Занижение цены в тапу: штраф 2026

За столом сделки в Турции почти всегда звучит одна фраза: «Так какую сумму напишем в тапу?»

Годами ответом была цифра ниже реальной цены, и обе стороны считали, что экономят на сборе. Скажу прямо: этот расчёт изменился в последние дни 2025 года, и заметили это немногие. Та же привычка теперь стоит вчетверо дороже.

Сначала правило: с какой суммы берётся сбор

По Закону № 492 о сборах сбор при оформлении тапу составляет 4% от фактической цены продажи. На практике покупатель платит 2%, продавец 2%. Стороны могут договориться, что всё платит одна сторона, но это их внутреннее соглашение; перед государством ответственность за всю сумму остаётся на обоих.

Второе правило известно хуже: заявленная сумма не может быть ниже стоимости объекта для целей налога на недвижимость. Значение, которое муниципалитет присвоил объекту, является нижней планкой того, что можно указать в тапу. Ниже опускаться нельзя, а выше должна стоять реальная цена сделки.

Что изменилось 19 декабря 2025 года

Если установлено, что заявленная цена не отражает действительность, сбор с разницы доначисляется, и сверху налагается штраф за налоговые потери. До сих пор всё это существовало годами. Изменилась ставка штрафа.

Законом № 7566 формулировка «в размере 25%» в статье 63 Закона о сборах заменена на «однократный размер». Изменение опубликовано в Официальной газете от 19 декабря 2025 года и вступило в силу в тот же день. Проще говоря: штраф, составлявший четверть недоплаченного сбора, теперь равен всей недоплаченной сумме.

Условный пример	Прежний режим	После 19.12.2025
Заниженная сумма	2 000 000 ₺	2 000 000 ₺
Неуплаченный сбор (4%)	80 000 ₺	80 000 ₺
Штраф за налоговые потери	20 000 ₺ (25%)	80 000 ₺ (однократно)
Промежуточный итог	100 000 ₺	160 000 ₺
Сверху добавляется	Пеня	Пеня

Цифры в таблице подобраны для наглядности механизма и не относятся к реальной сделке. Пеня рассчитывается отдельно, исходя из периода между датой сделки и датой уплаты.

Обратите внимание: в таблице нет строки «экономия». Сумма, сэкономленная при занижении, взыскивается в момент выявления. Остаются только штраф и пеня.

Главная ловушка 2026 года: планка поднялась

Вот что действительно важно. Тем же пакетом открыт путь к существенному росту значений, служащих базой для налога на здания и землю. На 2026 год они могут вырасти до трёх раз относительно предыдущего года.

Практическое последствие серьёзное. Допустим, в прошлом году сумма в тапу стояла чуть выше тогдашней налоговой стоимости объекта. Если в этом году по привычке указать похожую цифру, можно оказаться ниже планки без всякого умысла. Картина занижения складывается сама, причём в период, когда ставка штрафа тоже выросла.

            Наблюдение: чаще всего на практике я вижу, как стороны выбирают сумму по принципу «сосед написал столько». Налоговая стоимость меняется по кварталам и участкам, здание по соседству ничего не говорит о вашем объекте. Запросить актуальное значение в муниципалитете перед записью занимает пять минут. Если этот шаг пропустить, счёт приходит спустя месяцы.
          

Покупатель платит настоящую цену позже

Об этом говорят редко. Допустим, в тапу указана сумма ниже реальной, и никто ничего не заметил. Выиграл ли покупатель? Нет, он лишь отложил счёт.

При будущей продаже объекта в качестве цены приобретения будет учтена низкая цифра из тапу. Разрыв с ценой продажи искусственно расширяется. Если объект продаётся до истечения пяти лет с момента приобретения, налог на прирост стоимости считается с этого раздутого разрыва. Сумма, не написанная ради экономии на сборе, возвращается через несколько лет гораздо большей налоговой базой.

У покупателя с ипотекой есть отдельная сложность. Банковская оценка отражает реальную стоимость объекта, и заметно более низкая сумма в тапу создаёт несостыковку в деле. О том, почему цену нужно выстраивать корректно с самого начала, я писал в материале о правильном ценообразовании; та же логика работает и для заявляемой суммы.

Что делать, если занижение уже произошло

Дверь не закрыта. Положения Закона о налоговых процедурах о добровольном заявлении дают путь тому, кто обращается сам. Если обращение подано до того, как администрация установила факт, и до начала действий, исключающих такую возможность, штраф за налоговые потери не налагается; недоплаченный сбор уплачивается вместе с надбавкой.

Ключевое слово здесь «до». Обращение после установления факта такой защиты не даёт. Существуют и промежуточные механизмы, например приглашение к объяснению. Это технические вопросы, и проходить их стоит вместе с бухгалтером или налоговым юристом.

Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки, суммы и порядок применения могут меняться. Перед сделкой обязательно проверьте действующее законодательство, запросите налоговую стоимость объекта в муниципалитете и уточните практику управления кадастра; по важным решениям обратитесь к бухгалтеру или юристу.

Как же правильно?

На самом деле несложно. Три шага перед записью снимают проблему.

Первый: запросите в муниципалитете актуальную налоговую стоимость объекта. Это ваша нижняя планка.

Второй: сумма в договоре и сумма, заявленная в тапу, должны совпадать. Разрыв между ними создаёт проблему доказывания в будущем. О том, почему договор так важен в процессе продажи, я писал отдельно.

Третий: зафиксируйте письменно, кто платит сбор. Устная договорённость чаще всего и становится причиной спора у стойки кадастра.

            Коротко: указывать реальную цену в тапу теперь не только вопрос честности, но и арифметически более дешёвый вариант. Штраф вырос до однократного размера, налоговые стоимости поднялись, покупателя позже ждёт налог на прирост стоимости. Сторона выгоды пуста, сторона риска полна.
          

Разобрать эти статьи расходов до покупки или продажи гораздо спокойнее, чем встретиться с ними в день сделки. Хотите вместе просчитать сборы, налоги и расходы до начала процесса?

Частые вопросы

Сколько составляет сбор при оформлении тапу и кто его платит?

Согласно Закону № 492 о сборах, сбор составляет 4% от фактической цены продажи. Как правило, покупатель платит 2% и продавец 2%. Стороны могут договориться иначе между собой, но это не меняет их положения перед государством: покупатель и продавец несут солидарную ответственность за всю сумму.

Какой штраф за указание заниженной цены в тапу?

Если установлено, что заявленная цена не отражает действительность, сбор с разницы доначисляется, и сверху налагается штраф за налоговые потери. Законом № 7566 с 19 декабря 2025 года ставка этого штрафа повышена с 25% до однократного размера. То есть штраф теперь равен самой недоплаченной сумме сбора, и к нему добавляется пеня.

Есть ли минимальная сумма, которую можно указать?

Да. Заявленная цена не может быть ниже стоимости объекта, определённой муниципалитетом для целей налога на недвижимость. На 2026 год значения, служащие базой для налога на здания и землю, существенно выросли, поэтому сумма, выбранная по привычке прошлых лет, может оказаться ниже этой планки. Актуальную стоимость нужно запросить в соответствующем муниципалитете до сделки.

Можно ли исправить занижение задним числом?

Возможно применение положений о добровольном заявлении по Закону о налоговых процедурах. Если обращение подано до того, как администрация установила факт и до начала действий, исключающих такую возможность, штраф за налоговые потери не налагается; недоплаченный сбор уплачивается вместе с надбавкой. Условия и сроки здесь решающие, поэтому шаг стоит проходить с бухгалтером или налоговым юристом.

Занижение цены в тапу: с 2026 года штраф вырос вчетверо