему написано «участок». Официального примера, с какой даты в этом случае идут пять лет, нет. Другие проблемы таких домов при продаже я разобрал в статье о квартирах без разрешения на эксплуатацию.

В обоих случаях шаг один и тот же: до продажи запросить у налоговой администрации письменное разъяснение (özelge) по статье 413 Налогово-процессуального кодекса. Это письменная позиция ведомства по вашей конкретной ситуации. Если вы действуете в соответствии с ней, у вас есть надёжный документ на случай будущего спора.

Один участок, три разные продажи

Даты условные, правило взято у GİB. Участок куплен 15 марта 2016 года. Дом на нём достроен, изменение вида зарегистрировано 10 июня 2023 года.

Обратите внимание: дата 2016 года не помогает ни в одной строке. А продавцу из первой строки не стоит сразу считать, что налог неизбежен. Сначала нужно посмотреть, какова прибыль на самом деле.

Если налог возникает, как считается стоимость?

Повторная статья 81 определяет прибыль так: из цены продажи вычитаются индексированная стоимость, расходы продавца, связанные с продажей, а также уплаченные налоги и сборы. Для дома, построенного своими силами, стоимость состоит из двух частей: цены покупки участка и подтверждённых расходов на строительство, например счёта подрядчика и счетов за материалы.

• Индексация. Стоимость пересчитывается по внутреннему индексу цен производителей (Yİ-ÜFE), без учёта месяца продажи. Если рост ниже 10 процентов, индексация не допускается. Когда расходы на строительство растянуты на несколько лет, с какого месяца индексируется каждая статья, вопрос технический; решите его со своим бухгалтером.
• Без документов. По брошюре GİB, если стоимость установить невозможно, вместо неё используется сумма, определённая оценочной комиссией по Налогово-процессуальному кодексу. Поэтому работы без документов трудно включить в стоимость.
• Освобождение 2026 года. Первые 150 000 TL рассчитанной прибыли освобождены от налога. Если прибыль не превышает эту сумму, декларация не подаётся. Превышение облагается по шкале подоходного налога.

Индексацию, освобождение и шкалу с цифрами я разобрал в статье о налоге при продаже недвижимости в Турции. Тот же расчёт действует и для дома, построенного своими силами. Отличие лишь в том, что дата начала и стоимость определяются так, как описано здесь.

Где посмотреть дату в тапу?

Через услуги Земельного кадастра (Tapu ve Kadastro) на портале e-Devlet можно увидеть текущий вид объекта. Написано «участок» или «каменный дом»? Это первое, что нужно проверить. Чтобы точно узнать дату изменения вида, надёжнее всего запросить в земельном управлении выписку с историей операций. Считайте пять лет по дате из этой выписки. День окончания строительства или день въезда может оказаться другой датой.

Четыре проверки перед продажей

1. Узнайте вид объекта и дату его изменения. Отсчёт идёт с этой даты.
2. Уточните, как к вам попал участок. Покупка или наследство и дарение? При наследстве и дарении прирост стоимости не возникает вовсе.
3. Соберите документы в одну папку. Документ о покупке участка, счета за строительство, квитанции о сборах и комиссии при продаже.
4. Если дата неясна, запросите разъяснение. Для дома без разрешения на эксплуатацию или дома, в котором вы жили до изменения вида, действуйте по письменной позиции ведомства, а не по догадке.

Коротко: если вы купили участок и построили на нём дом, считайте пять лет с дня регистрации здания. Если участок унаследован или подарен, этот налог вас не касается. Для промежуточных случаев с неполными документами письменное разъяснение до продажи становится самой дешёвой страховкой. Если хотите вместе разобрать сроки, цену или процесс продажи, напишите мне. Если вы хотите получить консультацию по недвижимости, свяжитесь со мной.