Можно ли продать квартиру без согласия супруга? Отметка о семейном жилье в Турции

Нет. В Турции супруг не может в одиночку продать, подарить или заложить жильё, в котором живёт семья, даже если в свидетельстве о праве собственности (тапу) указан только он. Статья 194 Гражданского кодекса Турции требует явного согласия второго супруга, и, по позиции Кассационного суда, результат не меняется, даже если в тапу нет отметки «семейное жильё».

Одна из фраз, которые я чаще всего слышу в кадастровом управлении: «Супругу приходить не нужно, тапу на моё имя». Обычно никто не возражает. Покупатель успокаивается, подписи ставятся, ключи переходят из рук в руки. Проблема всплывает через несколько месяцев в виде иска об аннулировании тапу. В этой статье я объясняю, что такое семейное жильё, что запрещает закон, как вносится отметка и что покупателю и продавцу нужно проверить до подписания.

Что такое семейное жильё и какая квартира им считается?

Семейное жильё (aile konutu) — это дом, где супруги живут вместе, где находятся их вещи и проходит повседневная жизнь. На чьё имя оформлена тапу и куплено ли жильё до брака или после, значения не имеет. Решает то, что семья фактически там живёт.

• Тапу может быть оформлена на одного супруга. Даже если квартира — личная собственность мужа или жены, она считается семейным жильём, если в ней живёт семья.
• Как правило, семейным жильём является только одно жильё. Летний дом или второе жильё, где бывают время от времени, обычно под эту защиту не подпадают. Жильё, где семья проводит большую часть года, может оцениваться иначе.
• Арендованное жильё тоже может быть семейным. В этом случае защита действует при расторжении договора аренды.
• Статус сохраняется, пока длится брак. Даже если супруги живут раздельно или подан иск о разводе, жильё может оставаться семейным до вступления решения о разводе в силу.

Что запрещает статья 194 Гражданского кодекса?

Первая часть статьи однозначна: без явного согласия второго супруга нельзя расторгнуть договор аренды семейного жилья, передать семейное жильё или ограничить права на него. На практике это выглядит так:

Для арендованного семейного жилья закон даёт ещё одно право: супруг, не указанный в договоре, может стать его стороной, уведомив арендодателя. После уведомления оба супруга солидарно отвечают за арендную плату.

Как даётся явное согласие?

Фразы «супруга в курсе, возражать не будет» недостаточно. Согласие должно быть явным, то есть должно быть понятно, что оно дано на этот объект и эту сделку. На практике есть два способа:

1. Супруг приходит в кадастровое управление. Он присутствует при сделке и заявляет согласие на месте. Это самый надёжный путь.
2. Супруг оформляет нотариальное согласие (muvafakatname). Если прийти он не может, составляется нотариально заверенный документ, в котором чётко указан объект и выражено согласие на продажу. Супруг, живущий за границей, может оформить его через консульство Турции.

Если супруг без уважительной причины отказывает или с ним невозможно связаться, закон позволяет обратиться к судье, который может дать разрешение. Но это судебный процесс, и для покупателя он означает, что сделка может ждать месяцами.

Что такое отметка о семейном жилье и как её внести?

Отметка о семейном жилье (aile konutu şerhi) — это запись в тапу, сообщающая всем: «это жильё семьи». Любой, кто проверяет тапу, видит, что супруг-собственник не может продать его в одиночку. Право требовать эту отметку закон даёт супругу, который не является собственником.

Заявление подаётся в кадастровое управление по месту регистрации объекта. Обычно требуются:

• Заявление о внесении отметки о семейном жилье,
• Удостоверение личности заявителя,
• Выписка из реестра населения с указанием семейного положения,
• Справка о месте жительства, подтверждающая, что супруги живут по этому адресу.

Если адрес в тапу не совпадает с адресом в реестре населения, могут запросить дополнительный документ от мухтара, муниципалитета или управляющей компании. Требования в разных управлениях могут немного отличаться, поэтому их стоит уточнить при записи на приём.

Можно ли продать жильё, если отметки нет?

Именно здесь покупатели ошибаются чаще всего. Долгое время считалось, что «если отметки нет, покупатель защищён». Общее собрание гражданских палат Кассационного суда изменило этот подход решением от 25 октября 2022 года (E.2019/2-765, K.2022/1369). Согласно решению, жильё остаётся семейным, даже если в тапу нет отметки. Защита возникает из того, что это семейное жильё, а не из отметки. Отметка лишь делает это известным всем.

Для покупателя это означает следующее: тот, кто купил без явного согласия супруга, зная или имея возможность знать, что это семейное жильё, не может ссылаться на то, что «в тапу не было отметки». Покупателю, который осматривал квартиру и видел детскую комнату, семейные фотографии и вещи двух человек, будет трудно потом утверждать, что он ничего не знал.

Что происходит с жильём, проданным без согласия?

Супруг, не являющийся собственником, может подать иск об аннулировании тапу и регистрации против сделки, совершённой без его согласия. Такие дела рассматривает суд по семейным делам, а там, где его нет, суд общей юрисдикции в качестве семейного суда. Если иск удовлетворён, право собственности возвращается прежнему владельцу. Покупателю же приходится отдельно добиваться возврата уплаченных денег у продавца.

Здесь важны две детали:

• Согласие можно доказать любыми средствами. Если переписка, свидетели или другие доказательства показывают, что супруг знал о продаже и одобрил её, в иске могут отказать. Но покупателю опасно на это полагаться. Самый надёжный путь — согласие в кадастровом управлении или у нотариуса.
• Статус прекращается с вступлением развода в силу. Кассационный суд постановил, что после вступления решения о разводе в силу жильё теряет статус семейного и требовать аннулирования тапу на этом основании уже нельзя. Защита действует, пока длится брак.

Если вы покупатель: 5 вопросов до задатка

1. Кто живёт в квартире? Собственник, собственник с супругом и детьми или арендатор? То, что вы видите на показе, позже может стать доказательством против вас.
2. Состоит ли продавец в браке? У холостого или вдового продавца этого риска нет. Если состоит, переходите к следующим вопросам.
3. Зарегистрирован ли продавец по этому адресу? Если продавец живёт в другом месте, а квартира сдаётся, риск семейного жилья ниже.
4. Придёт ли супруг в кадастровое управление? Если нет, попросите нотариальное согласие с чётким описанием объекта. Устного «супруга не против» недостаточно.
5. Есть ли в тапу отметка о семейном жилье? Если есть, продажа без согласия супруга невозможна. Если нет, первые четыре вопроса всё равно нужно задать.

Не вносить задаток и не подписывать предварительный договор, пока на эти вопросы нет ответов, — самая дешёвая страховка. О том, на что смотреть в договоре, я писал в статье о пунктах договора, а о расходах в день сделки — в гиде по переоформлению тапу.

Если вы продавец: даже если тапу на ваше имя

Для собственника, который хочет продать, но не может договориться с супругом, живёт отдельно или разводится, худший путь — исключить супруга и всё равно попытаться завершить сделку. Если продажу потом аннулируют, возникает ответственность перед покупателем, а развод становится ещё сложнее.

Поэтому, прежде чем взять объект на продажу, я первым делом спрашиваю, кто живёт в квартире и как к продаже относится супруг. Если супруг придёт в кадастровое управление, сделка идёт как обычная продажа. Если нет, нотариальное согласие или разрешение суда обсуждаются до публикации объявления, а не после встречи с покупателем.

Коротко: на чьё бы имя ни была оформлена тапу, жильё, где живёт семья, продаётся с двумя подписями. Для покупателя это список вопросов, для продавца — разговор, который нужно провести до начала продажи. Если хотите вместе спланировать эти шаги для квартиры, которую покупаете или продаёте, напишите мне. Если вы хотите получить консультацию по недвижимости, свяжитесь со мной.