Как иностранцу продать недвижимость в Турции: налоги, шаги и перевод денег (2026)

Коротко: иностранец, владеющий недвижимостью в Турции, может продать её на тех же условиях, что и гражданин Турции, а переоформление в тапу обычно занимает один день. Продавец платит пошлину тапу в размере 2% от цены продажи; если объект продаётся раньше чем через пять лет после регистрации права собственности, может возникнуть налог на прирост стоимости (необлагаемый минимум в 2026 году 150 000 лир). После уплаты налогов оставшуюся сумму можно перевести за границу через банк.

Для иностранца, купившего квартиру в Измире, день продажи часто оказывается сложнее дня покупки. При покупке рядом были консультант, переводчик, иногда юрист, который вёл дело о гражданстве. При продаже вопросы другие: будет ли налог, нужно ли приезжать в Турцию, на какой счёт и когда придут деньги, как вывести их из страны? В этой статье я по порядку разбираю продажу, от первой проверки до момента, когда деньги поступают на ваш счёт.

Что проверить до выставления объекта на продажу

Чаще всего сделка застревает из-за проблемы в реестре, которая всплывает уже после того, как покупатель найден. Поэтому первым делом выписку из тапу должны увидеть вы, а не покупатель.

1. Отметки в тапу. Есть ли ипотека, арест (haciz), зарегистрированная аренда или другое ограничение? Если кредит погашен, а ипотека не снята, до продажи нужно получить от банка письмо о снятии обременения.
2. Отметка о гражданстве. Если объект куплен для получения гражданства за инвестиции, в тапу стоит отметка «не подлежит продаже три года». До окончания этого срока продажа невозможна; после него нужно подать заявление в управление тапу о снятии отметки.
3. Вид на жительство. Если ваш краткосрочный ВНЖ оформлен на основании этой квартиры, при следующем продлении потребуется другое основание. Если вы остаётесь жить в Турции, продумайте это до продажи.
4. Налог на имущество и коммунальные взносы. Управление тапу перед переоформлением проверяет долг по налогу на имущество (emlak vergisi), и неоплаченный налог может остановить сделку. Долг по взносам за обслуживание дома (aidat) обычно обсуждается с покупателем.
5. Полис DASK. При продаже жилья в тапу требуется действующий полис обязательного страхования от землетрясений DASK. Если срок истёк, продлите его до сделки.

Продажа шаг за шагом

Процедура почти не отличается от продажи гражданином Турции. Различия касаются документов, языка и движения денег.

1. Определите правильную цену. Ориентируйтесь на реально проданные в последние месяцы объекты, а не на цены объявлений. Если покупатель иностранец, тапу также требует отчёт об оценке от лицензированного оценщика, и цена сильно ниже или выше отчёта может осложнить сделку.
2. Работайте с лицензированным консультантом. Подпишите письменный договор с консультантом, у которого есть лицензия на торговлю недвижимостью. Верхний предел вознаграждения по регламенту составляет 2% от цены продажи плюс НДС с каждой стороны.
3. Оформите предварительную договорённость письменно. Если берёте задаток, укажите сумму, дату сделки и последствия отказа любой из сторон. Задаток, переведённый через банк, оставляет след, который может пригодиться позже.
4. Запишитесь в тапу. Заявка подаётся через портал Web Tapu или напрямую в управлении тапу. Пошлина рассчитывается при подаче заявки.
5. Подготовьте документы. Паспорт, турецкий налоговый номер, полученный при покупке, фотография не старше шести месяцев, полис DASK. Если вы не говорите по-турецки, в тапу должен присутствовать присяжный переводчик.
6. Получите оплату через банк. Наличные не оставляют следа, и их потом трудно доказать. Если покупатель иностранец, он сначала продаёт валюту в банке и получает справку о покупке валюты (DAB); без неё регистрация не завершается.
7. Подпишите сделку в тапу. Официальный договор купли-продажи подписывают обе стороны в управлении тапу. Право собственности переходит к покупателю в момент регистрации.

Можно ли продать, не приезжая в Турцию?

Да, по доверенности. Есть два пути: доверенность, оформленная в консульстве Турции в стране вашего проживания, или доверенность у местного нотариуса с апостилем и заверенным переводом на турецкий язык. Путь через консульство обычно приносит меньше сюрпризов.

Помимо права продажи, в доверенности должно быть прямо указано право получить деньги за объект и совершать банковские операции. Документа, который даёт только право представлять вас в тапу, для банка может оказаться недостаточно. Выбирайте представителя внимательно: по этой доверенности он может продать квартиру и получить деньги от вашего имени. Выберите человека, которому доверяете, ограничьте полномочия одним объектом и укажите, что цена продажи перечисляется напрямую на ваш счёт.

Какие расходы и налоги платит продавец?

Как работает правило пяти лет?

Согласно дополнительной статье 80 Закона о подоходном налоге Турции, если вы продаёте недвижимость, приобретённую возмездно, в течение пяти лет с даты приобретения, прибыль считается приростом стоимости (değer artışı kazancı). Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в тапу. После пяти лет этот налог не возникает, какой бы ни была прибыль. Недвижимость, полученная по наследству или в дар, под правило не подпадает.

При расчёте прибыли цена покупки корректируется на инфляцию. Если индекс цен производителей (Yİ-ÜFE) между месяцем покупки и месяцем продажи вырос на 10% и более, цена покупки увеличивается на этот процент и вычитается из цены продажи. Расходы, связанные с продажей, тоже можно вычесть.

На бумаге в примере прибыль 4 млн лир, но после поправки на инфляцию облагаемая часть падает меньше чем до трети этой суммы. Точный расчёт по официальным значениям индекса за месяц продажи должен сделать ваш бухгалтер.

Когда подаётся декларация?

Здесь всё зависит от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Турции. Иностранец, проживающий в Турции более шести месяцев в календарном году, как правило, считается полным налогоплательщиком и указывает прибыль в годовой декларации в марте следующего года. Продавец, не являющийся резидентом Турции, считается ограниченным налогоплательщиком и обязан подать разовую декларацию (münferit beyanname) в налоговую по месту нахождения объекта в течение 15 дней после продажи. Именно этот короткий срок пропускают чаще всего.

Налоговые обязательства в вашей стране это отдельный вопрос. По большинству соглашений об избежании двойного налогообложения, подписанных Турцией, доход от продажи недвижимости облагается в стране, где находится объект, а налог, уплаченный в Турции, как правило, можно зачесть в стране проживания. Уточните это у налогового консультанта в своей стране.

Как перевести деньги от продажи за границу?

Для лиц, не являющихся резидентами Турции, выручка от продажи недвижимости в Турции после уплаты налогов и аналогичных обязательств может быть переведена за границу через банки. На практике это выглядит так:

1. Цена поступает в турецких лирах на ваш счёт в турецком банке. Даже если покупатель иностранец, его валюта сначала продаётся банку, поэтому продавец получает лиры.
2. Вы конвертируете лиры в валюту. Это можно сделать в том же банке; стоит сравнить предложения нескольких банков, чтобы увидеть разницу в курсе.
3. Вы даёте поручение на перевод. Банк обычно просит подтверждение сделки: документ о продаже из тапу и платёжную квитанцию. Если продажа облагалась налогом, держите наготове декларацию и квитанцию об уплате.

Порядок расчётов в тапу тоже меняется. Министерство торговли вводит обязательную Систему безопасных платежей (Güvenli Ödeme Sistemi): цена продажи проходит через защищённый счёт одновременно с переоформлением. Дату запуска сначала объявили на 1 июля, затем на 1 октября 2026 года; объявлением министерства от 28 сентября 2026 года она перенесена на 1 декабря 2026 года. После запуска деньги, внесённые покупателем, будут переходить на счёт продавца сразу после завершения регистрации. Сторону покупателя я подробно описал в статье о том, как иностранный покупатель платит в тапу (на английском).

Объекты, купленные для гражданства или ВНЖ

На объекты, купленные для гражданства за инвестиции, в тапу ставится отметка о запрете продажи на три года; минимальная сумма инвестиции в 2026 году составляет 400 000 долларов США. До окончания срока продажа невозможна. После него продавать можно свободно, и на гражданство это не влияет.

Если ваш покупатель тоже иностранец, который хочет получить гражданство за инвестиции, обсудите один момент с самого начала: объект, уже использованный в заявлении на гражданство, как правило, не принимается для нового заявления. Это может сузить круг покупателей, ищущих объект под гражданство, поэтому цену и целевого покупателя стоит выбирать с учётом этого.

Три самые частые ошибки

• Занижение цены в тапу. Если при покупке в тапу была указана заниженная цена, при продаже до пяти лет прибыль считается от этой низкой цены покупки и налог растёт. Занижение при продаже противоречит справке DAB и отчёту об оценке, если покупатель иностранец. Подробнее в статье о занижении цены в тапу.
• Получение наличных. Деньги без следа это именно те деньги, происхождение которых банк попросит подтвердить при переводе за границу. Вся сумма должна прийти через банк.
• Просроченная или слишком узкая доверенность. Без права на банковские операции доверенность может оставить сделку в тапу незавершённой.

Итого: иностранец может продать свою недвижимость в Турции, и переоформление в тапу может занять один день. Ваша доля пошлины тапу составляет 2%; при продаже до пяти лет прибыль нужно вовремя задекларировать, а после уплаты налогов деньги можно перевести за границу через банк. Если хотите определить цену продажи или спланировать процесс шаг за шагом, напишите мне. По вопросам консультации по недвижимости вы можете связаться со мной.