«Я купил квартиру, теперь выселю арендатора». Большинство покупателей считают, что как только свидетельство о праве (тапу) у них в руках, недвижимость фактически пустая. Однако в Турции аренда держится не на праве собственности, а на договоре. Когда тапу меняет владельца, договор не исчезает; он переходит на плечи нового собственника на тех же условиях.
В этой статье я объясняю, как всё устроено на самом деле, когда вы покупаете квартиру с арендатором или когда продают жильё, в котором вы живёте. Я посмотрю на обе стороны: и на покупателя, приобретающего недвижимость как инвестицию, и на арендатора, который живёт внутри. Потому что оба конца этого уравнения подчиняются одному закону, и сторона, которая этого закона не знает, всегда оказывается за столом переговоров слабее.
Сначала развеем миф: продажа не расторгает аренду
Статья 310 Турецкого обязательственного кодекса прямо гласит: если арендованное имущество по любой причине меняет владельца после заключения договора, новый собственник становится стороной договора аренды. Юристы называют это принципом «продажа не расторгает аренду». Иными словами, покупая недвижимость, вы по закону принимаете договор, который прежний собственник заключил с арендатором. Арендная плата, срок, условия — всё продолжает действовать без изменений.
Это значит, что как новый собственник вы не можете произвольно повышать аренду, сокращать срок договора или заявлять «я новый собственник, я устанавливаю правила». Закон помещает вас внутрь действующего договора, а не вне его. Арендатор, в свою очередь, не обязан в этом процессе подписывать новый договор или вносить новый депозит.
Так что же, новый собственник вообще не может выселить арендатора?
Может, но не без причины. Закон открывает новому собственнику особую дверь: выселение по необходимости. Статья 351 Турецкого обязательственного кодекса даёт лицу, приобретшему недвижимость позднее, право выселить арендатора, если у него есть реальная потребность в этом жилье для себя или близких родственников.
Здесь под «близкими» закон понимает: супруга собственника, нисходящих (детей, внуков), восходящих (родителей) или лиц, которых он по закону обязан содержать. Потребность может быть как в жилье, так и в помещении для бизнеса. Например, если вы намерены сами жить в квартире, поселить ребёнка или обеспечить жильём иждивенца, вы можете воспользоваться этим путём.
Обратите внимание на различие: это не право «выселить по желанию», а право «выселить, доказав». Вы должны установить перед судом, что действительно нуждаетесь в недвижимости.
Два правовых пути и сроки, которые нельзя пропустить
Статья 351 предлагает новому собственнику два отдельных пути. Какой выбрать, зависит от того, когда вы приобрели недвижимость и спешите ли вы. В обоих сроки жёсткие; пропуск одного дня может отодвинуть всё ваше право до следующего арендного периода.
ПУТЬ 1 — Действовать сразу после приобретения
ПУТЬ 2 — Дождаться окончания действующего договора
Что на самом деле означает «реальная, искренняя и вынужденная потребность»?
Именно эта формулировка решает судьбу исков о выселении. Суд проверяет, является ли заявленная вами потребность реальной, искренней и вынужденной. То есть ищется фактически существующая потребность, а не показная.
Если утверждение о потребности на самом деле лишь предлог, чтобы выселить арендатора и сдать жильё дороже или сразу продать недвижимость, суд это увидит и отклонит иск. Например, сказать «здесь будет жить мой сын», а после ухода арендатора сдать жильё другому — типичный пример неискренней потребности; это и ослабляет ваше дело, и порождает риск компенсации, о котором я расскажу ниже.
Поэтому, идя по пути выселения по необходимости, нужно выстроить конкретную картину, подтверждающую ваше намерение: реальная потребность в жилье для проживания, помещение, которое будет открыто, семейная ситуация, требующая переезда. Расплывчатые причины вроде «пригодится позже» в суде не работают.
После выселения: трёхлетний запрет на повторную сдачу
Допустим, вы выиграли дело на основании необходимости и арендатор съехал. На этом не заканчивается. Статья 355 Турецкого обязательственного кодекса запрещает сдавать освобождённое по необходимости жильё кому-либо, кроме прежнего арендатора, в течение трёх лет без уважительной причины.
Нарушение этого запрета имеет тяжёлые последствия: прежний арендатор может подать на вас иск о компенсации, и сумма выплаты не может быть меньше годовой арендной платы за последний год аренды. Иными словами, если вы выселяете жильё со словами «мне нужно», а затем быстро сдаёте его другому, счёт за дело, которое вы считали выигранным, возвращается к вам.
Глазами инвестора: покупка квартиры с арендатором — выгода или риск?
Меня часто спрашивают: «Брать квартиру с арендатором или пустую?» Ответ зависит от вашего намерения. Если вы держите недвижимость ради арендного дохода, наличие надёжного, исправно платящего арендатора — это плюс; денежный поток начинается с первого дня, и вы избегаете хлопот с повторной сдачей. К тому же квартиры с арендатором часто переходят из рук в руки по несколько более выгодной цене, чем их пустые аналоги.
Но если вы намерены сами жить в недвижимости или хотите получить её свободной в короткий срок, квартира с арендатором нагружает вас временем и процессуальными издержками. В этом случае до покупки нужно увидеть договор аренды, его дату окончания и профиль арендатора, а также с самого начала рассчитать, сколько займёт путь выселения. И переговоры тоже следует строить на этой реальности.
Главное вот что: оценивая квартиру с арендатором, смотреть только на цену за квадратный метр недостаточно. Текущая арендная плата, состояние договора и возможный процесс выселения напрямую влияют на реальную стоимость этой недвижимости. С правильными вопросами квартира с арендатором может быть возможностью; купленная без них — становится неожиданным периодом ожидания.
Что делать, если вы арендатор?
Если жильё, в котором вы живёте, продали, паниковать не нужно. Ваш договор продолжает действовать без изменений; новый собственник не может выселить вас за одну ночь или повысить аренду по своему усмотрению. Чтобы новый собственник мог потребовать освобождения, он должен либо доказать реальную потребность, либо опереться на другие ограниченные основания, предусмотренные законом.
Если вам пришло уведомление, внимательно посмотрите на его дату и содержание, отметьте сроки. Знание своих прав не даст процессу застать вас врасплох. В случае сомнений самое разумное — проконсультироваться со специалистом, прежде чем предпринимать какой-либо шаг.
Если вы рассматриваете покупку квартиры с арендатором или вы арендатор в проданном жилье и хотите прояснить своё положение, хотите оценить вашу ситуацию вместе? Правильно выстроенный подход защищает вас с самого начала.