Это одна из тем, на которые собственники жалуются мне чаще всего. Аренда не приходит вовремя, отговорки множатся, проходят месяцы, и собственник уже не знает, что делать. Первая реакция обычно — злость; фразу «сменю замки, вынесу вещи к двери» я слышал в работе много раз. Но правильный путь — прямо противоположный: двигаться не на нервах, а по установленной процедуре.
Хорошая новость: закон даёт собственнику не один путь, чтобы выселить арендатора, который не платит. Плохая новость: каждый из этих путей требует определённого порядка, определённых сроков и определённого письменного документа. Пропустите один шаг — и процесс может вернуться к самому началу. Ниже я простым языком разбираю три пути, их сроки и самые частые ошибки.
Сначала запомните: есть три законных пути
Против арендатора, который не платит, у собственника есть три основных пути. Какой из них вам подходит, зависит от размера долга, поведения арендатора и того, как быстро вы хотите результат. Сначала соберём их в одну таблицу, а затем разберём по отдельности.
| Путь | Как работает | Когда выбирать |
|---|---|---|
| Выселение за просрочку | Письменное уведомление даёт не менее 30 дней на оплату; если долг не погашен, подаётся иск о выселении (ОК ст. 315). | Когда долг не гасится и нужен окончательный результат через суд. |
| Через исполнительное производство | Через исполнительный орган направляется платёжное требование; действуют 30 дней на оплату и 7 дней на возражение (ЗИП ст. 269). | Чтобы одновременно взыскать накопившуюся аренду и требовать выселения; обычно самый практичный путь. |
| Два обоснованных уведомления | После двух обоснованных письменных уведомлений за один арендный год — иск о выселении в течение 1 месяца после его окончания (ОК ст. 352/2). | Когда арендатор постоянно платит с опозданием и каждый раз в последний момент. |
Путь 1 — Выселение за просрочку (ОК ст. 315)
Это самый известный путь. Когда арендатор не платит, собственник направляет ему письменное уведомление, давая срок на погашение долга. Для аренды жилья и крытых коммерческих помещений этот срок составляет не менее 30 дней и начинает течь со дня вручения уведомления арендатору. Направлять это уведомление через нотариуса — самый надёжный путь с точки зрения последующего доказывания.
Если арендатор гасит долг в эти 30 дней, вопрос закрыт. Если нет — собственник получает право расторгнуть договор аренды и подать иск о выселении. На что здесь важно обратить внимание: в уведомлении должны быть чётко указаны требуемая сумма аренды и срок оплаты. Неполное или ошибочное уведомление ослабляет дело.
Путь 2 — Через исполнительное производство (ЗИП ст. 269)
На практике для большинства собственников это самый практичный путь, потому что одним ходом решает сразу две задачи: и взыскать накопившийся долг по аренде, и выселить арендатора. Собственник обращается в исполнительный орган, который направляет арендатору платёжное требование с требованием о выселении.
Это платёжное требование даёт арендатору два срока:
- 7 дней на то, чтобы возразить против производства.
- 30 дней на погашение накопившегося долга по аренде.
Если арендатор вовремя не возражает и не гасит долг, собственник может запросить решение о выселении в исполнительном суде. Дела, где нет возражений и долг не погашен, при правильном ведении движутся относительно быстро. Если арендатор оспаривает долг или сами арендные отношения, дело переходит в стадию снятия возражения, и срок может увеличиться.
Путь 3 — Два обоснованных уведомления (ОК ст. 352/2)
Этот путь работает не столько против того, кто вообще не платит, сколько против того, кто постоянно платит с опозданием. Если в течение арендного года арендатор дважды не платит аренду за отдельные месяцы вовремя и получает за это два отдельных обоснованных письменных уведомления, собственник может подать иск о выселении в течение одного месяца после окончания этого арендного года.
Здесь важны два момента: уведомления должны быть за задолженность разных периодов и быть письменными. Последовательные письма по одному и тому же долгу считаются одним уведомлением. Преимущество этого пути в том, что даже если арендатор каждый раз платит в последний момент, два накопившихся обоснованных уведомления порождают право на выселение.
Так сколько же это длится?
Это вопрос, который задают чаще всего, и на него же меньше всего чёткого ответа. Срок зависит от выбранного пути, от того, возражает ли арендатор, и от загруженности суда. Выселение через исполнительное производство без возражений часто завершается за несколько месяцев, тогда как дела с возражениями и иски о выселении в суде могут длиться дольше из-за вручения документов, заседаний и экспертизы.
Поэтому говорить кому-либо «завершится ровно за столько-то дней» было бы неверно. По-настоящему сокращает процесс правильное построение дела с самого начала: выбор верного пути, надлежащее вручение уведомления и соблюдение всех сроков.
Не пропустите требование о медиации до суда
Есть важная актуальная деталь. С 1 сентября 2023 года в исках о выселении, вытекающих из арендных отношений, обращение к медиации до подачи иска стало обязательным. То есть если вы собираетесь подавать иск о выселении за просрочку или по двум обоснованным уведомлениям, сначала нужно пройти этап медиации.
В то же время исполнительное производство о выселении за неуплату аренды не подпадает под это требование. То есть если вы выбираете исполнительный путь, условие о медиации не применяется. Это различие может стать важным критерием при выборе пути.
Самые частые ошибки собственников
Вот ошибки, с которыми я снова и снова сталкивался за годы и которые ломают процесс с самого начала:
- Терять время на устные предупреждения: Предупреждения по телефону или лично не имеют юридической силы. Процесс начинается с письменного уведомления.
- Менять замки, выносить вещи, отключать воду и свет: Всё это незаконно, может быть уголовным преступлением и мгновенно превращает правого собственника в неправого.
- Выбирать неверный путь: Путь зависит от того, хотите ли вы только выселения или ещё и долг, и выселение. Неверный путь в начале означает начать всё заново спустя месяцы.
- Вручать неполное уведомление: Уведомления без чёткого указания суммы, периода и срока ослабляют дело.
- Пропускать сроки: Пресекательные сроки, например месячное окно для иска в конце арендного года по пути двух уведомлений, при пропуске полностью лишают права.
Коротко
Путь выселить арендатора, который не платит, понятен: процедурой, а не нервами. Сначала решите, какая у вас цель. Хотите только выселения или ещё и взыскать накопившуюся аренду? Исходя из этого выберите один из путей: за просрочку, через исполнительное производство или по двум обоснованным уведомлениям. Ведите каждый шаг письменно, следите за сроками и не предпринимайте ничего самовольно.
Правильно построенное дело и защищает ваше требование, и завершает выселение в кратчайший законный срок. А дело, начатое неверно, заставляет вас ждать месяцами, хотя вы и правы.
Примечание: Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Арендное законодательство, сроки и практика со временем могут меняться. Прежде чем идти в суд или к исполнительному производству в вашей конкретной ситуации, обязательно получите актуальную консультацию у юриста.
Если вы столкнулись с проблемой арендатора на этапе продажи или переоценки недвижимости и хотите правильно её позиционировать, буду рад пройти этот путь вместе с вами. Иногда сделать верный шаг в верном порядке — это уже половина решения.