Коротко: если вы продаёте жильё после пяти лет с даты его регистрации на вас в земельном кадастре, налог на прирост стоимости не возникает, какой бы ни была прибыль. Если продаёте раньше, доход рассчитывается, из него вычитается льгота 2026 года в размере 150 000 лир, а остаток облагается по шкале подоходного налога. Для недвижимости, полученной по наследству или в дар, срок вообще не применяется.
Со стороны продавца это самый часто упускаемый пункт. Сбор за переоформление, который платит покупатель, обсуждают все, а про декларацию, приходящую в марте после сделки, на переговорах почти никто не вспоминает. Ниже разбираю правило, порядок расчёта и результат на двух примерах.
Откуда берётся правило
Основание это повторная статья 80 Закона о подоходном налоге № 193. За исключением имущества, приобретённого безвозмездно, она относит к приросту стоимости доход от отчуждения недвижимости в течение пяти лет с даты приобретения. Отсюда два следствия:
- Пять лет истекли: сделка не подпадает под статью независимо от прибыли. Ни декларации, ни налога.
- Пять лет не истекли: доход рассчитывается. Если он ниже льготы, налога всё равно не будет, но узнать это можно только сделав расчёт.
- Наследство или дарение: это безвозмездное приобретение, оно вне статьи, срок не применяется. Налог на наследование и дарение является отдельной обязанностью.
С какой даты идёт отсчёт
Как правило, с даты регистрации в земельном кадастре. На практике выделяются три ситуации, и это различие разъяснено в Циркуляре по подоходному налогу № 76 Управления государственных доходов:
- Если оформлен сервитут на этажи: берётся дата его регистрации. Последующий переход к полной этажной собственности срок заново не запускает.
- Если объект фактически передан до регистрации: датой приобретения может считаться дата фактического пользования при условии подтверждения актом распределения, актом приёма-передачи либо подключением коммунальных услуг и счетами. В проектах, где тапу выдают спустя годы после передачи ключей, это работает в пользу продавца.
- Если изменено назначение объекта: например при переводе участка в жилую категорию учитывается дата такого изменения.
Если к вам относится хотя бы один из этих случаев, считайте срок по документам, а не по памяти. Разница в один месяц может отделять облагаемую сделку от необлагаемой.
Если вы построили дом на своём участке или передали участок застройщику за долю квартир, срок не считается с даты покупки земли. Подробно об этом в статье дом, построенный своими силами: когда начинаются 5 лет.
Как считается облагаемый доход
Доход это не вся цена продажи. Повторная статья 81 допускает два вычета:
Индексация. Цена покупки увеличивается на рост индекса цен производителей, при этом месяц продажи исключается. На практике: значение индекса за месяц, предшествующий продаже, делится на значение за месяц, предшествующий покупке, и цена покупки умножается на полученный коэффициент. Есть важное условие: если рост ниже 10 процентов, индексация не применяется. При коротком сроке владения это ограничение может сработать.
Расходы. Вычитаются расходы, возникшие в связи с продажей и оставшиеся на продавце, а также уплаченные налоги и сборы. Сюда относится доля продавца в сборе за переоформление и документально подтверждённая комиссия агентства. Без счёта или квитанции вычета нет, поэтому не выбрасывайте документы по сделке.
Льгота 2026 года: 150 000 лир
Из рассчитанного дохода вычитается годовая льгота. Согласно Общему коммюнике по подоходному налогу № 332 с 1 января 2026 года её размер составляет 150 000 лир. Годом ранее было 120 000 лир.
Если доход меньше льготы или равен ей, база обнуляется, налога нет и декларация по этому доходу не подаётся. Если доход превышает льготу, облагается только превышение.
По какой ставке облагается остаток
Оставшаяся после льготы база попадает в шкалу подоходного налога 2026 года для доходов, не являющихся заработной платой:
| Налоговая база | Рассчитанный налог |
|---|---|
| До 190 000 лир | 15% |
| За первые 190 000 лир из 400 000 | 28 500 лир, свыше 20% |
| За первые 400 000 лир из 1 000 000 | 70 500 лир, свыше 27% |
| За первый 1 000 000 лир из 5 300 000 | 232 500 лир, свыше 35% |
| За первые 5 300 000 лир сверх 5 300 000 | 1 737 500 лир, свыше 40% |
Важный момент: эта база не существует отдельно. Если в том же году у вас есть другой декларируемый доход, например арендный, ступени шкалы оцениваются вместе и высокая ставка наступает быстрее.
Два примера расчёта
В обоих примерах коэффициент индексации взят округлённо. Для собственного расчёта нужно взять фактические значения индекса цен производителей за ваши месяцы покупки и продажи в Турецком институте статистики, приведённые ниже проценты показывают метод.
Пример 1: налога не возникает
- Покупка: 2 400 000 лир
- Продажа: 4 900 000 лир, до истечения пятого года
- Рост индекса (условно): 95% → проиндексированная стоимость 4 680 000 лир
- Доля продавца в сборе за переоформление: 98 000 лир
Доход: 4 900 000 − 4 680 000 − 98 000 = 122 000 лир. Это ниже льготы в 150 000 лир, поэтому налога нет и декларация не подаётся. Разница в 2 500 000 лир на бумаге после индексации превращается в необлагаемый результат.
Пример 2: налог возникает
- Покупка: 3 000 000 лир
- Продажа: 6 200 000 лир, на втором году
- Рост индекса (условно): 38% → проиндексированная стоимость 4 140 000 лир
- Доля продавца в сборе и подтверждённая комиссия: 248 000 лир
Доход: 6 200 000 − 4 140 000 − 248 000 = 1 812 000 лир. После льготы: 1 812 000 − 150 000 = 1 662 000 лир базы.
Применяем шкалу: 232 500 лир за первый 1 000 000, плюс 35% с оставшихся 662 000, то есть 231 700 лир. Итого подоходный налог 464 200 лир, примерно четверть дохода. Знать эту цифру при назначении цены и узнать её в марте это совершенно разные позиции.
Декларация в марте, через систему Hazır Beyan
Если продажа состоялась в 2026 году, декларация подаётся в течение марта 2027 года вместе с годовой декларацией по подоходному налогу. Система Hazır Beyan Управления государственных доходов охватывает и прочие доходы, процедуру можно завершить электронно на dijital.gib.gov.tr. Начисленный налог уплачивается двумя равными частями в марте и июле.
Система уже видит данные о покупке и продаже из кадастровых записей. При неподаче декларации расхождение обычно выявляется налоговым органом, после чего следует приглашение дать пояснения или начисление по инициативе органа. Исправить положение самостоятельно, до действий налоговой, значительно выгоднее.
Четыре ошибки, которые я вижу на практике
- Пропуск индексации. Вычесть из цены продажи голую цену покупки и назвать разницу прибылью значит сильно завысить базу. При высокой инфляции индексация это самая весомая позиция расчёта.
- Невычет расходов. Доля продавца в сборе и подтверждённая комиссия вычитаются. Нет документа, нет вычета.
- Лишняя декларация по наследству. При безвозмездном приобретении прирост стоимости не возникает. Тем не менее декларации подают на всякий случай, в этом нет необходимости.
- Занижение цены в тапу. Продавцу кажется, что он экономит на сборе, но покупатель при будущей продаже получает гораздо большую базу, поскольку зафиксированная стоимость низкая. Эту тему я разобрал отдельно в статье о занижении цены в тапу.
Частые вопросы
Если я продам раньше пяти лет, налог обязательно возникнет?
Нужно ли платить налог при продаже унаследованной недвижимости сразу?
С какой даты начинается пятилетний срок?
У меня единственное жильё и я в нём живу. Налог всё равно возникает?
Индексацию можно применять всегда?
Где и когда подаётся декларация?
Правило пяти лет и исключение для безвозмездного приобретения: Закон о подоходном налоге № 193, повторная статья 80.
Индексация, порог в 10 процентов и вычитаемые расходы: тот же Закон, повторная статья 81.
Льгота 2026 года в 150 000 лир и шкала подоходного налога 2026 года: Общее коммюнике по подоходному налогу № 332, в силе с 1 января 2026 года. Размеры льготы по годам: Управление государственных доходов, Полезная информация.
Дата приобретения, сервитут на этажи и фактическая передача: Циркуляр по подоходному налогу № 76, 25 марта 2011 года.
Индекс для индексации: Турецкий институт статистики, бюллетени индекса цен производителей.
Канал подачи: Управление государственных доходов, Цифровая налоговая и система Hazır Beyan.
Эта статья носит общий информационный характер и не является налоговой консультацией. Суммы и шкала пересматриваются ежегодно. Перед конкретной сделкой рекомендую сверить расчёт со своим бухгалтером.