Комиссия риэлтора в Турции не является свободно договорной суммой. Её верхний предел установлен подзаконным актом. При посредничестве в купле-продаже предел составляет 4 процента от цены продажи, указанной в договоре посредничества, без налога на добавленную стоимость. При аренде предел равен одной месячной арендной плате. В обоих случаях сумма делится между сторонами поровну.
В этой статье я объясняю, откуда берётся эта ставка, как она распределяется между покупателем и продавцом, какие дополнительные суммы требовать нельзя и как на картину влияет Система безопасных платежей, вступающая в силу 1 октября 2026 года. Цифры я свёл в таблицы, потому что 4 процента звучат скромно, пока не увидишь, во что они превращаются при продаже за девять миллионов лир.
Откуда берётся ставка?
Основание, статья 20 Положения о торговле недвижимостью под заголовком «Плата за услугу». Первые два пункта устанавливают пределы: ставка платы за посредничество при купле-продаже не может превышать 4 процента от цены продажи, указанной в договоре посредничества, без налога на добавленную стоимость. При посредничестве в аренде плата не может превышать одну месячную арендную плату по договору, без налога на добавленную стоимость.
Формулировка здесь важна. Положение не говорит «ставка составляет 4 процента», оно говорит «не может превышать 4 процента». То есть 4 процента это потолок. Договориться о меньшем можно, выйти за него значит нарушить норму.
Расчёт при продаже
Пятый пункт той же статьи устанавливает, что плата за услугу, определённая в пределах указанных ограничений, уплачивается путём равного распределения между сторонами, если в договорах посредничества не согласовано иное. То есть равное распределение это правило по умолчанию, а договор может установить другое распределение. Если иное не согласовано и потолок составляет 4 процента, то 2 процента приходится на покупателя и 2 процента на продавца. Сверху добавляется налог на добавленную стоимость по ставке 20 процентов, поскольку предел в норме выражен от суммы без этого налога.
| Цена продажи | Потолок (4%, без НДС) | На сторону (2%) | На сторону с НДС |
|---|---|---|---|
| 4 000 000 лир | 160 000 лир | 80 000 лир | 96 000 лир |
| 6 500 000 лир | 260 000 лир | 130 000 лир | 156 000 лир |
| 9 000 000 лир | 360 000 лир | 180 000 лир | 216 000 лир |
| 12 000 000 лир | 480 000 лир | 240 000 лир | 288 000 лир |
Суммы в таблице показывают потолок, а не обязательный платёж. Если в договоре согласовано 3 процента, расчёт идёт по этой ставке. Отдельного внимания заслуживает база расчёта: норма говорит о «цене продажи, указанной в договоре посредничества», то есть основой служит реальная договорная цена.
Расчёт при аренде
При аренде потолок определён не процентом, а сроком: одна месячная арендная плата без налога на добавленную стоимость. Эта сумма также делится поровну, поэтому арендатор и собственник платят каждый эквивалент половины месячной аренды.
| Месячная аренда | Потолок (один месяц, без НДС) | На сторону | На сторону с НДС |
|---|---|---|---|
| 20 000 лир | 20 000 лир | 10 000 лир | 12 000 лир |
| 30 000 лир | 30 000 лир | 15 000 лир | 18 000 лир |
| 45 000 лир | 45 000 лир | 22 500 лир | 27 000 лир |
Частое нарушение здесь такое: полная месячная аренда берётся с арендатора и ещё одна полная месячная аренда с собственника. Это означает удвоение потолка и не согласуется с нормой.
Можно ли добавить вторую статью расходов рядом с комиссией?
Нельзя. Третий пункт статьи 20 предусматривает, что при оказании дополнительных услуг одновременно с посреднической услугой взимается единая плата, которая не может превышать указанные пределы. Публикация объявления, фотосъёмка, подготовка документов и продвижение не могут выставляться отдельным счётом сверх комиссии. Они считаются частью посреднической услуги.
Этот пункт закрывает самый распространённый на практике способ обойти потолок. Удержание комиссии на уровне 4 процентов с добавлением второй статьи под другим названием приводит к тому же результату, и норма этого не допускает.
Когда возникает право на комиссию?
Четвёртый пункт сформулирован прямо: право на плату за услугу возникает у компании с исполнением договора поручения. Требование порождает завершение сделки, а не показ объекта.
Отсюда следуют два практических вывода. Во-первых, требование комиссии после показа, проведённого без договора поручения, имеет слабое основание. Во-вторых, при наличии письменного договора определяющими являются его условия; говорит сам договор, а не построенные задним числом утверждения. Оба вывода указывают в одну сторону: документ, подписанный в начале процесса, заранее определяет исход спора, который возникнет в конце.
Как торг работает на практике
Ставка открыта для обсуждения, но результат не имеет силы, пока не внесён в договор. Устные договорённости о скидке относятся к самым частым источникам споров после завершения сделки.
На мой взгляд, сосредотачиваться в переговорах только на ставке чаще всего наименее продуктивный путь. Скидка, согласованная без обсуждения объёма работы, незаметно сужает саму услугу. Если в договоре не указано, где будет опубликовано объявление, как будет снят объект, как будут отбираться потенциальные покупатели и с какой частотой будет даваться обратная связь, остаётся неясным, что именно даёт пониженная ставка.
- Проверьте разрешительный документ. Убедитесь через Информационную систему торговли недвижимостью, есть ли у компании Разрешение на торговлю недвижимостью. Работа без него является самым частым нарушением при проверках.
- Внесите ставку в договор. Согласованный процент и то, включён ли налог на добавленную стоимость, должны быть прямо указаны в договоре поручения.
- Уточните базу расчёта. Подтвердите, что ставка применяется к цене продажи, указанной в договоре.
- Спросите о дополнительных статьях. Если помимо комиссии требуется плата за объявление, оформление или продвижение, напомните, что это не согласуется с нормой.
- Определите момент оплаты. Момент возникновения права на плату и график платежей должны совпадать в договоре.
- Требуйте счёт. Оплата без документа затрудняет доказывание при возникновении спора.
- Убедитесь, что вторая сторона тоже платит отдельно. По правилу равного распределения вся сумма не должна возлагаться на одну сторону.
1 октября 2026 года: Система безопасных платежей
Изменение в Положение о торговле недвижимостью, опубликованное в «Официальной газете» 29 апреля 2026 года, установило проведение платежей при продаже недвижимости через отдельную систему. При оплате наличными, банковским переводом или электронным переводом средств цена продажи проходит через Систему безопасных платежей, которая обеспечивает одновременный переход права собственности и денег.
Первоначально обязанность была установлена с 1 июля 2026 года. Объявлением от 26 июня 2026 года Министерство торговли перенесло дату на 1 октября 2026 года, чтобы завершить технические процессы и интеграции. Таким образом, система запускается вскоре после даты публикации этой статьи.
С точки зрения комиссии изменение не касается ставки. Потолок в 4 процента и правило равного распределения остаются прежними. Меняется способ передачи цены продажи: через эту систему, а не из рук в руки у стойки кадастрового управления и не прямым переводом. Плата за пользование системой удерживается из цены продажи, перечисляемой продавцу, и является отдельной статьёй от платы за посредническую услугу. Эти две суммы не следует смешивать: плата за пользование принадлежит системе, а не агентству недвижимости.
Завышенная комиссия или компания без разрешения: куда обращаться
Полномочия по проверкам и административным штрафам принадлежат Министерству торговли. Жалоба подаётся в Управление торговли той провинции, где находится компания. В заявлениях Министерства о проверках отрасли работа без разрешительного документа названа самым частым нарушением; сообщалось, что 136 компаниям, работавшим без разрешения, назначены административные штрафы на общую сумму 22,55 миллиона лир.
Самая простая проверка перед обращением это запрос разрешительного документа компании. Если документа нет, проблема серьёзнее спора о размере платы за услугу.
Написанное здесь носит общий информационный характер. Как именно ставка, распределение или условия договора применяются в конкретном деле, может зависеть от деталей сделки. Если у вас на подписи лежит договор поручения или вы не уверены, превышает ли запрошенная сумма потолок, напишите мне. Я прямо назову и цифру, и тот пункт договора, на котором она основана.
Частые вопросы
Сколько составляет комиссия риэлтора в Турции в 2026 году?
Кто платит комиссию агенту, покупатель или продавец?
Какова комиссия агента при аренде?
Можно ли торговаться о размере комиссии?
Могут ли отдельно взять плату за оценку, фотосъёмку или объявление?
Может ли агент, который только показал объект, требовать комиссию?
Куда жаловаться при завышенной комиссии?
Влияет ли Система безопасных платежей с 1 октября 2026 года на комиссию?
Потолок платы за услугу, равное распределение, дополнительные услуги и возникновение права: Положение о торговле недвижимостью, статья 20. Информационная система законодательства, консолидированный текст.
Положение о платёжной системе: Изменения в Положение о торговле недвижимостью, «Официальная газета», 29 апреля 2026 года.
Перенос даты вступления в силу на 1 октября 2026 года: объявление Министерства торговли Турецкой Республики, 26 июня 2026 года.
Данные о проверках и административных штрафах: заявление Министерства торговли о проверках в сфере недвижимости.
Проверка разрешительного документа: Информационная система торговли недвижимостью, экран проверки документа.
Налог на добавленную стоимость принят по ставке 20 процентов. Суммы в таблицах являются расчётными примерами на основе установленного потолка.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. В конкретном споре рекомендую обратиться к вашему юристу.