Рынок недвижимости Турции в 1 квартале 2026: ипотека +35,9%, общий объём сделок −9,6% — что это значит?

Данные TÜİK за первый квартал 2026 года вышли. 628 255 сделок с недвижимостью — и это на 9,6% меньше, чем в том же периоде прошлого года. При этом ипотечные продажи взлетели на 35,9%, а иностранные покупатели сократились на 14,9%. Цифры говорят разное — и именно поэтому стоит разобраться честно, а не читать только заголовки.

Я работаю в этой сфере больше 15 лет. За эти годы я научился одному: статистика и ощущение рынка — это не всегда одно и то же. И сейчас как раз тот момент, когда их расхождение нужно разобрать честно.

Что на самом деле показывают цифры рынка недвижимости Турции в 2026 году

628 тысяч сделок за квартал — цифра значимая, но общий объём упал на 9,6% по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Это важно понимать. Зато структура внутри интересная: ипотечных сделок стало больше на 35,9%. Люди, которые раньше ждали, наконец пошли в банк. Снижение ставок сработало. Это явный сигнал отложенного спроса, который начал реализовываться.

А вот новостройки — 35 725 единиц. Это скромная цифра. Для сравнения: раньше в хороший квартал первичный рынок давал значительно больше. Проблема не в покупателях, а в предложении. Застройщики зажаты: себестоимость строительства выросла, разрешения на строительство выдаются медленнее, земля в городах всё дороже.

Вторичный рынок — 77 642 сделки. Это живой сектор. Люди продают и покупают, переезжают, меняют площадь, расходятся, наследуют. Жизнь продолжается.

Ипотека выросла на 35,9% — и это меняет всё для покупателей недвижимости в Турции

Ипотечный рост почти в 36% — это не просто число. Это портрет нового покупателя. Пару лет назад кредит казался недостижимым из-за высоких ставок. Сейчас что-то сдвинулось, и люди пошли. На прошлой неделе у меня была пара из Измита — молодые, оба работают. Смотрели квартиру в Карчикмазе уже три месяца, всё откладывали. Позвонили мне в понедельник: «Решились, можете помочь с банком?»

Таких историй сейчас много. Ипотека снова стала инструментом, а не барьером. Но здесь важна деталь: банки стали тщательнее проверять доходы. Подготовка документов занимает больше времени. Если вы хотите купить недвижимость в Турции с ипотекой в 2026 году — начните оформление документов заранее, не ждите момента находки объекта.

Иностранные покупки упали на 14,9% — в чём причина

Здесь картина сложнее. Минус 14,9% по иностранным покупателям — это уже третий квартал подряд со снижением. Причины несколько, и они слоятся друг на друга.

Первое — курс. Когда лира укрепляется или хотя бы стабилизируется, ценовое преимущество для иностранцев уменьшается. Турецкая недвижимость кажется уже не такой «дешёвой», как три года назад.

Второе — требования к программе получения гражданства. Порог в 400 000 долларов остался, но рынок насытился. Те, кто хотел получить паспорт через покупку — уже купили. (Актуальные условия программы могут измениться, рекомендую уточнять у юриста.)

Третье — геополитика. Часть традиционных покупателей из России и стран СНГ столкнулась с трудностями переводов. Это объективный фактор, который ни застройщики, ни консультанты не контролируют.

Что это означает для местного рынка? Спрос становится более внутренним. Это стабильнее, хотя и более предсказуемо. Инвестиции в недвижимость Турции для иностранцев по-прежнему возможны — просто логика сделки изменилась.

Почему все говорят о «застое», хотя ипотека бьёт рекорды

Это то, что меня лично интригует больше всего в этих данных. Ипотека выросла почти на 36%, но ощущение на рынке другое. Почему?

Первое: люди сравнивают сегодняшний рынок не с прошлым годом, а с пиком 2021-2022 годов. Тогда всё продавалось за три дня, цены росли каждый месяц, агенты не успевали отвечать на звонки. Вот этого сейчас нет. И по сравнению с тем периодом — конечно, кажется тихо.

Второе: продать объект по «желаемой» цене стало сложнее. Покупатель стал рациональнее. Он смотрит несколько вариантов, торгуется, берёт время подумать. Продавцы, которые привыкли к другой динамике, чувствуют «стагнацию» — хотя на самом деле рынок просто вернулся к нормальному режиму.

Третье — региональная разница огромная. Рынок недвижимости в Стамбуле, Анкаре и прибрежных городах ведёт себя по-разному. В Коджаэли, например, производственный сектор растёт, идёт переезд кадров — это поддерживает спрос на аренду и покупку в Измите, Гебзе, Карте.

Что это означает для тех, кто думает об инвестициях в недвижимость Турции

Если вы смотрите на Турцию как на инвестицию — 2026 год не самый плохой момент. Но подход должен быть другим, чем три-четыре года назад.

Быстрой перепродажи с 30% прибылью за год — скорее всего, не будет. Зато аренда работает. Арендный доход в ряде районов Коджаэли сейчас даёт 6-8% годовых в турецких лирах. Это лучше, чем держать деньги без дела.

Новостройки в стадии строительства снова стали интересными: застройщики дают рассрочку, цена на входе ниже готового жилья. Но здесь важна проверка застройщика. Я всегда проверяю историю компании, наличие разрешительной документации, соответствие объекта планам. Поверхностно смотреть не стоит.

Для тех, кто рассматривает аренду: вторичный рынок в недооценённых районах — это именно та ниша, где сейчас можно найти интересные варианты. Продавцы мотивированы, торг возможен.

Мой вывод: рынок жив, но требует терпения

Общий спад на 9,6% — это не катастрофа, но и не рост. Зато ипотека ожила, местный спрос работает, арендный рынок держится. Проблема не в рынке — проблема в завышенных ожиданиях, сформированных аномальным периодом 2021-2022 годов.

Я говорю это клиентам постоянно: рынок недвижимости Коджаэли и Турции в целом — не казино. Это долгосрочный актив. Кто это понимает — найдёт здесь хорошие возможности. Кто ищет быстрый разворот — рискует разочароваться.

Если у вас есть конкретный вопрос по объекту, рынку или сделке — пишите напрямую. Разберём.