Льгота по доходу от аренды жилья, полученному в Турции в 2026 году, составляет 58 000 лир. Если ваш совокупный годовой доход от аренды жилья остается ниже этой суммы, декларацию подавать не нужно. Если превышает, декларация подается в марте 2027 года. С коммерческой арендой работает совсем другой механизм: там налог удерживает и перечисляет арендатор, ставка составляет 20% от валовой арендной платы.
Обратите внимание, к какому году относится сумма 58 000 лир. Доход, который декларировался в марте этого года, был получен в 2025 году, и льгота того года равнялась 47 000 лир. Часть онлайн-калькуляторов, которые попадаются в сети, путает эти два года.
Отдельная тема, гербовый сбор (damga vergisi). По поисковым запросам видно, что немалая часть арендаторов жилья ищет расчет, который им вовсе не нужен: договор, который физическое лицо подписывает для проживания, от этого сбора освобожден. Ниже я по пунктам показываю, откуда взята каждая цифра и какой официальный документ за ней стоит.
Доход от аренды жилья: льгота 58 000 лир на 2026 год
Льгота по жилью, предусмотренная статьей 21 Закона о подоходном налоге № 193, ежегодно индексируется. Общее уведомление по подоходному налогу № 332, опубликованное в «Ресми Газете» 31 декабря 2025 года, установило сумму на 2026 календарный год в размере 58 000 лир.
| Год получения дохода | Льгота по аренде жилья | Срок декларирования |
|---|---|---|
| 2025 | 47 000 лир | 1-31 марта 2026 (прошел) |
| 2026 | 58 000 лир | 1-31 марта 2027 |
Источник: Общее уведомление по подоходному налогу № 332 и разъяснения Управления государственных доходов (Gelir İdaresi Başkanlığı).
Как применяется льгота
Если у вас несколько квартир, льгота не считается по каждому объекту отдельно. Она применяется один раз ко всей сумме арендного дохода. При долевой собственности логика обратная: каждый совладелец пользуется льготой самостоятельно в пределах своей доли дохода.
Кто не может ею воспользоваться
- Те, кто обязан подавать годовую декларацию из-за коммерческого, сельскохозяйственного или профессионального дохода.
- Те, у кого совокупная валовая сумма заработной платы, дохода от капитала, дохода от недвижимости и прочих доходов превышает сумму, указанную в третьей ступени шкалы для доходов в виде заработной платы. На 2026 год этот порог составляет 1 500 000 лир.
- Те, кто подал декларацию с опозданием или занизил доход. Этот пункт особенно важен: как только вы пропускаете срок, вместе с ним теряется и право на льготу.
Коммерческая аренда: 20% удерживает арендатор
Согласно подпункту 5-a статьи 94 Закона о подоходном налоге № 193, при выплате арендной платы за коммерческую недвижимость производится удержание (stopaj) в размере 20% от валовой арендной платы. В период пандемии ставка была временно снижена до 10%, а с налогового периода 2022 года снова применяется в размере 20%.
Должны совпасть два условия
- Объект арендован для ведения предпринимательской деятельности.
- Арендатор относится к лицам, названным в статье 94 в качестве ответственных за удержание. Это компании, общества и фонды, лица свободных профессий и предприниматели на общем режиме налогообложения.
Если ваш арендатор работает как ремесленник на упрощенном режиме (basit usul), удержания не возникает. Тогда доход считается доходом от недвижимости без удержания, и порог декларирования для дохода 2026 года опускается до 22 000 лир. Я нередко вижу, как собственник пропускает декларацию, исходя из предположения, что арендатор наверняка что-то удерживает, просто не зная об этом различии.
Расчет от валовой суммы и ловушка чистой аренды
Удержание всегда считается от валовой арендной платы. Если в договоре написано, что ежемесячная аренда составляет 40 000 лир чистыми, а налог относится на арендатора, сумму нужно привести к валовой. Пример приведен для наглядности: 40 000 лир чистыми, разделенные на 0,80, дают валовую сумму 50 000 лир, а удержание составит 10 000 лир. Арендатор отчитывается по сумме 50 000 лир в своей декларации по удержанному налогу.
Порог декларирования и зачет
Если валовая сумма вашего дохода от коммерческой аренды, облагаемого удержанием, не превышает 400 000 лир за 2026 год, годовую декларацию вы не подаете, а удержанный налог остается окончательным. При превышении порога вы декларируете весь доход и засчитываете удержанный в течение года налог против исчисленной суммы. При проверке этого порога не забудьте прибавить ту часть дохода от аренды жилья, которая превышает льготу.
Гербовый сбор по договору: для жилья нет, для коммерции 0,189%
Именно эту часть чаще всего понимают неверно. Пункт IV/31 таблицы 2 к Закону о гербовом сборе № 488 освобождает от сбора договоры аренды недвижимости, которую физические лица снимают для проживания и которая не входит в состав коммерческого предприятия. Законом № 6728 освобождение было распространено и на поручительские надписи и обеспечения, вносимые в такие договоры.
То есть по обычному договору аренды жилья гербового сбора к расчету попросту нет. Та же таблица освобождает и договоры аренды помещений, которые снимают ремесленники, освобожденные от подоходного налога, и налогоплательщики на упрощенном режиме.
Как считается сбор по коммерческому договору
Там, где сбор применяется, ставка составляет 0,189% (1,89 промилле). Общее уведомление по гербовому сбору № 71, опубликованное в «Ресми Газете» 31 декабря 2025 года, повысило фиксированные суммы на 18,95%, а пропорциональные ставки оставило без изменений. База считается не по месячной аренде, а по общей сумме арендной платы за весь срок договора.
Пример приведен для наглядности: при годовом договоре аренды коммерческого помещения со ставкой 40 000 лир в месяц база составит 480 000 лир. При ставке 0,189% гербовый сбор выходит 907,20 лиры.
Кто платит и в какой срок отчитывается
По статье 24 закона налогоплательщиками являются лица, подписавшие документ. Стороны могут договориться в тексте, что сбор платит арендатор; между собой такое условие действует, но ответственности перед управлением ни с кого не снимает. Тем, у кого нет постоянной регистрации по гербовому сбору, нужно отчитаться и уплатить в течение 15 дней с даты составления документа. Сторону, связанную с самим текстом договора, я разбирал отдельно в статье о пунктах, которые защищают арендодателя в договоре аренды. Самый чистый путь состоит в том, чтобы поручить подачу по гербовому сбору своему бухгалтеру.
Паушальный вычет или фактические расходы?
Собственник, подающий декларацию, выбирает один из двух методов учета расходов. Выбор напрямую влияет на сумму налога, поэтому спешить здесь незачем.
Паушальный вычет
Сначала из выручки вычитается льгота, затем из остатка вычитается 15% в качестве паушального расхода. Документы не требуются. Однако налогоплательщик, выбравший этот метод, не может вернуться к фактическим расходам в течение двух лет. Те, кто сдает в аренду права, а также те, чей доход от аренды превышает сумму второй ступени шкалы (400 000 лир на 2026 год), паушальным вычетом пользоваться не могут.
Расчет приведен для наглядности: возьмем собственника с валовым доходом от аренды жилья 120 000 лир в 2026 году. После вычета льготы в 58 000 лир остается 62 000 лир. Паушальный вычет 15% составляет 9 300 лир, база снижается до 52 700 лир. Поскольку первая ступень шкалы равна 15%, исчисленный налог выходит 7 905 лир. Цифры приведены для наглядности, в вашем случае могут появиться и другие статьи.
Метод фактических расходов
К вычету можно принять проценты по ипотеке, страховые взносы, расходы на содержание и ремонт сдаваемого объекта, амортизацию, а также 5% от стоимости приобретения в течение пяти лет с даты покупки. По недавно купленному объекту, приобретенному в кредит, метод фактических расходов обычно дает более выгодный результат, чем паушальный. Выбрав его, документы придется хранить пять лет. Если вам интересно, за какой срок объект окупает себя, посмотрите также мою статью о сроке окупаемости в недвижимости.
Что окажется выгоднее, полностью зависит от ваших статей расходов. Попросите бухгалтера посчитать оба варианта и сравнить их; из-за двухлетней привязки это решение не на один год.
Декларация и оплата: 1-31 марта, два платежа
Доход от аренды декларируется с 1 по 31 марта следующего года. Для дохода, полученного в 2026 году, это период с 1 по 31 марта 2027 года.
Подать декларацию можно через Hazır Beyan Sistemi (систему предзаполненной декларации) Управления государственных доходов. Вход осуществляется по адресу dijital.gib.gov.tr или с помощью учетной записи e-Devlet. Система подтягивает данные из реестра недвижимости, банковских записей и сведений об удержаниях, заранее заполняет декларацию и выводит ее на экран; вам остается проверить и дополнить недостающее.
Начисленный подоходный налог уплачивается двумя платежами. Первый вносится до конца месяца подачи декларации, второй до конца июля. Оплатить можно в цифровом налоговом управлении банковской или кредитной картой, через банки-партнеры либо переводом.
Что будет, если не подать декларацию?
Здесь три отдельных сценария, и то, в каком из них вы окажетесь, кардинально меняет сумму к уплате.
| Ситуация | Штраф за недоплату | Дополнительная нагрузка |
|---|---|---|
| Вы декларируете сами, добровольное раскрытие (НПЗ ст. 371) | Нет | Надбавка 3,70% в месяц |
| Получено приглашение дать пояснения (НПЗ ст. 370) | 20% | Пеня за просрочку |
| Передано на проверку или доначисление (НПЗ ст. 344) | Однократный размер налога | Пеня за просрочку |
Надбавка за просрочку, пеня за просрочку и надбавка при добровольном раскрытии установлены в размере 3,70% в месяц Решением Президента, опубликованным в «Ресми Газете» 13 ноября 2025 года (предыдущая ставка 4,50%).
Ключевой момент здесь во времени. Добровольное раскрытие (pişmanlık) работает тогда, когда вы обращаетесь сами, до того как управление что-либо установило. В момент, когда приходит письмо с приглашением дать пояснения, эта дверь закрывается. После этого штраф начисляется, пусть и в размере 20%. Как работает этот механизм, я разбирал на конкретном примере в статье о занижении цены при оформлении тапу.
Еще одно предупреждение: уведомление, поступившее в систему электронных извещений, запускает отсчет сроков, даже если вы его не открыли. Пропустить срок ответа просто потому, что никто не следил за уведомлениями цифрового налогового управления, это распространенная ошибка.
По аренде жилья есть и вторая потеря. Если доход не задекларирован в срок, льгота в 58 000 лир отпадает, и база считается со всей суммы. Если же аренда вообще не была получена, требуется отдельная оценка ситуации; правовую сторону проблем со взысканием я разбирал в статье о выселении арендатора, который не платит.
Условия и сроки заявления о добровольном раскрытии относятся к техническим вопросам. Не делайте этот шаг в одиночку, пройдите его вместе со своим бухгалтером.
Тем, у кого арендатор-ремесленник: порог упрощенного режима
Если вы сдали помещение ремесленнику на упрощенном режиме, вопрос о том, останется ли он в этой категории, касается и вас: смена статуса включает механизм удержания.
Уведомлением № 332 годовой предел арендной платы среди общих условий упрощенного режима на 2026 календарный год установлен в размере 99 000 лир в границах муниципалитетов крупных городов и 60 000 лир в остальных населенных пунктах. Ремесленник, у которого годовая аренда превышает эту сумму, со следующего календарного года переходит на общий режим налогообложения. С этого момента арендатор становится ответственным за удержание и обязан удерживать 20% из ваших арендных платежей.
При продлении договора этот порог стоит пересматривать. Влияние смены статуса арендатора на вашу собственную обязанность декларировать доход оцените вместе со своим бухгалтером.
Доход от аренды это статья, которая напрямую определяет доходность вложения собственника. А от того, насколько верно выстроена налоговая сторона, зависит, какая часть этой доходности останется у вас. Если хотите разобрать структуру договора, профиль арендатора и расчет доходности до того, как сдавать объект, напишите мне здесь.
Частые вопросы
Какова льгота по доходу от аренды жилья в Турции в 2026 году?
Сколько составляет удержание налога с коммерческой аренды и кто его удерживает?
Платится ли гербовый сбор по договору аренды жилья в Турции?
Что будет, если не задекларировать доход от аренды в Турции?
Источники
- Общее уведомление по подоходному налогу № 332, «Ресми Газете» 31.12.2025 / 33124 (5-й повторный выпуск): льгота по аренде жилья 58 000 лир, пределы аренды для упрощенного режима 99 000 и 60 000 лир, порог декларирования 22 000 лир, шкала подоходного налога на 2026 год.
- Общее уведомление по гербовому сбору № 71, «Ресми Газете» 31.12.2025 / 33124 (5-й повторный выпуск): сохранение ставки 0,189% по договорам аренды.
- Закон о гербовом сборе № 488, статьи 22 и 24, а также пункт IV/31 таблицы 2: освобождение договоров аренды жилья, круг плательщиков и 15-дневный срок подачи.
- Закон о подоходном налоге № 193, статьи 21, 74, 86 и 94: льгота по жилью, методы учета расходов, пороги декларирования и удержание.
- Налоговый процессуальный закон № 213, статьи 344, 370 и 371: штраф за недоплату налога, приглашение дать пояснения и добровольное раскрытие.
- Решение Президента № 10556, «Ресми Газете» 13.11.2025 / 33075: надбавка за просрочку, пеня за просрочку и надбавка при добровольном раскрытии в размере 3,70% в месяц.
- Разъяснения Управления государственных доходов по системе предзаполненной декларации и публикация о процедуре приглашения дать пояснения.