Короткий ответ: даже при одном и том же бюджете площадь, которую вы получаете в Измире, заметно меняется от района к району. По объявлениям, собранным в июне и июле 2026 года, 6,5 млн лир соответствовали медианной площади 130 квадратных метров в Буджа и 85 квадратных метров в Карабуруне. Те же деньги, разброс в 45 квадратных метров.
За этим стоит менее очевидное обстоятельство: при смене бюджета порядок не сохраняется. Район, возглавляющий список на 4 млн лир, в диапазоне 9 млн вовсе не появляется. Ниже я разобрал три бюджетных диапазона по отдельности и объяснил, почему порядок рушится.
Методика: откуда взяты цифры
Я проанализировал 1192 объявления о продаже жилья в Измире. Из выборки были исключены записи дешевле 500 тысяч лир и дороже 100 млн лир, а также объекты площадью менее 25 и более 600 квадратных метров. Оставшееся я сгруппировал по районам.
Я выбрал три бюджета: 4 млн, 6,5 млн и 9 млн лир. Для каждого открыл диапазон плюс-минус десять процентов. Например, диапазон 6,5 млн охватывает от 5 850 000 до 7 150 000 лир. Чтобы район попал в таблицу, в этом диапазоне у него должно было быть не менее восьми объявлений, чтобы вывод не строился на одном-двух объектах.
Вместо среднего значения я использовал медиану. Среднее смещается вверх из-за одной попавшей в список дорогой квартиры, а медиана находится в середине ряда и не искажается крайними значениями. Цифры рассчитаны по ценам объявлений, а не по стоимости зарегистрированных сделок.
4 млн лир: дверь открыта лишь в пяти районах
В этот диапазон попадает лишь 81 объявление из 1192. Порог в восемь объявлений преодолевают пять районов. То есть при бюджете в 4 млн лир в десяти из пятнадцати районов Измира в рамках этой выборки не нашлось вариантов, пригодных для оценки.
| Район | Медианная площадь | Частая планировка | Медианная цена за м² | Объявлений |
|---|---|---|---|---|
| Kemalpaşa | 107 m² | 2+1 | 39,019 TRY/m² | 22 |
| Bayraklı | 92 m² | 2+1 | 41,055 TRY/m² | 10 |
| Bornova | 86 m² | 3+1 | 46,407 TRY/m² | 12 |
| Gaziemir | 85 m² | 2+1 | 49,117 TRY/m² | 9 |
| Menderes | 75 m² | 2+1 | 51,333 TRY/m² | 9 |
Диапазон 4 млн лир плюс-минус десять процентов (3 600 000 - 4 400 000 лир). Всего в диапазоне 81 объявление, в таблице 62.
Характер этого диапазона очевиден: площадь даёт удалённость от центра. Кемальпаша уверенно лидирует со 107 квадратными метрами при цене 39 019 лир за метр. В Мендересе те же деньги дают уже 75 квадратных метров, разница только по этим двум районам составляет 32 квадратных метра.
Обращает на себя внимание третье место Борновы. Как видно ниже, с ростом бюджета Борнова опускается в рейтинге.
6,5 млн лир: диапазон, где выбор расширяется
Это диапазон с самым широким выбором в Измире. В него входит 247 объявлений, порог преодолевают одиннадцать районов. Три из них делят первое место со 130 квадратными метрами.
| Район | Медианная площадь | Частая планировка | Медианная цена за м² | Объявлений |
|---|---|---|---|---|
| Bayraklı | 130 m² | 3+1 | 50,000 TRY/m² | 17 |
| Buca | 130 m² | 3+1 | 49,166 TRY/m² | 29 |
| Kemalpaşa | 130 m² | 3+1 | 47,948 TRY/m² | 16 |
| Çiğli | 120 m² | 3+1 | 54,147 TRY/m² | 20 |
| Karşıyaka | 120 m² | 2+1 | 56,250 TRY/m² | 19 |
| Gaziemir | 119 m² | 3+1 | 57,150 TRY/m² | 44 |
| Menderes | 112 m² | 2+1 | 57,291 TRY/m² | 28 |
| Narlıdere | 102 m² | 3+1 | 66,388 TRY/m² | 14 |
| Bornova | 101 m² | 2+1 | 63,397 TRY/m² | 18 |
| Urla | 90 m² | 2+1 | 66,555 TRY/m² | 12 |
| Karaburun | 85 m² | 2+1 | 72,222 TRY/m² | 14 |
Диапазон 6,5 млн лир плюс-минус десять процентов (5 850 000 - 7 150 000 лир). Всего в диапазоне 247 объявлений, в таблице 231.
Два края разброса это Буджа и Карабурун. Те же 6,5 млн лир в Буджа дают трёхкомнатную квартиру площадью 130 квадратных метров, а в Карабуруне двухкомнатную площадью 85. На практике эти 45 квадратных метров равны детской комнате плюс балкон.
Неожиданность списка это Борнова. Район находится на той же внутренней линии, что и Буджа, оба густо заселены студентами и работающими семьями. Тем не менее за те же деньги в Борнове покупается на 29 квадратных метров меньше. Линия метро и близость к центру дают именно такую разницу. Откуда берётся этот разрыв, я подробнее разбирал в материале, где прошёл по Борнове квартал за кварталом.
9 млн лир: порядок перестраивается заново
В этом диапазоне 146 объявлений, порог преодолевают восемь районов. Кемальпаша полностью выпадает из списка, вместе с Чигли и Карабуруном.
| Район | Медианная площадь | Частая планировка | Медианная цена за м² | Объявлений |
|---|---|---|---|---|
| Buca | 145 m² | 3+1 | 59,368 TRY/m² | 8 |
| Bornova | 141 m² | 3+1 | 60,181 TRY/m² | 10 |
| Gaziemir | 140 m² | 3+1 | 63,076 TRY/m² | 43 |
| Menderes | 140 m² | 3+1 | 65,384 TRY/m² | 9 |
| Bayraklı | 135 m² | 3+1 | 67,500 TRY/m² | 9 |
| Karşıyaka | 130 m² | 3+1 | 73,600 TRY/m² | 11 |
| Narlıdere | 127 m² | 3+1 | 65,892 TRY/m² | 8 |
| Urla | 120 m² | 2+1 | 74,782 TRY/m² | 17 |
Диапазон 9 млн лир плюс-минус десять процентов (8 100 000 - 9 900 000 лир). Всего в диапазоне 146 объявлений, в таблице 115.
Буджа снова впереди со 145 квадратными метрами, но отрыв сократился. Более показательно другое: Борнова поднимается на второе место со 141 квадратным метром. В диапазоне 6,5 млн она была девятой.
Почему порядок рушится при смене бюджета
Если наложить три таблицы друг на друга, картина получается такая: район не бывает дешёвым или дорогим целиком, его предложение концентрируется в определённом бюджетном диапазоне.
Самый наглядный пример это Кемальпаша. В диапазоне 4 млн район возглавляет список, в 6,5 млн остаётся в тройке, а в диапазоне 9 млн у него уже недостаточно объявлений для оценки. Это не значит, что в Кемальпаше нет жилья за 9 млн; это значит, что предложение в этом сегменте слишком тонкое, чтобы говорить о нём статистически.
Борнова работает в обратную сторону: третье место в нижнем диапазоне, девятое в среднем, второе в верхнем. Причина в смешанном фонде: в районе есть и старое малогабаритное жильё, и новое просторное, а середина сравнительно слабая.
Газиэмир при этом присутствует во всех трёх диапазонах. Там же самая большая выборка из проанализированных мной, 263 объявления. Это говорит о районе, где покупатель находит варианты при любом бюджете.
Площадь или расположение? Что говорит цена за метр
Получить меньше квадратных метров само по себе не плохой результат. Высокая цена за метр означает, что бóльшая часть суммы идёт не на здание, а на землю под ним и на расположение.
| Район | Медианная цена за м² | Проанализировано объявлений |
|---|---|---|
| Kemalpaşa | 45,000 TRY/m² | 107 |
| Buca | 52,592 TRY/m² | 65 |
| Balçova | 56,666 TRY/m² | 33 |
| Bayraklı | 56,818 TRY/m² | 73 |
| Çiğli | 58,166 TRY/m² | 50 |
| Karşıyaka | 59,285 TRY/m² | 79 |
| Menderes | 59,437 TRY/m² | 118 |
| Bornova | 61,602 TRY/m² | 106 |
| Seferihisar | 62,500 TRY/m² | 28 |
| Gaziemir | 66,428 TRY/m² | 263 |
| Narlıdere | 74,545 TRY/m² | 71 |
| Çeşme | 78,642 TRY/m² | 22 |
| Urla | 86,992 TRY/m² | 96 |
| Karaburun | 87,180 TRY/m² | 36 |
| Güzelbahçe | 95,714 TRY/m² | 45 |
Все ценовые диапазоны вместе, медианная цена за квадратный метр по районам. 1192 объявления, данные за июнь и июль 2026 года.
Между Кемальпашой и Гюзельбахче разница в цене за метр более чем двукратная. Покупая 85 квадратных метров в Карабуруне, вы по сути приобретаете не квартиру, а расположение. Это может быть как верным инвестиционным решением, так и ошибочным; всё определяет цель покупки. Тот же принцип я применяю, когда оцениваю районы с ожидаемым ростом стоимости.
Как применить эту таблицу к своему бюджету
- Сначала зафиксируйте бюджет Если планируется кредит, сложите первоначальный взнос и посильный ежемесячный платёж, добавьте сверху пошлину за оформление и расходы на переезд. Выбор района начинается после этого.
- Запишите нужную вам площадь Сколько комнат, сколько человек, на сколько лет. Если эта цифра расходится с бюджетом, заранее решите, чем вы поступитесь: площадью или расположением.
- Смотрите таблицу своего диапазона Какие районы есть в вашем диапазоне, а каких нет. Отсутствующий район не является для вас дорогим, у него просто тонкое предложение на этом уровне.
- Читайте цену за метр вместе с медианной площадью Высокая цена за метр означает премию за расположение, низкая означает изобилие площади. Определите, что из двух создаёт ценность именно для вас.
- В выбранном районе спускайтесь до квартала Средние по району цифры это точка отсчёта, решение о покупке принимается на уровне квартала и конкретного дома. На этом этапе поможет мой разбор кварталов Измира.
Ограничения этой таблицы
Цифры получены из цен объявлений. Фактические цены сделок могут быть ниже на величину торга, а этот размер различается по районам. Кроме того, выборка относится к определённому моменту, а массив объявлений меняется каждую неделю.
Возраст здания, этаж, наличие лифта и парковки, расположение в закрытом комплексе не выделялись отдельно. Две квартиры по 130 квадратных метров в одном районе это разные объекты, если одна новая, а второй тридцать лет. Предостережения из моего материала о том, почему не каждое дешёвое жильё является выгодой, действуют и здесь.
Наконец, районы, не преодолевшие порог в восемь объявлений, в таблицах отсутствуют. Именно поэтому Чешме, Балчова, Гюзельбахче и Сеферихисар не видны в отдельных диапазонах. Их отсутствие связано с выборкой, а не с ценой.